Majid Al Futtaim

Firma, która zbudowała Mall of the Emirates ze stokiem narciarskim w środku i weszła w mieszkaniówkę z tą samą logiką: najpierw cel podróży i otoczenie, potem domy wokół nich.

• Wille i domy szeregowe dla rodzin
• Osiedla przyjazne pieszym
• Udogodnienia od pierwszego dnia
• Własność długoterminowa

Firma w skrócie

Założona

w 1992 roku przez Majida Al Futtaima; grupa rodzinna, niegiełdowa

Skala

Około 20 rynków, ponad 45 000 pracowników

Portfolio

29 centrów handlowych, 7 hoteli, 5 osiedli mieszkaniowych, 58 kin VOX, franczyza Carrefour w 12 krajach

Przychody

9,2 mld USD za 2024 rok, zysk netto 653 mln USD — blisko o jedną piątą więcej niż w 2023

Rozrywka

Ski Dubai z kolonią pingwinów królewskich, tunel aerodynamiczny iFly, sieć Magic Planet

Mieszkaniówka

Tilal Al Ghaf wokół laguny i plaży; Ghaf Woods, leśne osiedle z 35 000 drzew

Zrównoważony rozwój

Centra handlowe i hotele z certyfikatem LEED Gold lub Platinum

Wyróżnienie

Wymieniona przez Forbes Middle East wśród największych firm rodzinnych regionu (2021)

Jakim deweloperem jest ta firma

Nie deweloper w zwykłym rozumieniu

Majid Al Futtaim to grupa rodzinna założona w 1992 roku, która wyrosła z handlu, a nie z budownictwa: około dwudziestu rynków, ponad czterdzieści pięć tysięcy pracowników, przychody rzędu dziewięciu miliardów dolarów rocznie. Nieruchomości są jednym z kilku działów, co odróżnia ją od deweloperów, których cały biznes polega na sprzedaży domów.

Praktyczna konsekwencja: ta firma przywykła do posiadania tego, co zbudowała, a nie tylko do sprzedaży. Utrzymuje swoje centra handlowe, kina i hotele i zarabia na nich przez dziesięciolecia. Ten sam instynkt widać w osiedlach mieszkaniowych — udogodnienia są wykonane solidnie i solidnie utrzymywane, bo zarządzanie nieruchomościami to codzienna praca tej firmy, a nie dodatek po sprzedaży lokali.

Co zbudowała poza mieszkaniami

Mall of the Emirates ze Ski Dubai w środku, który zmienił wyobrażenie o tym, czym może być centrum handlowe w regionie. City Centre w Deirze i Mirdif. W całej grupie blisko trzydzieści centrów handlowych, prawie sześćdziesiąt kin VOX, franczyza Carrefour na Bliskim Wschodzie, w Azji i Afryce oraz hotele wbudowane bezpośrednio w kompleksy handlowe.

Dla kupującego dom ma to znaczenie z jednego powodu. Gdy taka firma obiecuje w nowym osiedlu galerię handlową, szkołę i park, szanse, że powstaną — i będą dalej działać — są wyższe niż średnia rynkowa. To jej podstawowa działalność, a nie dodatek do sprzedaży willi.

Tilal Al Ghaf i Ghaf Woods

Tilal Al Ghaf to duże osiedle w Dubailand zbudowane wokół sztucznej laguny z piaszczystą plażą. Wille i domy szeregowe stoją w skupiskach — Alaya, Harmony, Elan, Serenity Mansions — od domów szeregowych po prestiżowe rezydencje. Układ jest pieszy z założenia: ścieżki, trasy rowerowe, parki i laguna jako wspólne centrum zamiast zwykłego klubu i basenu.

Ghaf Woods to pomysł późniejszy i dziwniejszy: dzielnica mieszkaniowa pomyślana jako las, z dziesiątkami tysięcy drzew sadzonych przed budową i równolegle z nią oraz deklarowanym mierzalnym spadkiem temperatury i poprawą jakości powietrza w obrębie zabudowy. Czy te liczby się potwierdzą, pokaże dopiero zamieszkanie; koncepcja jest nowa dla Dubaju, a premię za nią płaci się już teraz.

Jak się tam mieszka

Siłą jest to, że udogodnienia pojawiają się razem z domami, a nie pięć lat później. W Tilal Al Ghaf laguna, plaża i wspólne przestrzenie działały, gdy kolejne klastry były jeszcze w budowie. Dla rodziny to cała różnica w porównaniu z osiedlem, w którym pierwsze dwa lata to domy i plac budowy.

Słabością jest lokalizacja. To Dubailand, a wszystko — Marina, Downtown, uznane szkoły — jest o przejazd samochodem dalej. Pieszy charakter osiedla jest prawdziwy, ale kończy się na jego granicy. Najemca pracujący w DIFC wybierze mieszkanie bliżej centrum, więc popyt na wynajem jest tu rodzinny i sezonowy, a nie stały.

Ekonomika

Pod względem procentowej stopy zwrotu z najmu te osiedla przegrywają z apartamentami w JVC czy Arjan, jak każda podmiejska willa. Należy je oceniać inaczej: to zakup do mieszkania lub długiego trzymania, w którym zwrot wynika z dojrzewania osiedla, a nie ze wskaźnika rentowności.

Koszty utrzymania zasługują na osobną pozycję. Laguny, parki, las i sieci dla pieszych są utrzymywane z opłaty serwisowej, a w osiedlach tego typu jest ona wyższa niż w zwykłej dzielnicy willowej. Opłaty za wille nalicza się zwykle od powierzchni działki, więc duża działka oznacza wysoki rachunek roczny. Tę kwotę w dirhamach rocznie trzeba poznać przed podpisaniem umowy, a nie po.

Gdzie to nie jest odpowiedź

Jeśli celem jest procentowa stopa zwrotu, lepiej kupić kompaktowy apartament w gęsto zabudowanej dzielnicy niż dom szeregowy poza miastem. Jeśli celem jest szybka odsprzedaż off-plan, trzeba pamiętać, że pula kupujących willę w Dubailand jest znacznie mniejsza niż na kawalerkę w Business Bay: należy liczyć się z miesiącami, nie tygodniami.

A jeśli ktoś nie prowadzi samochodu albo nie jest gotów, by każda sprawa wymagała dojazdu autem, warto zamiast tego spojrzeć na Meraas w mieście. Otoczenie jest tam zbudowane na podobnych zasadach, ale wokół jest miasto, a nie pustynia.

Osiedla mieszkaniowe leżą w Dubailand, a nie w mieście. Za bramami otoczenie jest naprawdę dobre; poza nimi to przedmieście, a życie bez samochodu nie działa. Dojazd trzeba wycenić razem z domem — czterdzieści minut do Mariny w godzinach szczytu to codzienność mieszkańca lub najemcy. Opłaty serwisowe w osiedlu z laguną, parkiem i lasem są też wyższe od średniej na rynku willi.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Majid Al Futtaim są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie znajdują się 3 lokale tego dewelopera wycenione poniżej rynku, przy czym najgłębsza obniżka wynosi 17 %. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy z nich ma powód, by się spieszyć. Zniżka jest liczona algorytmem względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy Majid Al Futtaim to wiarygodny deweloper?

Założona: w 1992 roku przez Majida Al Futtaima; grupa rodzinna, niegiełdowa. Zrealizowane: 29 centrów handlowych, 7 hoteli, 5 osiedli mieszkaniowych, 58 kin VOX, franczyza Carrefour w 12 krajach. Majid Al Futtaim należy sprawdzać w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy w każdym projekcie i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Wpłaty off-plan trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po zweryfikowaniu etapów budowy. Pełne zestawienie znajduje się wyżej na stronie.

Czy kupować od Majid Al Futtaim bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: przy off-plan prowizję brokera płaci deweloper, a nie kupujący, więc pójście prosto do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze ani że ten projekt opóźnia się względem zapowiedzi. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Majid Al Futtaim

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel — omówię, które projekty Majid Al Futtaim warto teraz rozważyć, a które bym pominął.