Jumeirah

Il quartiere originario sul mare: ville basse, le migliori scuole della città e la spiaggia in fondo alla strada.

• famiglie e scuole
• vita in villa sul mare
• tutela del capitale

Che cosa c'è nelle vicinanze e come incide sul prezzo

• Dubai Water Canal dal 2016

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Jumeirah

Jumeirah è la fascia costiera che va da Umm Suqeim verso nord-est in direzione del Trade Centre, divisa in Jumeirah 1, 2 e 3, a cui si aggiungono le zone più recenti di Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah e La Mer.

È la più antica area residenziale per espatriati della Dubai moderna e resta, per opinione comune, il posto più desiderabile della città per chi vuole una casa vicino al mare.

L'architettura è bassa ovunque: ville indipendenti su lotti generosi, pochi edifici residenziali bassi e rigidi limiti di altezza che manterranno le cose così.

Perché mantiene la sua posizione

Per tre ragioni. La spiaggia è in fondo alla strada, non a un tragitto in auto di distanza. Le scuole di Jumeirah e dintorni sono tra le migliori dell'emirato e la loro concentrazione non ha pari. Ed è centrale: Downtown, DIFC e l'aeroporto sono tutti a breve distanza.

A tutto questo si aggiunge la scarsità. Non esiste alcun meccanismo per aumentare l'offerta: il terreno è interamente edificato, i limiti di altezza impediscono la densificazione e i lotti appartengono a famiglie che per lo più non vendono.

Il risultato è un mercato che si comporta in modo molto diverso dal resto di Dubai: sottile, lento e straordinariamente stabile.

La questione del freehold

È la prima cosa da chiarire e coglie molti di sorpresa. Alcune parti di Jumeirah sono designate freehold e aperte alla proprietà straniera; altre no.

Gli sviluppi più recenti (Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah, La Mer, Port de la Mer, City Walk) sono freehold ed è lì che si concentra la maggior parte dell'attività degli acquirenti internazionali.

Gran parte delle ville più vecchie di Jumeirah 1, 2 e 3 non è disponibile per l'acquisto freehold da parte di stranieri, anche se si trova facilmente in affitto. Verificate la designazione del lotto specifico prima di dedicarvi tempo.

Il mercato degli affitti

La domanda di ville in affitto a Jumeirah è tra le più forti della città ed è guidata quasi interamente da famiglie che scelgono il bacino di utenza scolastico. I contratti sono lunghi e gli inquilini di alto profilo.

Gli affitti sono alti in termini assoluti. I rendimenti sono bassi, perché il valore del terreno domina il valore dell'affitto.

Per un proprietario è un bene di tutela del capitale con un reddito collegato, più che un bene da reddito.

Che cosa verificare in una villa di Jumeirah

Per prima cosa, la designazione freehold.

L'età e le condizioni della casa. Molte ville di Jumeirah hanno dai venti ai quarant'anni e i costi di ristrutturazione possono essere considerevoli. Fate controllare impianto di climatizzazione, idraulico, elettrico e tetto.

La superficie e i confini esatti del lotto, perché il valore del terreno è dominante.

Se il lotto consente la riedificazione e con quale sagoma, qualora sia questa l'intenzione: le regole su altezza e copertura sono rigide.

L'accesso alla spiaggia dalla strada specifica e come cambia nel fine settimana.

A chi si adatta

A una famiglia che vuole vivere vicino al mare, con il miglior accesso alle scuole di Dubai, e che acquista una casa e non un investimento.

A un acquirente di lungo periodo che dà valore a un terreno in una posizione che non può essere ampliata.

Si adatta male a chi cerca rendimento e a chi non ha prima verificato che l'immobile specifico possa essere acquistato da uno straniero.

Le tre Jumeirah e le nuove isole

Jumeirah 1 è la più vicina al Trade Centre e a Downtown, la più antica e la più eterogenea, con piccoli edifici residenziali accanto alle ville e la densità più alta delle tre. Jumeirah 2 è la parte centrale e tranquilla. Jumeirah 3 si estende verso Umm Suqeim e ha i lotti più grandi.

Accanto a esse si trovano le zone più recenti, bonificate o riqualificate: Jumeirah Bay Island con le sue ville ultra-prime e le branded residence, Pearl Jumeirah, La Mer e Port de la Mer. Sono freehold, costruite ad hoc e aperte agli acquirenti stranieri, ed è qui che avviene quasi tutta l'attività di acquisto internazionale.

La distinzione non è di facciata. Una vecchia villa di Jumeirah 2 e un appartamento a Port de la Mer sono prodotti diversi, con posizioni proprietarie diverse e mercati diversi che hanno solo il nome in comune.

Stabilite a quale appartiene un annuncio prima di confrontare i prezzi e non date mai per scontato che un indirizzo a Jumeirah implichi la disponibilità per un acquirente straniero.

Perché le scuole dominano tutto

La concentrazione di scuole ben considerate a Jumeirah e nei dintorni è il fattore di domanda più forte in assoluto e agisce su una scala temporale che nessun altro fattore ha: una famiglia che iscrive un figlio resta finché quel figlio non finisce gli studi.

Ne deriva il mercato degli affitti più stabile dell'emirato. I contratti durano anni, gli inquilini curano l'immobile perché ci vivono davvero e il ricambio è così basso che per una buona casa il rischio di sfitto è quasi trascurabile.

Significa anche che l'anno locativo è stagionale come in pochi altri quartieri di Dubai. I contratti familiari iniziano ad agosto e settembre; una villa che si libera a febbraio può aspettare mesi l'inquilino giusto.

Per il proprietario la conseguenza pratica è allineare le scadenze dei contratti al calendario scolastico e non all'anniversario dell'acquisto.

Acquistare una vecchia villa di Jumeirah

Date per scontato che la casa abbia bisogno di lavori. Climatizzazione, idraulica, impianto elettrico e tetto sono i tipici punti deboli delle ville di Dubai di questa epoca, e una perizia accurata costa una frazione di ciò che costa scoprire i problemi dopo.

Valutate il lotto separatamente dall'edificio. È il terreno a conservare valore qui, e una casa modesta su un buon lotto, ben orientato, è un acquisto migliore di una casa elegante mal collocata.

Stabilite la sagoma consentita se intendete ricostruire o ampliare. Le regole su altezza e copertura lungo questa fascia sono rigide ed è proprio ciò che preserva il carattere basso per cui si paga.

E passeggiate nella via durante il fine settimana. Punti di accesso alla spiaggia, gruppi di ristoranti e traffico di Jumeirah Beach Road incidono in modo molto diverso sulle singole strade, e nulla di tutto ciò risulta da una planimetria.

La designazione freehold varia lotto per lotto. Gran parte delle ville più vecchie di Jumeirah 1, 2 e 3 non è disponibile per l'acquisto freehold da parte di stranieri: confermate la designazione prima di dedicare tempo a un immobile.

Approfondimenti su Jumeirah

Articoli scritti su temi che il canale in lingua inglese non ha ancora filmato.

• Sur La Mer a Port de la Mer: townhouse con spiaggia, a dieci minuti da Downtown

  Townhouse fronte mare all'interno di un quartiere-marina di stile mediterraneo sulla costa di Jumeirah. Un formato di cui Dubai offre pochissimi esempi, e le cose specifiche da verificare prima di acquistare.

• Bvlgari Residences a Jumeirah Bay: ciò che a Dubai più si avvicina a un indirizzo trofeo

  Un'isola a forma di cavalluccio marino davanti a Jumeirah, con un solo marchio, un solo ponte verso la terraferma e un numero finito di residenze. Perché questo indirizzo si comporta in modo diverso dal resto del mercato e che cosa significa per chi acquista.

Domande frequenti

Gli stranieri possono acquistare ville a Jumeirah?

Nelle aree designate freehold sì, tra cui Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah, La Mer e Port de la Mer. Gran parte delle ville più vecchie di Jumeirah 1, 2 e 3 non è aperta alla proprietà freehold straniera, anche se si trova facilmente in affitto.

Perché Jumeirah è così cara?

Spiaggia in fondo alla strada, la più alta concentrazione di scuole di primo livello dell'emirato, posizione centrale e nessun meccanismo per aumentare l'offerta: il terreno è interamente edificato e i rigidi limiti di altezza impediscono la densificazione.

State valutando proprio Jumeirah?

Inviatemi l'edificio o l'unità e vi preparo lo storico delle transazioni registrate, le spese condominiali attuali e gli affitti effettivi di unità comparabili, prima che facciate un'offerta e non dopo.