Jumeirah

Pierwotna dzielnica nadmorska: niskie wille, najlepsze szkoły w mieście i morze na końcu ulicy.

• rodziny i szkoły
• życie w willi przy plaży
• zachowanie kapitału

Co jest w okolicy i jak wpływa to na cenę

• Dubai Water Canal od 2016 roku

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Jumeirah

Jumeirah to nadmorski pas ciągnący się na północny wschód od Umm Suqeim w stronę Trade Centre, podzielony na Jumeirah 1, 2 i 3, do których dochodzą nowsze dodatki: Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah i La Mer.

To najstarsza dzielnica mieszkalna ekspatów w nowoczesnym Dubaju i — zdaniem ogółu — nadal najbardziej pożądane miejsce do życia w mieście dla osób, które chcą mieć dom blisko plaży.

Zabudowa jest niska na całym obszarze: wolnostojące wille na dużych działkach, niewielka liczba niskich budynków z apartamentami oraz surowe ograniczenia wysokości, które sprawią, że tak pozostanie.

Dlaczego utrzymuje swoją pozycję

Z trzech powodów. Plaża jest na końcu ulicy, a nie godzinę jazdy dalej. Szkoły w Jumeirah i wokół niej należą do najlepszych w emiracie, a ich koncentracja nie ma sobie równych. I jest to lokalizacja centralna — Downtown, DIFC i lotnisko są w niewielkiej odległości.

Do tego dochodzi rzadkość. Nie ma żadnego mechanizmu zwiększania podaży: grunty są zabudowane, ograniczenia wysokości uniemożliwiają zagęszczanie, a działki należą do rodzin, które w większości nie sprzedają.

Efekt to rynek zachowujący się zupełnie inaczej niż reszta Dubaju — płytki, wolny i niezwykle stabilny.

Kwestia freehold

To pierwsza rzecz do ustalenia i wielu osobom sprawia niespodziankę. Części Jumeirah mają status freehold i są otwarte dla zagranicznych właścicieli; części — nie.

Nowsze inwestycje — Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah, La Mer, Port de la Mer, City Walk — są freehold i tam odbywa się większość aktywności międzynarodowych kupujących.

Znaczna część starszych willi w Jumeirah 1, 2 i 3 nie jest dostępna dla zagranicznych nabywców freehold, choć można je powszechnie wynająć. Status konkretnej działki należy ustalić, zanim poświęci się jej czas.

Rynek najmu

Popyt na najem willi w Jumeirah należy do najsilniejszych w mieście i napędzają go niemal wyłącznie rodziny wybierające rejon szkolny. Najmy są długie, a najemcy cieszą się wysoką wiarygodnością.

Czynsze są wysokie w wartościach bezwzględnych. Stopy zwrotu są niskie, ponieważ wartość gruntu dominuje nad wartością czynszu.

Dla wynajmującego to aktywo służące zachowaniu kapitału, do którego dołączony jest dochód, a nie aktywo dochodowe.

Co sprawdzić w willi w Jumeirah

Najpierw status freehold.

Wiek i stan domu. Wiele willi w Jumeirah ma od dwudziestu do czterdziestu lat, a koszty remontu mogą być znaczne. Warto zlecić ocenę klimatyzacji, instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i dachu.

Dokładny rozmiar i granice działki, ponieważ to wartość gruntu dominuje.

Czy działka dopuszcza przebudowę i w jakim obrysie, jeśli taki jest Państwa zamiar — zasady dotyczące wysokości i zabudowy są surowe.

Dostęp do plaży z konkretnej ulicy i to, jak zmienia się on w weekendy.

Dla kogo

Dla rodziny, która chce mieszkać blisko plaży, z najlepszym dostępem do szkół w Dubaju, i kupuje dom, a nie inwestycję.

Dla długoterminowego kupującego, który ceni grunt w lokalizacji, której nie da się powiększyć.

Źle pasuje inwestorowi nastawionemu na zwrot oraz każdemu, kto najpierw nie potwierdził, czy dana nieruchomość w ogóle może należeć do zagranicznego nabywcy.

Trzy Jumeirah i nowe wyspy

Jumeirah 1 leży najbliżej Trade Centre i Downtown, jest najstarsza i najbardziej zróżnicowana, z małymi budynkami z apartamentami obok willi i najwyższą gęstością z całej trójki. Jumeirah 2 to ciche środek. Jumeirah 3 ciągnie się w stronę Umm Suqeim i ma największe działki.

Obok nich leżą nowsze, odzyskane z morza i przebudowane enklawy: Jumeirah Bay Island z willami ultra-prime i rezydencjami z marką, Pearl Jumeirah, La Mer i Port de la Mer. Są freehold, powstały od podstaw i są otwarte dla zagranicznych kupujących — tam odbywa się niemal cała międzynarodowa aktywność zakupowa.

To rozróżnienie nie jest kosmetyczne. Stara willa w Jumeirah 2 i apartament w Port de la Mer to różne produkty, różne pozycje własnościowe i różne rynki, które po prostu dzielą nazwę.

Przed porównywaniem cen należy ustalić, do której z tych części należy dane ogłoszenie, i nigdy nie zakładać, że adres w Jumeirah oznacza dostępność dla zagranicznego nabywcy.

Dlaczego szkoły dominują nad wszystkim

Koncentracja renomowanych szkół w Jumeirah i wokół niej to najsilniejszy motor popytu i działa on w skali czasu, w jakiej nie działa żaden inny czynnik: rodzina, która zapisze dziecko, zostaje, dopóki to dziecko nie skończy szkoły.

Daje to najstabilniejszy rynek najmu w emiracie. Najmy trwają latami, najemcy dbają o nieruchomość, bo naprawdę w niej mieszkają, a rotacja jest na tyle niska, że ryzyko pustostanu dla porządnego domu jest niemal pomijalne.

Oznacza to także, że rok najmu jest sezonowy w sposób, w jaki większość dzielnic Dubaju nie jest. Najmy rodzinne zaczynają się w sierpniu i wrześniu; willa, która zwolni się w lutym, może czekać miesiącami na właściwego najemcę.

Dla właściciela praktyczny wniosek jest taki, by terminy wygaśnięcia umów dopasować do kalendarza szkolnego, a nie do rocznicy zakupu.

Zakup starej willi w Jumeirah

Proszę założyć, że dom wymaga prac. Klimatyzacja, instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne oraz dach to standardowe punkty awarii w willach z Dubaju z tego okresu, a porządna ekspertyza kosztuje ułamek tego, co późniejsze odkrywanie problemów.

Wartość działki należy ocenić osobno od budynku. To grunt trzyma tu wartość, a skromny dom na dobrej działce o właściwej orientacji to lepszy zakup niż efektowny, ale źle usytuowany.

Jeśli planują Państwo przebudowę lub rozbudowę, należy ustalić dopuszczalny obrys. Zasady dotyczące wysokości i zabudowy wzdłuż tego pasa są surowe i to właśnie one chronią niski charakter zabudowy, za który Państwo płacą.

I proszę przejść się po ulicy w weekend. Punkty dostępu do plaży, skupiska restauracji i ruch na Jumeirah Beach Road wpływają na poszczególne ulice zupełnie inaczej, a nic z tego nie widać na rzucie lokalu.

Status freehold różni się działka po działce. Znaczna część starszych willi w Jumeirah 1, 2 i 3 nie jest dostępna dla zagranicznych nabywców freehold — przed poświęceniem czasu nieruchomości należy potwierdzić jej status.

Więcej o Jumeirah

Pisemne omówienia tematów, których angielskojęzyczny kanał nie nagrał.

• Sur La Mer w Port de la Mer: domy szeregowe z plażą, dziesięć minut od Downtown

  Domy szeregowe nad samą plażą w dzielnicy mariny w stylu śródziemnomorskim na wybrzeżu Jumeirah. Format, którego w Dubaju jest bardzo niewiele, oraz konkretne rzeczy do sprawdzenia przed zakupem.

• Bvlgari Residences na Jumeirah Bay: najbliższe, co Dubaj ma do adresu-trofeum

  Wyspa w kształcie konika morskiego u wybrzeży Jumeirah, z jedną marką, jednym mostem na ląd i skończoną liczbą domów. Dlaczego ten adres zachowuje się inaczej niż reszta rynku i co to oznacza dla kupującego.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupować wille w Jumeirah?

W wyznaczonych obszarach freehold — tak, w tym na Jumeirah Bay Island, Pearl Jumeirah, La Mer i w Port de la Mer. Znaczna część starszych willi w Jumeirah 1, 2 i 3 nie jest otwarta na własność freehold dla cudzoziemców, choć można je powszechnie wynająć.

Dlaczego Jumeirah jest tak drogie?

Dostęp do plaży na końcu ulicy, najwyższa w emiracie koncentracja najlepszych szkół, centralna lokalizacja i brak mechanizmu zwiększania podaży — grunty są zabudowane, a surowe ograniczenia wysokości uniemożliwiają zagęszczanie.

Interesuje Państwa konkretnie Jumeirah?

Proszę przysłać mi budynek lub lokal, a przygotuję zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i to, za ile faktycznie wynajmowane są porównywalne lokale — przed złożeniem oferty, a nie po niej.