Boutique 23 Offices

Culture Village ·LMD

Projektdatenblatt

Fotos und Renderings des Gebäudes und des Geländes – nicht dieser konkreten Einheit.

Über das Gebäude

Ein Bürogebäude in Culture Village. Bauträger – LMD.

Ausstattung des Gebäudes

• Geschäfte

Eckdaten zu Boutique 23 Offices, wie vom Bauträger veröffentlicht – das Projekt befindet sich im Bau, daher gibt es noch keinen Datensatz des Land Department. Sie beschreiben das gesamte Gebäude, nicht die einzelne Einheit.

Über das Projekt

Boutique 23 Offices ist ein Bürogebäude in Culture Village, das derzeit gebaut wird.

Bauträger ist LMD.

Büros auf den Etagen 1 bis 5 des LMD-Turms in Culture Village an der Uferpromenade von Al Jaddaf: Einheiten von 47 bis 141 m², fünf bis sieben Gehminuten von der Metro, zehn bis dreizehn Autominuten von DIFC und Downtown.

Was ist das?

Boutique 23 ist ein Turm von Continental Investments LMD: vier Untergeschosse, Erdgeschoss und 23 Obergeschosse. Die untersten fünf Etagen sind Büros, darüber liegen Apartments, auf Straßenniveau der Einzelhandel. Diese Seite behandelt den Büroteil; die Apartments haben eine eigene Darstellung.

Die Büros werden als Freehold-Einheiten verkauft – kein Coworking-Space und keine vom Bauträger gemietete Etage. Der Bauträger positioniert sie als Premiumbüros für kleinere Unternehmen: eine eigene Adresse in einem neuen Gebäude, Verkehrsanbindung vor der Tür und die Annehmlichkeiten des Turms – Pool, Fitnessstudio, Tiefgarage – im selben Gebäude.

Wie viele Büros und welche Größe

Laut den Grundrissen des Bauträgers hat die 2. Etage 15 Büros mit 1 045 m² (11 251 sq ft) verkaufbarer Fläche. Die 3., 4. und 5. Etage haben je 13 Büros, 790 m² (8 509 sq ft) verkaufbar pro Etage, insgesamt 39 Büros. Das ergibt 54 Büros auf den Etagen 2 bis 5; die 1. Etage ist in diesen Plänen nicht aufgeschlüsselt.

In der einheitenweisen Liste vom 19.10.2023 reichten die Büros von 47 bis 141 m² Innenfläche (528–1 590 sq ft einschließlich Balkonen, wo vorhanden). Die meisten haben 56–94 m²: ein oder zwei Besprechungsräume und ein offener Bereich für fünf bis zehn Arbeitsplätze. Die Einheiten mit 46–65 m² in unseren Wiederverkaufsangeboten im Frühjahr 2026 haben die Größe, die sich am schnellsten verkauft.

Preise: vom Launch bis zum Wiederverkauf

In der Liste des Bauträgers vom 19.10.2023 waren die Büros mit AED 912–1 106 pro sq ft angesetzt – deutlich unter den Apartments im selben Gebäude (1 295–1 500). Das ist beim Launch typisch: Eine Büroeinheit in einem Wohnturm wird mit Abschlag verkauft, weil ihr Käuferkreis kleiner ist.

In unseren Wiederverkaufsangeboten im März 2026 wurden Büros mit 46–65 m² mit AED 1 414–2 400 pro sq ft angesetzt, von etwa AED 700 000 bis 1,7 Mio. pro Einheit. Einige davon sind Abtretungen: Der Käufer zahlt dem Verkäufer, was bereits eingezahlt wurde, und den Rest nach dem ursprünglichen Plan an den Bauträger. Verfügbare Einheiten und aktuelle Preise auf Anfrage.

Zusätzlich zum Preis zahlt der Käufer die Gebühr des Land Department von 4 % und 5 % MwSt.: Gewerbeimmobilien in den VAE unterliegen der MwSt., anders als Wohnimmobilien. Bei einem Büro für AED 1 Mio. sind das AED 90 000 zusätzlich, und sie gehören von Anfang an in die Renditerechnung.

Aussicht und Ausrichtung

Büros auf der Nordseite blicken auf das Wasser und das Versace-Hotel, auf der Südseite auf den Burj Khalifa und die Sheikh Rashid Road, auf der Ostseite auf die Al Khail Road. Bei einem Büro ist die Aussicht weniger wichtig als bei einer Wohnung, doch eine Eckeinheit mit Blick auf den Burj Khalifa bleibt einem Kunden vom ersten Treffen in Erinnerung und lässt sich schneller weiterverkaufen.

Anfahrt und Adresse

Das Hauptargument des Bauträgers ist die Verkehrsanbindung. Die Metro Al Jadaf ist fünf bis sieben Minuten zu Fuß entfernt, DIFC und Downtown zehn bis dreizehn Minuten mit dem Auto, der Flughafen zwölf. Für Mitarbeitende ist das ein kurzer Arbeitsweg; für das Unternehmen eine Adresse, die Kunden leicht erreichen.

Für die Lizenzierung ist etwas anderes wichtig: Culture Village liegt auf dem Festland von Dubai, nicht in einer Freizone, daher eignet sich ein Büro hier für ein Unternehmen mit Lizenz des Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Ein in einer Freizone wie DMCC, DIFC oder IFZA registriertes Unternehmen braucht ein Büro innerhalb dieser Zone und kann dieses hier nicht nutzen – klären Sie das vor dem Kauf.

Die Zahlen für Anleger

Ein Büromieter ist ein Unternehmen, und der Mietvertrag ist in der Regel länger und stabiler als bei einem Wohnungsmieter – ein bis drei Jahre, gezahlt in mehreren Schecks. Die Nachfrage im Viertel kommt von Firmen, die eine Festlandadresse zwischen DIFC, Downtown und dem Flughafen brauchen, ohne die Preise dieser Viertel zu zahlen.

Die Kehrseite ist die Liquidität. Für ein Büro in einem Wohnturm gibt es weniger Käufer als für eine Wohnung, und die Vermarktungsdauer ist länger. Der Büroteil hat eine eigene Service Charge, getrennt von der des Wohnteils – fragen Sie vor der Reservierung nach dem Satz, ebenso nach den Regeln für die Nutzung von Pool und Fitnessstudio durch Büromieter.

Bautenstand im Februar 2026

Zum Launch nannte der Bauträger die Übergabe im 2. Quartal 2026. Ein Baustellenfoto vom 23.02.2026 zeigt den Rohbau in etwa halber Höhe – die Büroetagen unten sind bereits in Beton, doch das Gebäude ist offensichtlich nicht fertig. Prüfen Sie den realen Termin anhand der Abnahmeprüfung der Aufsichtsbehörde: Bei einem Büro für das eigene Unternehmen entscheidet er darüber, wann Sie einziehen, nicht nur über die Rendite.

Erstens die Lizenzierung: Ein Büro in Culture Village eignet sich für ein Unternehmen mit Festlandlizenz, nicht für eines mit Freizonenlizenz. Zweitens kommen zum Preis die Gebühr des Land Department von 4 % und 5 % MwSt. hinzu – die MwSt. fällt bei einem Büro an, nicht bei einer Wohnung. Drittens der Termin: Die Übergabe im 2. Quartal 2026 wird nicht eingehalten; im Februar 2026 stand der Rohbau bei halber Höhe. Viertens: Ein Büro in einem Wohngebäude lässt sich schwerer weiterverkaufen als eine Wohnung, planen Sie also einen längeren Ausstieg ein. Fünftens prüfen Sie die Rechtsperson: Der Verkäufer im SPA muss mit dem Inhaber des Escrow-Kontos übereinstimmen, und der Bauträger unterzeichnet unter verschiedenen Namen (Continental Investments, LMD UAE).

Aufbau des Gebäudes, Etagenaufteilung und Übergabetermin stammen aus dem Launch Deck von LMD; Zahl der Büros und verkaufbare Fläche pro Etage aus den Grundrissen des Bauträgers für die 2. sowie die 3. bis 5. Etage; Größen, Aussicht und Einführungspreise aus der Einheitenliste des Bauträgers vom 19.10.2023; Wiederverkaufspreise aus unseren eigenen Angeboten, März 2026; Fahrzeiten und Beschreibung des Viertels aus der Projektbroschüre; der Baufortschritt aus unserem eigenen Baustellenfoto vom 23.02.2026.

Baufortschritt

Unser eigenes Foto von der Baustelle, das das Gebäude so zeigt, wie es am Tag der Aufnahme dastand. Die Renderings oben zeigen, was der Bauträger gezeichnet hat – das Versprechen mit dem Baufortschritt zu vergleichen ist besser, als jedes für sich anzusehen.

Häufige Fragen

Wer ist der Bauträger von Boutique 23 Offices?

LMD.

Wann wird Boutique 23 Offices übergeben?

Das Projekt befindet sich im Bau. Den genauen Termin für eine bestimmte Einheit prüfe ich vor dem Kauf im Vertrag.

Wo liegt Boutique 23 Offices?

In Al Jaddaf. Ein Viertel am Creek zwischen Downtown und dem Flughafen: neue Türme, ein Gesundheitscluster und eine Metrostation.