The Oasis

Emaars wassergeprägter Luxus-Masterplan im äußersten Westen: große Villen und Anwesen, positioniert oberhalb von Dubai Hills.

• große Luxusvillen
• Grundstücke in Wasserlage
• Endnutzer mit langem Anlagehorizont

Wie das Viertel tatsächlich ist

Was The Oasis ist

The Oasis ist ein großer Emaar-Masterplan mit überwiegend Luxusvillen und Anwesen, angelegt um ein ausgedehntes Netz aus Lagunen, Wasserkanälen und Parkflächen, auf Land westlich der Sheikh Zayed Road in Richtung Al Qudra.

Er ist in Emaars Hierarchie oberhalb von Dubai Hills positioniert: größere Grundstücke, größere Häuser und eine Ausstattung, die auf die Spitze des Familienvillenmarkts zielt und nicht auf dessen Mitte.

Der Masterplan steht am Anfang. Phasen wurden gestartet und der Bau läuft, aber die Anlage existiert noch nicht als Ort.

Die Positionierung

Emaar hat drei Stufen beim Villenangebot: die Mainstream-Familienanlagen wie Arabian Ranches und The Valley, die Premiumanlagen wie Dubai Hills und nun The Oasis an der Spitze.

Was die oberste Stufe auszeichnet, sind Grundstücksgröße, Wasserlage und die Anwesen-Typologien, die in ein Preisband vorstoßen, das zuvor Emirates Hills oder einen Palm-Frond bedeutete.

Der Käufer ist eine Familie, die ein sehr großes Haus mit Wasserlage in einer verwalteten Emaar-Anlage will und nicht die individuellen Grundstücke von Emirates Hills.

Die Standortfrage

Es liegt weit draußen. Dies ist der westliche Rand des erschlossenen Emirats, und die Fahrt nach Downtown, zur Marina oder zum Flughafen ist erheblich.

Emaars Gegenargument ist, dass die Stadt nach außen wächst und dass auch Dubai Hills bei seinem Start als abgelegen galt. Das stimmt historisch, ist aber keine Garantie.

Sicher ist, dass die Bewohner in den kommenden Jahren in einer Lage mit begrenzter Infrastruktur im Umfeld und langen Fahrten zu allem leben werden.

Was zu prüfen ist

Die Phase, das Fertigstellungsdatum und was vertraglich mit ihr zur Lieferung zugesagt ist – insbesondere die Wasserflächen und Parkanlagen, die das gesamte Produktversprechen ausmachen.

Das Grundstück: Größe, Wasserlage, Ausrichtung und was später auf dem angrenzenden Land gebaut wird.

Die Nebenkosten (Service Charge), die bei einer locker bebauten Anlage mit umfangreicher Wasserinfrastruktur nicht gering sein werden.

Die Vergleichspreise gegenüber den Golfvillen in Dubai Hills und den Palm-Frond-Villen, die in diesem Budget die realistischen Alternativen sind.

Die Investmentperspektive

Dies ist ein Kauf mit langem Horizont für Endnutzer. Die Renditen sind bei diesem Preis niedrig und weitgehend unerheblich; das Argument ist ein großes Haus in einer gut verwalteten Anlage mit dem Namen Emaar.

Die Wertentwicklung hängt davon ab, dass der Masterplan geliefert wird und dass sich der westliche Korridor so entwickelt, wie Emaar es erwartet. Beides ist plausibel, keines sicher.

Die Liquidität bei Übergabe wird begrenzt sein, denn der Käuferkreis für sehr große Häuser in einer unfertigen, abgelegenen Anlage ist klein, bis die Anlage ausgereift ist.

Für wen es passt

Für eine Familie, die eine sehr große Villa oder ein Anwesen mit Wasserlage in einer verwalteten Anlage will, einen langen Horizont hat und nicht darauf angewiesen ist, dass die Lage heute bequem ist.

Für einen Käufer, der mit Emirates Hills vergleicht und einen verwalteten Masterplan einem individuellen Grundstück vorzieht.

Schlecht passt es für alle, die jetzt Infrastruktur brauchen, die in wenigen Jahren verkaufen müssen könnten oder für die der Arbeitsweg zählt.

Der Wasser-Masterplan

The Oasis ist um ein ausgedehntes Netz aus Lagunen, Wasserkanälen und Badestränden geplant, die sich zwischen den Grundstücken hindurchziehen, mit Parkflächen und grünen Korridoren dazwischen. Emaar hat erklärt, dass ein großer Teil des Areals für Wasser und Landschaft statt für Wohnbebauung vorgesehen ist.

Das ist das Produkt. Nimmt man das Wasser weg, ist es eine abgelegene Villenanlage am westlichen Rand des Emirats; mit Wasser ist es eine abgehobene, die mit Palm-Frond-Villen und Emirates Hills konkurriert und nicht mit Dubai Hills.

Es bedeutet auch, dass die Infrastrukturlast ungewöhnlich hoch ist. Lagunen brauchen Filterung, Umwälzung und laufende Wartung, und diese Kosten landen in der Gemeinschaftsumlage, solange Sie Eigentümer sind.

Verlangen Sie die voraussichtliche Gemeinschaftsumlage schriftlich und behandeln Sie sie als Untergrenze. Bei wassergeprägten Masterplänen wird die erste veröffentlichte Zahl berechnet, bevor irgendetwas in Betrieb ist.

Im Vergleich zu Emirates Hills

Der naheliegende Vergleich für einen Käufer auf diesem Niveau ist Emirates Hills, das individuelle Grundstücke, eine etablierte Adresse und eine Lage innerhalb des westlichen Korridors bietet und nicht jenseits davon.

The Oasis bietet stattdessen einen verwalteten Masterplan: ein stimmiges Konzept, Community-Management von Emaar, fertige Begrünung und Wasserlage, die Emirates Hills nicht hat.

Was es nicht bietet, sind Reife und Nähe. Emirates Hills wurde vor zwei Jahrzehnten fertiggestellt und liegt fünfzehn Minuten von der Marina; The Oasis wird jetzt gebaut und ist von allem deutlich weiter entfernt.

Käufer, die ein fertiges Umfeld und eine etablierte Adresse wollen, kaufen Emirates Hills. Käufer, die ein neues Haus auf einem großen Grundstück am Wasser mit einem Entwickler wollen, der die Anlage auch in zwanzig Jahren noch verwalten wird, kaufen hier.

Praktische Due Diligence

Bestätigen Sie die Phase, das Übergabedatum und genau, welche Wasser- und Parkelemente vertraglich mit ihr zur Lieferung zugesagt sind. Bei einem frühen Masterplan ist das die gesamte Risikobewertung.

Bestätigen Sie die Grundstücksmaße, die Abstandsflächen und was auf den Nachbargrundstücken gebaut werden darf. Bei diesem Preis wirkt sich der Bauraum der Nachbarn dauerhaft auf Ihre Privatsphäre und Ihre Aussicht aus.

Fragen Sie nach der Straßenanbindung und den geplanten Verbindungen. Der westliche Korridor wird von weniger Routen erschlossen als der Rest der Stadt, und die Fahrzeit hängt stark davon ab, welche davon gebaut werden.

Und akzeptieren Sie, dass die Liquidität bei Übergabe dünn sein wird. Sehr große Häuser in einer unfertigen, abgelegenen Anlage haben einen kleinen Käuferkreis, bis die Anlage ausgereift ist; das muss also Geld sein, das Sie dort belassen können.

Dies ist ein Masterplan im Frühstadium, weit vom Zentrum entfernt. Bestätigen Sie, welche Wasserflächen und Parkanlagen für Ihre konkrete Phase vertraglich zugesagt sind, und rechnen Sie realistisch damit, dass die Liquidität bei Übergabe dünn sein wird, bis die Anlage ausgereift ist.

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  Emaars oberste Villenstufe, westlich der Sheikh Zayed Road: große Grundstücke, Anwesen-Typologien und ein ausgedehntes Lagunennetz. Ohne das Wasser fällt das Argument in sich zusammen, weshalb das, was für Ihre Phase vertraglich zugesagt ist, die gesamte Risikobewertung ausmacht.

Häufige Fragen

Wo liegt The Oasis von Emaar?

Am westlichen Rand des erschlossenen Emirats, westlich der Sheikh Zayed Road in Richtung Al Qudra. Es ist eine lange Fahrt nach Downtown, zur Marina und zum Flughafen, und die Infrastruktur im Umfeld ist vorerst begrenzt.

Interessieren Sie sich konkret für The Oasis?

Nennen Sie mir das Gebäude oder die Einheit in The Oasis, die Sie im Blick haben, und ich hole die registrierte Verkaufshistorie, die heutigen Nebenkosten und die Mieten, die vergleichbare Einheiten tatsächlich erzielen – vor Ihrem Angebot, nicht danach.