Boutique 23 Offices

Culture Village ·LMD

Fiche du projet

Photos et rendus de l'immeuble et de ses abords — et non de ce logement en particulier.

À propos de l'immeuble

Un immeuble de bureaux à Culture Village. Promoteur — LMD.

Ce que propose l'immeuble

• Commerces

Caractéristiques de Boutique 23 Offices telles que publiées par le promoteur — le projet est en construction, il n'existe donc pas encore de fiche du Land Department. Elles décrivent l'immeuble dans son ensemble, et non une unité en particulier.

À propos du projet

Boutique 23 Offices est un immeuble de bureaux à Culture Village, actuellement en construction.

Le promoteur est LMD.

Des bureaux aux étages 1 à 5 de la tour de LMD à Culture Village, sur le front de mer d'Al Jaddaf : unités de 47 à 141 m², à cinq à sept minutes à pied du métro, à dix à treize minutes en voiture du DIFC et de Downtown.

De quoi s'agit-il ?

Boutique 23 est une tour de Continental Investments LMD : quatre niveaux de sous-sol, un rez-de-chaussée et 23 étages au-dessus. Les cinq étages du bas sont des bureaux, les appartements sont au-dessus, les commerces au niveau de la rue. Cette page traite de la partie bureaux ; les appartements ont leur propre texte.

Les bureaux sont vendus en freehold — pas un espace de coworking, ni un étage loué auprès du promoteur. Le promoteur les positionne comme des bureaux haut de gamme pour les petites entreprises : votre propre adresse dans un immeuble neuf, les transports au pied de l'immeuble et les équipements de la tour — piscine, salle de sport, parking souterrain — dans le même bâtiment.

Combien de bureaux et de quelle taille ?

Selon les plans d'étage du promoteur, le 2e étage compte 15 bureaux pour 1 045 m² (11 251 sq ft) de surface vendable. Les 3e, 4e et 5e étages comptent chacun 13 bureaux, 790 m² (8 509 sq ft) vendables par étage, soit 39 bureaux au total. Cela fait 54 bureaux aux étages 2 à 5 ; le 1er étage n'est pas détaillé dans ces plans.

Dans la liste du 19.10.2023, logement par logement, les bureaux allaient de 47 à 141 m² de surface intérieure (528–1 590 sq ft, balcons compris lorsqu'il y en a). La plupart font 56–94 m² : une ou deux salles de réunion et un espace ouvert pour cinq à dix postes. Les unités de 46–65 m² de nos offres de revente du printemps 2026 sont celles qui partent le plus vite.

Prix : du lancement à la revente

Dans la liste du promoteur du 19.10.2023, les bureaux étaient affichés à 912–1 106 AED le pied carré — bien en dessous des appartements du même immeuble (1 295–1 500). C'est typique au lancement : un bureau dans une tour résidentielle se vend avec une décote, car son bassin d'acheteurs est plus réduit.

Dans nos offres de revente de mars 2026, des bureaux de 46–65 m² étaient proposés à 1 414–2 400 AED le pied carré, d'environ 700 000 à 1,7 million d'AED l'unité. Certaines sont des cessions : l'acheteur verse au vendeur ce qui a déjà été payé, et le solde au promoteur selon l'échéancier d'origine. Unités disponibles et prix actuels sur demande.

En plus du prix, l'acheteur paie les 4 % de frais du Land Department et 5 % de TVA : l'immobilier commercial aux Émirats arabes unis est soumis à la TVA, contrairement au résidentiel. Sur un bureau à 1 million d'AED, cela fait 90 000 AED de plus, à intégrer dès le départ dans le calcul du rendement.

Vues et orientation

Les bureaux du côté nord donnent sur l'eau et l'hôtel Versace, ceux du côté sud sur la Burj Khalifa et Sheikh Rashid Road, ceux du côté est sur Al Khail Road. La vue compte moins pour un bureau que pour un appartement, mais une unité d'angle face à la Burj Khalifa est ce qu'un client retient dès la première réunion, et elle se revend plus vite.

Trajets et adresse

Le principal argument du promoteur, ce sont les transports. Le métro Al Jadaf est à cinq à sept minutes à pied, le DIFC et Downtown à dix à treize minutes en voiture, l'aéroport à douze. Pour les salariés, c'est un court trajet jusqu'au travail ; pour l'entreprise, c'est une adresse facile d'accès pour les clients.

Pour l'octroi de la licence, un autre point compte : Culture Village se trouve sur le territoire continental de Dubaï, et non dans une zone franche ; un bureau ici convient donc à une société titulaire d'une licence du Department of Economy and Tourism (DET) de Dubaï. Une société enregistrée dans une zone franche comme DMCC, DIFC ou IFZA a besoin d'un bureau à l'intérieur de cette zone et ne peut pas utiliser celui-ci — vérifiez avant d'acheter.

Les chiffres pour un investisseur

Le locataire d'un bureau est une entreprise, et le bail est généralement plus long et plus stable qu'avec un locataire résidentiel — un à trois ans, payés en plusieurs chèques. La demande dans le quartier vient d'entreprises qui ont besoin d'une adresse continentale entre le DIFC, Downtown et l'aéroport sans payer les prix de ces quartiers.

Revers de la médaille : la liquidité. Il y a moins d'acheteurs pour un bureau dans une tour résidentielle que pour un appartement, et le délai de vente est plus long. La partie bureaux supporte ses propres charges de service, distinctes de celles du résidentiel — demandez le taux avant de réserver, ainsi que les règles d'utilisation de la piscine et de la salle de sport par les locataires de bureaux.

Le chantier en février 2026

Au lancement, le promoteur annonçait une livraison au deuxième trimestre 2026. Une photo du chantier du 23.02.2026 montre la structure à environ mi-hauteur — les étages de bureaux, en bas, sont déjà en béton, mais l'immeuble n'est manifestement pas prêt. Vérifiez la date réelle auprès de l'inspection du régulateur : pour un bureau acheté pour votre propre société, elle décide de la date d'emménagement, et pas seulement du rendement.

Premièrement, la licence : un bureau à Culture Village convient à une société titulaire d'une licence continentale, pas à une société de zone franche. Deuxièmement, en plus du prix s'ajoutent les 4 % de frais du Land Department et 5 % de TVA — la TVA s'applique à un bureau, pas à un appartement. Troisièmement, le calendrier : la livraison au deuxième trimestre 2026 n'est pas tenue ; en février 2026, la structure en était à mi-hauteur. Quatrièmement, un bureau dans un immeuble résidentiel est plus difficile à revendre qu'un appartement : prévoyez donc une sortie plus longue. Cinquièmement, vérifiez la personne morale : le vendeur figurant sur le SPA doit correspondre au titulaire du compte séquestre, et le promoteur signe sous des noms différents (Continental Investments, LMD UAE).

La structure de l'immeuble, la répartition par étage et la date de livraison proviennent de la présentation de lancement de LMD ; le nombre de bureaux et la surface vendable par étage des plans d'étage du promoteur pour le 2e étage et les 3e–5e étages ; les surfaces, les vues et les prix de lancement de la liste du promoteur datée du 19.10.2023 ; les prix de revente de nos propres offres, mars 2026 ; les temps de trajet et la description du quartier de la brochure du projet ; l'avancement du chantier de notre propre photo du site du 23.02.2026.

Avancement du chantier

Notre propre photographie prise sur le chantier, montrant l'immeuble tel qu'il se présentait le jour de la prise de vue. Les rendus ci-dessus sont ce que le promoteur a dessiné — comparer la promesse à l'avancement des travaux vaut mieux que de regarder l'un ou l'autre isolément.

Questions fréquentes

Qui est le promoteur de Boutique 23 Offices ?

LMD.

Quand Boutique 23 Offices sera-t-il livré ?

Le projet est en construction. Je vérifie dans le contrat la date exacte pour une unité donnée avant la transaction.

Où se trouve Boutique 23 Offices ?

À Al Jaddaf. Un quartier au bord de la crique entre Downtown et l'aéroport : de nouvelles tours, un pôle de santé et une station de métro.