Arjan

Un distretto denso di appartamenti accanto al Dubai Science Park, noto ai visitatori per il Miracle Garden e agli investitori per i rendimenti.

• rendimenti sopra la media
• prezzo d'ingresso basso
• vicinanza al Dubai Science Park

Che cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo

• Dubai Hills Mall dal 2022

Come è davvero questa zona

Che cos'è Arjan

Arjan è un distretto residenziale a media densità nella regione di Dubailand, confinante con il Dubai Science Park e Al Barsha South, costruito quasi interamente con edifici di appartamenti e non con case.

Si è riempito rapidamente tra la fine degli anni 2010 e gli anni 2020 e continua ad aggiungere offerta, con un'ampia gamma di developer che costruiscono in modo indipendente su lotti separati.

Ospita il Dubai Miracle Garden e il Butterfly Garden, che portano un notevole afflusso stagionale di visitatori e nessun beneficio residenziale.

La base di inquilini

Dipendenti del Dubai Science Park e dei parchi d'affari circostanti, famiglie escluse da Al Barsha e Dubai Hills per i prezzi, e una numerosa popolazione di coppie e coinquilini che vogliono edifici più nuovi di quelli offerti dal parco più vecchio di fascia media.

È per definizione un bacino di inquilini sensibile al prezzo (hanno scelto Arjan perché costava meno): un edificio comparabile a due strade di distanza che abbassa il canone li sposta.

La durata dei contratti è moderata e il ricambio è più alto che nei distretti per famiglie.

Il caso del rendimento

Arjan compete sul prezzo d'ingresso. I canoni per piede quadrato sono inferiori a quelli dei distretti centrali, ma i prezzi d'acquisto sono molto più bassi e il rapporto è stato in generale favorevole: i rendimenti lordi qui superano la media di Dubai.

È tutto l'argomento d'investimento, ed è legittimo. Non è invece un argomento di crescita del capitale: il terreno è disponibile, l'offerta risponde e i prezzi restano ancorati.

Gli edifici più nuovi si affittano più in fretta e spuntano un premio rispetto al parco più vecchio, cosa da considerare nella decisione d'acquisto.

I limiti

Nessuna metropolitana e nessuna prevista, quindi il distretto dipende interamente dall'auto e l'assegnazione del parcheggio è un vero fattore determinante del canone.

Il traffico intorno al Miracle Garden durante la stagione invernale è davvero fastidioso, con pullman di visitatori e auto sulle strade circostanti.

I servizi sono funzionali: supermercati, cliniche, asili e un numero crescente di ristoranti, ma nessun centro del distretto. I residenti vanno in auto al Mall of the Emirates, al Dubai Hills Mall o a Cityland.

Le scuole sono nelle zone circostanti, non all'interno del distretto.

Che cosa verificare

L'edificio e il suo developer, perché Arjan ha lo stesso problema dei lotti indipendenti di JVC e la stessa variabilità di qualità.

La distanza dai corridoi di traffico del Miracle Garden, se voi o il vostro inquilino guiderete in stagione invernale.

L'assegnazione del parcheggio, in particolare per i monolocali.

Le spese condominiali rispetto al canone ottenibile, che in un distretto a canoni più bassi consumano una quota maggiore del reddito lordo di quanto suggerisca la cifra assoluta.

Le date di consegna dei lotti adiacenti, perché una consegna di massa nel lotto accanto ammorbidisce i canoni per una stagione.

A chi si adatta

A un investitore orientato al rendimento, con orizzonte lungo, che vuole un prezzo d'ingresso basso e accetta finiture di fascia media e una rivalutazione minima.

A un acquirente che vuole possedere un immobile a Dubai con un taglio di spesa che non richiede finanziamento.

Non si adatta a chi spera di rivendere in fretta in un distretto con migliaia di unità concorrenti, né a chi ha bisogno di un immobile distintivo.

Il Dubai Science Park come àncora

Arjan confina con il Dubai Science Park, una zona franca per scienze della vita, farmaceutica, sanità e imprese ambientali. Non è grande rispetto agli standard di Dubai, ma è un vero polo occupazionale, con laboratori, uffici e sedi di aziende, non un parco d'affari vuoto.

Quell'àncora distingue Arjan da un distretto puramente speculativo. Ci sono persone che hanno bisogno di vivere a breve distanza in auto da un edificio specifico, e sono professionisti, discretamente retribuiti e propensi a restare.

Al Barsha South e Dubai Hills, qui accanto, ampliano ulteriormente il bacino, aggiungendo personale sanitario, insegnanti del polo scolastico e nuclei esclusi dai prezzi di Dubai Hills stessa.

Basate le stime su quel bacino, non sul marketing del distretto. È reale, è stabile ed è anche finito: ed è per questo che la crescita dei canoni qui è stata modesta anche mentre la popolazione cresceva.

Vivere con il Miracle Garden

Da circa novembre a maggio il Dubai Miracle Garden e l'adiacente Butterfly Garden attirano un numero molto alto di visitatori, e il traffico arriva in pullman e in auto sulle strade usate dai residenti di Arjan.

L'effetto è concentrato: gli edifici sui corridoi di accesso principali lo subiscono ogni giorno durante la stagione, quelli a qualche strada di distanza quasi non lo notano. Vale la pena stabilire da che parte di quella linea si trova un immobile.

Non c'è alcun beneficio residenziale: i giardini sono attrazioni turistiche a pagamento, non servizi della comunità, e i residenti non li usano.

In positivo, le attrazioni hanno portato nella zona un gruppo di caffè e ristoranti che altrimenti non esisterebbero a questa fascia di prezzo, e restano aperti tutto l'anno.

Come scegliere un edificio qui

Arjan ha lo stesso schema di sviluppo a lotti indipendenti di JVC e la stessa conseguenza: la media del distretto nasconde una gamma molto ampia. Due torri sulla stessa strada possono differire sostanzialmente per efficienza della planimetria, dotazione di parcheggi, funzionamento degli ascensori e gestione.

Preferite il parco più recente di un developer con edifici consegnati che potete ispezionare. In un distretto dove ogni unità compete sul prezzo, l'edificio più nuovo si affitta per primo e trattiene più a lungo l'inquilino.

Confermate il posto auto. Arjan non ha metropolitana né alcuna prospettiva realistica di averla, e un'unità senza posto auto si affitta a sconto rispetto a una che ce l'ha.

Controllate il calendario di consegna dei lotti vicini prima di impostare il primo anno. Una consegna di massa nel lotto accanto ammorbidisce i canoni per un'intera stagione di locazione, e Arjan ne ha avute diverse.

Controllate il calendario di consegna dei lotti intorno a voi. In un distretto con offerta continua, diverse centinaia di unità quasi identiche completate nello stesso trimestre ammorbidiscono i canoni per un'intera stagione di locazione.

Domande frequenti

Arjan è una buona zona in cui investire a Dubai?

Offre rendimenti lordi sopra la media a prezzi d'ingresso bassi, con una base di inquilini stabile proveniente dal Dubai Science Park e dai distretti d'affari vicini. I limiti sono l'assenza di metropolitana, un bacino di inquilini sensibile al prezzo e nuova offerta continua che frena la rivalutazione.

Il Miracle Garden è un problema per i residenti di Arjan?

Durante la stagione invernale genera un notevole traffico di visitatori sulle strade circostanti, compresi i pullman. Gli edifici lontani dai principali corridoi di accesso ne risentono in modo sensibilmente minore.

State valutando proprio Arjan?

Indicatemi quale edificio o unità. Prima che facciate un'offerta vi porterò lo storico delle transazioni registrate, le spese condominiali attuali e i canoni reali di unità comparabili.