Majid Al Futtaim

La société qui a construit Mall of the Emirates avec une piste de ski à l’intérieur, et qui est venue au logement avec la même logique : bâtir d’abord la destination et le cadre, puis les maisons autour.

• Villas et maisons de ville familiales
• Des communautés où l’on circule à pied
• Des équipements dès le premier jour
• Une propriété à long terme

L’entreprise en bref

Fondation

1992 par Majid Al Futtaim ; un groupe familial, non coté

Taille

Environ 20 marchés, plus de 45 000 salariés

Portefeuille

29 centres commerciaux, 7 hôtels, 5 communautés résidentielles, 58 cinémas VOX, la franchise Carrefour dans 12 pays

Chiffre d’affaires

9,2 milliards de dollars en 2024, bénéfice net de 653 millions de dollars — en hausse de près d’un cinquième par rapport à 2023

Loisirs

Ski Dubai et sa colonie de manchots royaux, la soufflerie iFly, la chaîne Magic Planet

Résidentiel

Tilal Al Ghaf autour d’un lagon et d’une plage ; Ghaf Woods, une communauté forestière de 35 000 arbres

Développement durable

Centres commerciaux et hôtels certifiés LEED Gold ou Platinum

Distinction

Classé par Forbes Middle East parmi les plus grandes entreprises familiales de la région (2021)

Quel type de promoteur est-ce ?

Pas un promoteur au sens habituel

Majid Al Futtaim est un groupe familial fondé en 1992, issu du commerce de détail plutôt que de la construction : une vingtaine de marchés, plus de quarante-cinq mille salariés, un chiffre d’affaires d’environ neuf milliards de dollars par an. L’immobilier est une division parmi d’autres, ce qui le distingue des promoteurs dont toute l’activité consiste à vendre des logements.

La conséquence pratique : cette société a l’habitude de posséder ce qu’elle construit plutôt que de seulement le vendre. Elle détient ses centres commerciaux, ses cinémas et ses hôtels et en tire des revenus pendant des décennies. Le même instinct se retrouve dans les programmes résidentiels — les équipements sont réalisés correctement et entretenus correctement, car exploiter de l’immobilier est le métier quotidien de cette société, et non une réflexion après coup une fois les logements vendus.

Ce qu’elle a construit en dehors du logement

Mall of the Emirates avec Ski Dubai à l’intérieur, qui a changé l’idée que l’on se faisait d’un centre commercial dans la région. City Centre à Deira et à Mirdif. Dans l’ensemble du groupe, près de trente centres commerciaux, près de soixante cinémas VOX, la franchise Carrefour au Moyen-Orient, en Asie et en Afrique, et des hôtels intégrés directement aux complexes commerciaux.

Pour un acheteur de logement, cela compte pour une raison. Lorsqu’une société de ce type promet une galerie commerçante, une école et un parc dans une nouvelle communauté, les chances qu’ils voient le jour — puis continuent de fonctionner — sont supérieures à la moyenne du marché. C’est son cœur de métier, et non un argument de vente ajouté aux villas.

Tilal Al Ghaf et Ghaf Woods

Tilal Al Ghaf est une grande communauté de Dubailand construite autour d’un lagon artificiel avec une plage de sable. Villas et maisons de ville s’organisent en ensembles — Alaya, Harmony, Elan, Serenity Mansions — des maisons de ville jusqu’aux demeures haut de gamme. Le plan est piéton par conception : sentiers, pistes cyclables, parcs et le lagon comme centre de gravité commun, à la place du habituel club-house et de la piscine.

Ghaf Woods est l’idée plus récente et plus étrange : un quartier résidentiel conçu comme une forêt, avec des dizaines de milliers d’arbres plantés avant et pendant la construction, et une baisse mesurable de la température et une amélioration de la qualité de l’air revendiquées à l’intérieur de l’ensemble bâti. La tenue de ces chiffres ne se vérifiera qu’une fois le quartier habité ; le concept est nouveau pour Dubaï, et vous en payez dès maintenant la prime.

Comment on y vit

Le point fort est que les équipements arrivent avec les logements et non cinq ans plus tard. À Tilal Al Ghaf, le lagon, la plage et les espaces partagés fonctionnaient pendant que les ensembles suivants étaient encore en construction. Pour une famille, c’est toute la différence avec une communauté dont les deux premières années ne sont que des maisons et un chantier.

Le point faible est l’emplacement. C’est Dubailand, et tout — la Marina, Downtown, les écoles établies — est à une certaine distance en voiture. La marche à pied est réelle, mais elle s’arrête aux limites de la communauté. Un locataire qui travaille au DIFC prendra un appartement plus proche du centre, de sorte que la demande locative ici est familiale et saisonnière plutôt que constante.

L’économie

En rendement locatif en pourcentage, ces programmes perdent face aux appartements de JVC ou d’Arjan, comme toute villa de banlieue. Il faut les évaluer autrement : c’est un achat pour y vivre ou pour détenir longtemps, où le rendement vient de la maturation d’une communauté plutôt que d’un chiffre de rendement.

Les coûts d’exploitation méritent leur propre ligne. Lagons, parcs, forêt et réseaux piétons sont entretenus grâce aux charges de copropriété (service charge), qui dans des communautés de ce type dépassent celles d’un simple quartier de villas. Les charges de villa sont généralement calculées sur la surface du terrain : un grand terrain signifie une grosse facture annuelle. Obtenez ce chiffre en dirhams par an avant de signer, non après.

Où ce n’est pas la réponse

Si l’objectif est le rendement en pourcentage, achetez un appartement compact dans un quartier dense plutôt qu’une maison de ville à l’extérieur. Si l’objectif est une revente rapide en off-plan, sachez que le bassin d’acheteurs d’une villa de Dubailand est bien plus petit que pour un studio de Business Bay : comptez des mois, non des semaines.

Et si vous ne conduisez pas, ou si vous n’êtes pas prêt à faire chaque course en voiture, regardez plutôt Meraas en ville. Le cadre y est conçu selon des principes similaires, mais avec une ville autour plutôt que le désert.

Les communautés résidentielles sont à Dubailand, et non en ville. À l’intérieur des portails, le cadre est réellement bon ; à l’extérieur, c’est la banlieue, et la vie sans voiture n’y fonctionne pas. Chiffrez le trajet en même temps que la maison — quarante minutes jusqu’à la Marina aux heures de pointe, c’est ce que vous ou votre locataire vivrez chaque jour. Les charges de copropriété dans une communauté avec lagon, parc et forêt dépassent aussi la moyenne du marché des villas.

Questions fréquentes

Y a-t-il des remises sur les biens de Majid Al Futtaim ?

Actuellement, la base compte 3 lots de ce promoteur affichés sous le prix du marché, la baisse la plus forte atteignant 17 %. C’est le vendeur sur le marché secondaire ou en cession de contrat qui baisse le prix, et non le promoteur — chacun a une raison de se hâter. La remise est calculée par un algorithme par rapport à des biens comparables, sans estimation manuelle d’un courtier.

Majid Al Futtaim est-il un promoteur fiable ?

Fondation : 1992 par Majid Al Futtaim ; un groupe familial, non coté. Livrés : 29 centres commerciaux, 7 hôtels, 5 communautés résidentielles, 58 cinémas VOX, la franchise Carrefour dans 12 pays. Vérifiez Majid Al Futtaim dans le registre public du Land Department, et non dans le marketing : statut de la licence, avancement de la construction par projet et compte séquestre enregistré s’y trouvent. Les paiements en off-plan arrivent sur ce compte séquestre sous la supervision de la RERA et ne parviennent au promoteur que sur des jalons de construction vérifiés. Le dossier complet figure plus haut sur la page.

Faut-il acheter chez Majid Al Futtaim en direct ou via un courtier ?

Le prix est le même : en off-plan, c’est le promoteur qui paie la commission du courtier, et non l’acheteur, donc s’adresser directement au bureau de vente n’économise rien. La différence est ailleurs — le bureau de vente d’un promoteur ne présente que ses propres projets et ne vous dira pas que la même chose à côté est moins chère ou que ce projet a plus de retard que annoncé. En revente et en cession de contrat, la commission est la norme de 2 % plus TVA.

Faut-il acheter chez Majid Al Futtaim

La réponse dépend de l’objectif. Envoyez votre budget et votre but — je passerai en revue les projets de Majid Al Futtaim qui méritent d’être envisagés maintenant et ceux que je laisserais de côté.