Majid Al Futtaim

Кто это и почему это не обычный застройщик

Majid Al Futtaim — семейная группа, основанная в 1992 году и выросшая из ритейла, а не из стройки. Сегодня это около двадцати рынков присутствия, больше сорока пяти тысяч сотрудников и выручка порядка девяти миллиардов долларов в год. Недвижимость — одно из направлений, и это принципиально отличает компанию от девелоперов, для которых продажа квартир и есть весь бизнес.

Практическое следствие простое: компания умеет и привыкла владеть построенным, а не только продавать его. Торговые центры, кинотеатры и отели она держит у себя и на них зарабатывает годами. Тот же подход виден в жилых проектах — инфраструктура строится всерьёз и обслуживается всерьёз, потому что для этой компании эксплуатация недвижимости привычная работа, а не постпродажная обуза.

Что она построила помимо жилья

Mall of the Emirates с Ski Dubai внутри — проект, который в своё время изменил представление о том, что вообще может быть в торговом центре. City Centre в Дейре и Мирдифе. Всего в портфеле группы под тридцать торговых центров и почти шесть десятков кинотеатров сети VOX, франшиза Carrefour на Ближнем Востоке, в Азии и Африке, отели, встроенные прямо в торговые комплексы.

Для покупателя жилья это важно по одной причине: когда такая компания обещает в новом посёлке торговую галерею, школу и парк, вероятность, что они действительно появятся и будут работать, выше средней по рынку. Это её основной бизнес, а не приложение к продаже вилл.

Жилые проекты: Tilal Al Ghaf и Ghaf Woods

Tilal Al Ghaf — большое сообщество в Дубайленде вокруг искусственной лагуны с песчаным пляжем. Виллы и таунхаусы собраны в кластеры: Alaya, Harmony, Elan, Serenity Mansions — от таунхаусов до особняков верхнего сегмента. Логика застройки пешеходная: дорожки, велодорожки, парки, спортивные площадки, лагуна как общий центр притяжения вместо стандартного клубного дома с бассейном.

Ghaf Woods — более поздняя и более необычная история: жилой район, задуманный как лес, с десятками тысяч деревьев, посаженных до и вместе со строительством. Заявленный эффект — заметно более прохладный и чистый воздух внутри массива по сравнению с городом. Насколько цифры сойдутся на практике, честно покажет только эксплуатация; сама идея для Дубая новая, и премию за неё в цене вы платите уже сейчас.

Как это живётся

Сильная сторона — инфраструктура появляется вместе с домами, а не через пять лет. В Tilal Al Ghaf лагуна, пляж и общие зоны работали уже на этапе, когда часть кластеров ещё строилась. Для семьи с детьми это решающее отличие от посёлка, где первые два года есть только дома и стройплощадка вокруг.

Слабая сторона — расположение. Это Дубайленд: до Марины, Downtown и школ в старых районах ехать, и ехать далеко. Пешеходная среда внутри посёлка отличная, но она замкнута на сам посёлок. Арендатор, работающий в DIFC, скорее выберет квартиру ближе к работе, поэтому арендный спрос здесь семейный и сезонный, а не поточный.

Экономика для покупателя

По арендной доходности в процентах эти проекты проигрывают квартирам в JVC или Arjan — как и любые виллы в пригороде. Считать их надо иначе: это покупка для собственной жизни или долгого владения, где доход складывается из роста стоимости готового сложившегося посёлка, а не из процента годовых.

Отдельная статья — содержание. Лагуна, парки, лес и пешеходные зоны обслуживаются за счёт сервисного сбора, и в посёлках такого типа он выше, чем в обычном виллном комьюнити. У вилл сбор обычно считается по площади участка, так что большой участок означает и большой годовой платёж. Эту цифру нужно узнать в абсолютных дирхамах за год до сделки, а не после.

Где это не лучший выбор

Если задача — процентная доходность от аренды, берите компактную квартиру в плотном районе, а не таунхаус за городом. Если задача — быстрая перепродажа на котловане, учитывайте, что покупателей на виллу в Дубайленде принципиально меньше, чем на студию в Business Bay: сделка может занять месяцы, а не недели.

И если вы не водите машину или не готовы к тому, что каждая мелочь — это поездка, посмотрите проекты Meraas в городе. Среда там устроена похоже, но вокруг город, а не пустыня.

Как я работаю с её объектами

Первое, что делаю, — везу смотреть в будний вечер, а не в выходной днём. Посёлок в Дубайленде в субботу в полдень и в среду в семь вечера — это два разных места, и решение стоит принимать по второму. Заодно на месте видно, что из обещанной инфраструктуры уже работает, а что нарисовано на щите.

Дальше — цифры: зарегистрированные сделки Земельного департамента по конкретному кластеру, фактический сервисный сбор за год и реальные арендные ставки по сопоставимым виллам, а не ожидания продавца. По кластерам Tilal Al Ghaf данных уже достаточно, чтобы разброс между линиями и типами домов был виден; по Ghaf Woods истории почти нет, и это тоже надо понимать заранее.