Majid Al Futtaim

L'azienda che ha costruito il Mall of the Emirates con una pista da sci all'interno e che è arrivata all'edilizia residenziale con la stessa logica: prima la destinazione e il contesto, poi le case attorno.

• Ville e townhouse per famiglie
• Comunità da vivere a piedi
• Servizi fin dal primo giorno
• Proprietà di lungo periodo

L'azienda in breve

Fondazione

1992, per iniziativa di Majid Al Futtaim; gruppo familiare, non quotato

Dimensioni

Circa 20 mercati, oltre 45 000 dipendenti

Portafoglio

29 centri commerciali, 7 hotel, 5 comunità residenziali, 58 cinema VOX, il franchising Carrefour in 12 paesi

Ricavi

$9.2bn nel 2024, utile netto di $653m, in crescita di quasi un quinto rispetto al 2023

Intrattenimento

Ski Dubai e la sua colonia di pinguini reali, la galleria del vento iFly, la catena Magic Planet

Residenziale

Tilal Al Ghaf attorno a una laguna con spiaggia; Ghaf Woods, una comunità-foresta di 35 000 alberi

Sostenibilità

Centri commerciali e hotel certificati LEED Gold o Platinum

Riconoscimenti

Inserita da Forbes Middle East tra le maggiori imprese familiari della regione (2021)

Che tipo di developer è

Non un developer nel senso consueto

Majid Al Futtaim è un gruppo familiare fondato nel 1992, cresciuto dal retail e non dalle costruzioni: circa venti mercati, oltre quarantacinquemila dipendenti, ricavi di circa nove miliardi di dollari l'anno. L'immobiliare è una divisione tra le altre, il che la distingue dai developer il cui intero business è vendere case.

La conseguenza pratica: l'azienda è abituata a possedere ciò che costruisce, non solo a venderlo. Detiene i propri centri commerciali, cinema e hotel e ne ricava reddito per decenni. Lo stesso istinto si vede nei progetti residenziali: i servizi sono realizzati e mantenuti come si deve, perché gestire immobili è il lavoro quotidiano di questa società e non un ripensamento a unità vendute.

Che cosa ha costruito oltre alle case

Il Mall of the Emirates con Ski Dubai all'interno, che ha cambiato l'idea stessa di centro commerciale nella regione. City Centre a Deira e a Mirdif. Nell'insieme del gruppo, quasi trenta centri commerciali, quasi sessanta cinema VOX, il franchising Carrefour in Medio Oriente, Asia e Africa e hotel integrati direttamente nei complessi commerciali.

Per chi compra casa questo conta per un motivo. Quando una società così promette una galleria commerciale, una scuola e un parco in una nuova comunità, le probabilità che esistano davvero e che poi continuino a funzionare sono superiori alla media del mercato. È il suo core business, non un incentivo aggiunto alla vendita delle ville.

Tilal Al Ghaf e Ghaf Woods

Tilal Al Ghaf è una grande comunità a Dubailand costruita attorno a una laguna artificiale con spiaggia di sabbia. Ville e townhouse sono raggruppate in cluster (Alaya, Harmony, Elan, Serenity Mansions), dalle townhouse fino alle mansion di fascia alta. L'impianto è pedonale per progetto: percorsi, piste ciclabili, parchi e la laguna come centro di gravità comune al posto del solito clubhouse con piscina.

Ghaf Woods è l'idea più recente e più singolare: un distretto residenziale concepito come una foresta, con decine di migliaia di alberi piantati prima e durante la costruzione e, secondo quanto dichiarato, un calo misurabile della temperatura e un miglioramento della qualità dell'aria all'interno dell'insediamento. Se i numeri reggono lo dirà solo l'effettiva occupazione; il concetto è nuovo per Dubai, e il sovrapprezzo lo si paga già adesso.

Com'è viverci

Il punto di forza è che i servizi arrivano insieme alle case, non cinque anni dopo. A Tilal Al Ghaf la laguna, la spiaggia e gli spazi comuni funzionavano mentre i cluster successivi erano ancora in costruzione. Per una famiglia è tutta la differenza rispetto a una comunità in cui i primi due anni sono fatti di case e cantiere.

Il punto debole è la posizione. Siamo a Dubailand, e tutto (la Marina, Downtown, le scuole consolidate) è raggiungibile solo in auto. La vivibilità a piedi è reale, ma si ferma ai confini della comunità. Chi lavora al DIFC sceglierà un appartamento più vicino, quindi la domanda di affitto qui è legata alle famiglie e stagionale, non costante.

L'economia dell'investimento

Quanto al rendimento percentuale da affitto, questi progetti perdono contro gli appartamenti di JVC o Arjan, come qualsiasi villa suburbana. Vanno valutati diversamente: è un acquisto per viverci o per tenerlo a lungo, in cui il ritorno viene dalla maturazione della comunità e non da una cifra di rendimento.

I costi di gestione meritano una voce a parte. Lagune, parchi, foresta e percorsi pedonali sono mantenuti con le spese condominiali, che in comunità di questo tipo superano quelle di un semplice quartiere di ville. Le spese delle ville sono di solito calcolate sulla superficie del lotto, quindi un lotto grande significa un conto annuale elevato. Ottenete questa cifra in dirham l'anno prima di firmare, non dopo.

Dove non è la risposta giusta

Se l'obiettivo è il rendimento percentuale, comprate un appartamento compatto in un quartiere denso, non una townhouse fuori città. Se l'obiettivo è una rapida rivendita off-plan, tenete presente che il bacino di acquirenti di una villa a Dubailand è molto più piccolo di quello di un monolocale a Business Bay: aspettatevi mesi, non settimane.

E se non guidate, o non siete pronti a fare ogni commissione in auto, guardate invece Meraas in città. Il contesto è costruito su principi simili, ma attorno c'è una città, non il deserto.

Le comunità residenziali si trovano a Dubailand, non in città. All'interno dei cancelli l'ambiente è davvero buono; fuori è periferia, e senza auto lì la vita non funziona. Calcolate il tragitto insieme alla casa: quaranta minuti fino alla Marina nelle ore di punta è ciò con cui voi o il vostro inquilino convivrete ogni giorno. Anche le spese condominiali in una comunità con laguna, parco e foresta superano la media del mercato delle ville.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Majid Al Futtaim?

Al momento la banca dati contiene 3 lotti di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 17 %. A ridurre il prezzo è chi vende sul mercato secondario o in cessione, non il developer: ciascuno ha un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza stime manuali del broker.

Majid Al Futtaim è un developer affidabile?

Fondazione: 1992, per iniziativa di Majid Al Futtaim; gruppo familiare, non quotato. Consegnati: 29 centri commerciali, 7 hotel, 5 comunità residenziali, 58 cinema VOX, il franchising Carrefour in 12 paesi. Verificate Majid Al Futtaim nel registro pubblico del Land Department, non nel marketing: stato della licenza, avanzamento dei lavori per ogni progetto e conto escrow registrato sono tutti lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e raggiungono il developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Conviene comprare da Majid Al Futtaim direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: sull'off-plan è il developer a pagare la commissione del broker, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti e non vi dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto è in ritardo rispetto a quanto pubblicizzato. Su rivendite e cessioni la commissione è quella standard del 2 % più IVA.

Vale la pena comprare da Majid Al Futtaim

La risposta dipende dall'obiettivo. Inviatemi il vostro budget e il vostro scopo: vi spiegherò quali progetti di Majid Al Futtaim meritano di essere considerati adesso e quali io salterei.