INSIDERнедвижимость в дубае, на главнуюКурс справочный. Договор и сборы DLD всегда в дирхамах.
Застройщик — LMD
Фотографии и рендеры дома и территории — не конкретного офиса.
Boutique 23 Offices — офисное здание в районе Culture Village, сейчас строится.
Застройщик — LMD.
Сейчас в базе 2 лота в этом проекте, минимальная цена — 700 740 AED.
Офисы с 1-го по 5-й этаж башни LMD в Culture Village на набережной Аль-Джаддаф: блоки от 47 до 141 м², метро в пяти-семи минутах пешком, DIFC и Downtown — в десяти-тринадцати минутах на машине.
Boutique 23 — башня Continental Investments LMD: четыре подземных этажа, первый и 23 надземных. Нижние пять этажей отданы под офисы, выше — квартиры, внизу ритейл. Эта страница — про офисную часть; квартиры разобраны отдельно.
Офисы продаются отдельными лотами в собственность — это не коворкинг и не аренда этажа у застройщика. Застройщик позиционирует их как премиальные офисы для небольших компаний: собственный адрес в новом доме, транспорт под боком и инфраструктура башни — бассейн, зал, подземный паркинг — в том же здании.
По поэтажным планам застройщика на 2-м этаже 15 офисов с продаваемой площадью 1 045 м² (11 251 кв. фт). На 3-м, 4-м и 5-м этажах — по 13 офисов, 790 м² (8 509 кв. фт) продаваемой площади на этаж, всего 39 офисов. Итого на этажах со 2-го по 5-й — 54 офиса; первый этаж в этих планах отдельно не расписан.
По поюнитному списку от 19.10.2023 офисы — от 47 до 141 м² внутренней площади (528–1 590 кв. футов вместе с балконами там, где они есть). Большинство — 56–94 м²: одна-две переговорные и открытое пространство на пять-десять рабочих мест. Площадь 46–65 м² в наших предложениях на перепродаже весной 2026 года — самая ходовая нарезка.
| Этаж | Офисов | Продаваемая площадь |
|---|---|---|
| 2-й | 15 | 1 045 м² · 11 251 кв. фт |
| 3-й — 5-й (каждый) | 13 | 790 м² · 8 509 кв. фт |
| Итого 2–5 этажи | 54 | 3 417 м² · 36 777 кв. фт |
1-й этаж по презентации тоже офисный, но в поэтажных планах не расписан.
В списке застройщика от 19.10.2023 офисы стояли по 912–1 106 AED за кв. фут — заметно дешевле квартир того же дома (1 295–1 500). Так обычно и бывает на старте: офисный лот в жилой башне продаётся с дисконтом, потому что круг покупателей у него уже.
В наших предложениях на перепродаже в марте 2026 года офисы 46–65 м² выставлялись по 1 414–2 400 AED за кв. фут, то есть от 700 тыс. до 1,7 млн дирхамов за лот. Часть этих сделок — переуступка: покупатель платит продавцу уже внесённое, а остаток — застройщику по графику. Какие лоты свободны сейчас и по какой цене, пришлю по запросу.
Сверх цены покупатель платит 4% сбора Земельного департамента и 5% НДС: коммерческая недвижимость в ОАЭ облагается НДС, в отличие от жилой. На офисе за 1 млн дирхамов это 90 тысяч сверху — в расчёт доходности их нужно закладывать сразу.
| Когда | Откуда | AED за кв. фт |
|---|---|---|
| 19.10.2023 | поюнитный список застройщика | 912–1 106 |
| Март 2026 | наши предложения на перепродаже | 1 414–2 400 |
Цена перепродажи зависит от этажа, вида и того, сколько уже выплачено по графику.
Офисы на северной стороне смотрят на воду и отель Versace, на южной — на Бурдж-Халифу и Sheikh Rashid Road, на восточной — на Al Khail Road. Для офиса вид важен меньше, чем для квартиры, но угловой блок с видом на Бурдж-Халифу — это то, что клиент запоминает с первой встречи, и на перепродаже он уходит быстрее.
Главный довод застройщика — транспорт. Метро Al Jadaf в пяти-семи минутах пешком, DIFC и Downtown — в десяти-тринадцати минутах на машине, аэропорт — в двенадцати. Для сотрудников это короткий путь на работу, для компании — адрес, до которого удобно доехать клиенту.
Для лицензии важно другое: Culture Village — материковый Дубай, не свободная зона, поэтому офис здесь подходит компании с лицензией Департамента экономики Дубая (DET). Компании свободной зоны DMCC, DIFC или IFZA нужен офис на своей территории, и этот ей не подойдёт — проверяется до покупки.
| Куда | Время |
|---|---|
| Метро Al Jadaf | 5–7 минут пешком |
| DIFC | 10–13 минут на машине |
| Downtown Dubai | 12 минут на машине |
| Международный аэропорт Дубая | 12–13 минут на машине |
| Dubai Creek Harbour | 15 минут на машине |
| La Mer | 18 минут на машине |
| Дубай Марина | 25 минут на машине |
Данные застройщика: брошюра и презентация старта продаж расходятся на минуту-две, приведены обе цифры. В час пик дорога занимает больше.
Арендатор офиса — компания, и договор с ней обычно длиннее и стабильнее, чем с жильцом: на год-три, с оплатой несколькими чеками. Спрос в районе держится на компаниях, которым нужен материковый адрес между DIFC, Downtown и аэропортом, но без цен этих районов.
Обратная сторона — ликвидность. Круг покупателей офиса в жилой башне уже, чем у квартиры, и срок экспозиции на перепродаже дольше. Сервисный сбор у офисной части считается отдельно от жилой — его ставку стоит запросить до брони, как и правила пользования бассейном и залом для арендаторов офисов.
Сдачу застройщик на старте называл во II квартале 2026 года. На снимке с площадки от 23.02.2026 каркас стоит примерно на половине высоты — офисные этажи внизу уже в бетоне, но до сдачи дом явно не дошёл. Реальный срок смотрите по инспекции регулятора: для офиса под собственную компанию это вопрос даты переезда, а не только доходности.
Конструкция дома, распределение этажей и срок — презентация старта продаж LMD; число офисов и продаваемая площадь по этажам — поэтажные планы 2-го и 3–5-го этажей от застройщика; площади, виды и цены старта — поюнитный список застройщика от 19.10.2023; цены перепродажи — наши предложения, март 2026; время в пути и описание района — брошюра проекта; ход стройки — собственный снимок с площадки 23.02.2026.
Квартиры в Boutique 23 — отдельный разбор →Наш снимок с площадки: так дом выглядел на дату съёмки. Выше — рендеры застройщика; сравнить обещание с ходом стройки полезнее, чем смотреть на что-то одно.
Район вдоль залива рядом с Healthcare City и Culture Village. Подробно про район Al Jaddaf →
Последний взнос по этому дому приходится на 2027 год — по планам оплаты off-plan это 40–60% стоимости разом. Банк закрывает до 80% от оценки, добавлять своих денег сверх уплаченного застройщику не нужно: ставка 3,99% с фиксацией на три года, квартира идёт в залог. Готовиться начинают за 6–12 месяцев до ключей — банк хочет видеть историю дохода за полгода.
Смотреть разборLMD.
Проект строится. Точный срок по конкретному лоту проверяю в договоре до сделки.
Район Al Jaddaf. Район вдоль залива рядом с Healthcare City и Culture Village.
Сейчас в базе 2 лота в этом проекте, минимальная цена — 700 740 AED. Цены меняются каждый день, поэтому актуальный список по этому дому лучше запросить.
Что писали про Culture Village, застройщика и офф-план
Компания, пришедшая на дубайский рынок из другой страны и строящая в Марине и Maritime City. Разбираем, на что смотреть, когда у застройщика основной опыт получен за пределами ОАЭ.
Застройщик одного из первых модных брендированных домов Дубая и высокой башни на канале. Что происходит с премией за бренд, когда дом перестаёт быть новым.
Башня в JVC, которую строят частные лица, а не компания. Такое встречается чаще, чем кажется, и меняет ровно одно: против кого работают ваши средства защиты.
Пришлю доступные планировки, реальную цену входа и то, что о доме говорят владельцы и арендаторы, — без брошюрных формулировок.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram
