Arjan

Un quartier d’appartements dense à côté de Dubai Science Park, connu des visiteurs pour Miracle Garden et des investisseurs pour ses rendements.

• rendements supérieurs à la moyenne
• prix d’entrée bas
• proximité de Dubai Science Park

Ce qui se trouve à proximité, et son effet sur le prix

• Dubai Hills Mall depuis 2022

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est Arjan

Arjan est un quartier résidentiel de densité moyenne de la région de Dubailand, bordé par Dubai Science Park et Al Barsha South, bâti presque entièrement d’immeubles d’appartements plutôt que de maisons.

Il s’est rempli rapidement à la fin des années 2010 et dans les années 2020 et continue d’ajouter de l’offre, un grand nombre de promoteurs construisant indépendamment sur des parcelles distinctes.

Il abrite Dubai Miracle Garden et le Butterfly Garden, qui attirent une affluence saisonnière considérable de visiteurs et n’apportent aucun avantage aux résidents.

La base de locataires

Des salariés de Dubai Science Park et des parcs d’affaires voisins, des familles écartées d’Al Barsha et de Dubai Hills par les prix, et une large population de couples et de colocataires qui veulent des immeubles plus récents que ceux du parc de milieu de gamme plus ancien.

C’est par définition un bassin de locataires sensible aux prix — ils ont choisi Arjan parce que c’était moins cher — ce qui signifie qu’un immeuble comparable, deux rues plus loin, qui baisse son loyer les fera bouger.

La durée des baux est moyenne et le renouvellement des locataires plus élevé que dans les quartiers familiaux.

L’argument du rendement

Arjan joue sur le prix d’entrée. Les loyers au pied carré sont inférieurs à ceux des quartiers centraux, mais les prix d’achat sont bien plus bas, et le rapport a généralement été favorable : les rendements bruts atteignent ici plus que la moyenne de Dubaï.

C’est tout l’argument d’investissement, et il est légitime. Ce n’est pas un argument de croissance du capital : le foncier est disponible, l’offre réagit, et les prix restent ancrés.

Les immeubles plus récents se louent plus vite et se négocient avec une prime par rapport au parc plus ancien, ce qu’il faut prendre en compte dans la décision d’achat.

Les contraintes

Pas de métro et aucun de prévu : le quartier dépend donc entièrement de la voiture, et l’attribution des places de parking est un véritable déterminant du loyer.

La circulation autour de Miracle Garden pendant la saison d’hiver est réellement perturbatrice, avec des autocars et des voitures de visiteurs sur les routes environnantes.

Les commodités sont fonctionnelles : supermarchés, cliniques, crèches et un nombre croissant de restaurants, mais pas de centre de quartier. Les habitants se rendent à Mall of the Emirates, Dubai Hills Mall ou Cityland.

Les écoles se trouvent dans les secteurs voisins plutôt qu’à l’intérieur du quartier.

Ce qu’il faut vérifier

L’immeuble et son promoteur, car Arjan présente le même problème de parcelles indépendantes que JVC, avec la même variation de qualité.

La distance par rapport aux axes de circulation de Miracle Garden si vous ou votre locataire conduisez pendant la saison d’hiver.

L’attribution des places de parking, en particulier pour les studios.

Les charges de service rapportées au loyer atteignable : dans un quartier à loyers plus bas, elles absorbent une part plus grande du revenu brut que le montant absolu ne le laisse penser.

Les calendriers de livraison des parcelles voisines, car une livraison massive à côté fait fléchir les loyers pendant une saison.

À qui il convient

À un investisseur axé sur le rendement, à long horizon, qui veut un prix d’entrée bas et accepte des finitions de milieu de gamme et une appréciation du capital minimale.

À un acheteur qui veut posséder un bien à Dubaï pour un ticket qui ne nécessite pas de financement.

Il convient mal à qui espère revendre rapidement dans un quartier de milliers de biens concurrents, et à qui a besoin d’un actif distinctif.

Dubai Science Park comme point d’ancrage

Arjan est voisin de Dubai Science Park, une zone franche dédiée aux sciences de la vie, à la pharmacie, à la santé et aux entreprises environnementales. Elle n’est pas grande à l’échelle de Dubaï, mais c’est un véritable pôle d’emploi, avec des laboratoires, des bureaux et des sièges d’entreprises, et non un parc d’affaires vide.

Cet ancrage distingue Arjan d’un quartier purement spéculatif. Il y a des gens qui doivent habiter à courte distance en voiture d’un bâtiment précis, et ils sont qualifiés, correctement payés et enclins à rester.

Al Barsha South et Dubai Hills, à côté, élargissent encore le bassin, avec du personnel de santé, des enseignants du pôle scolaire et des ménages écartés de Dubai Hills même par les prix.

Fondez votre analyse sur ce bassin plutôt que sur le marketing du quartier. Il est réel, il est stable, et il est aussi limité — ce qui explique que la hausse des loyers ait été modeste ici alors même que la population augmentait.

Vivre avec Miracle Garden

De novembre à mai environ, Dubai Miracle Garden et le Butterfly Garden voisin attirent un très grand nombre de visiteurs, qui arrivent en autocar et en voiture par les routes qu’empruntent les habitants d’Arjan.

L’effet est concentré : les immeubles situés sur les principaux axes d’accès le subissent chaque jour pendant la saison, ceux situés à quelques rues le remarquent à peine. Il vaut la peine de déterminer de quel côté de cette ligne se trouve un bien.

Il n’y a aucun avantage pour les résidents : les jardins sont des attractions touristiques payantes, non un équipement de la communauté, et les habitants ne les utilisent pas.

Côté positif, ces attractions ont amené dans le secteur un groupe de cafés et de restaurants qui n’existerait pas autrement à ce niveau de prix, et qui fonctionnent toute l’année.

Comment choisir un immeuble ici

Arjan présente le même mode de développement par parcelles indépendantes que JVC, avec la même conséquence : la moyenne du quartier masque une très grande amplitude. Deux tours de la même rue peuvent différer sensiblement par l’efficacité des plans, les places de parking, la performance des ascenseurs et la gestion.

Privilégiez le parc récent d’un promoteur ayant livré des immeubles que vous pouvez visiter. Dans un quartier où chaque bien est en concurrence sur le prix, l’immeuble le plus récent se loue en premier et garde plus longtemps son locataire.

Confirmez la place de parking. Arjan n’a pas de métro et aucune perspective réaliste d’en avoir un, et un bien sans place se loue avec une décote par rapport à un bien qui en a une.

Vérifiez le calendrier de livraison des parcelles voisines avant de modéliser votre première année. Une livraison massive à côté fait fléchir les loyers pendant toute une saison de location, et Arjan en a connu plusieurs.

Vérifiez le calendrier de livraison des parcelles qui vous entourent. Dans un quartier où l’offre continue d’arriver, plusieurs centaines de biens quasi identiques livrés au même trimestre font fléchir les loyers pendant toute une saison de location.

Questions fréquentes

Arjan est-il un bon quartier où investir à Dubaï ?

Il offre des rendements bruts supérieurs à la moyenne à des prix d’entrée bas, avec une base de locataires stable issue de Dubai Science Park et des quartiers d’affaires voisins. Les contraintes : pas de métro, un bassin de locataires sensible aux prix et une offre nouvelle continue qui plafonne l’appréciation.

Miracle Garden pose-t-il un problème aux habitants d’Arjan ?

Pendant la saison d’hiver, il génère une circulation importante de visiteurs sur les routes environnantes, autocars compris. Les immeubles éloignés des principaux axes d’accès sont nettement moins touchés.

Vous vous intéressez précisément à Arjan ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quel bien il s’agit. Avant que vous ne fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges de service actuelles et les loyers réels de biens comparables.