Al Furjan

Un quartier milieu de gamme entre Discovery Gardens et Jebel Ali, avec deux stations de métro — l’alternative tranquille à JVC.

• accès au métro à des prix milieu de gamme
• plus calme que JVC
• locataires stables

Ce qui se trouve à proximité, et son effet sur le prix

• Al Maktoum International depuis 2010
• Jebel Ali Port depuis 1979

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est Al Furjan

Al Furjan est un quartier planifié par Nakheel dans la partie ouest de la ville, entre Discovery Gardens, Jebel Ali et Dubai Investment Park. Il comprend un mélange d’immeubles d’appartements, de maisons de ville et de villas répartis en plusieurs sous-communautés.

Le développement s’est accéléré à la fin des années 2010 et dans les années 2020 ; le quartier est aujourd’hui largement construit et occupé, avec commerces de proximité, écoles et cliniques en activité.

Il est plus calme et moins dense que JVC, avec un caractère plus résidentiel et moins transitoire.

L’atout du métro

Al Furjan compte deux stations de métro sur le prolongement Route 2020 de la ligne rouge — Al Furjan et Discovery Gardens — ce qui le place parmi la petite minorité de quartiers milieu de gamme de Dubaï bénéficiant d’un véritable accès au rail.

Cela compte davantage qu’il n’y paraît. L’accès au métro élargit le bassin de locataires aux personnes sans voiture, soutient les loyers et améliore la louabilité des petites surfaces.

Il relie aussi directement le corridor d’Expo City et la ligne rouge principale qui traverse Marina, JLT, Business Bay et Downtown.

Al Furjan face à JVC

La comparaison dont la plupart des acheteurs ont réellement besoin. Al Furjan est plus calme, moins dense, avec un accès au métro et une ambiance plus résidentielle. JVC est plus central, offre plus de commodités et un bassin de locataires plus profond, et subit davantage de pression de l’offre.

Les rendements sont globalement comparables, JVC étant souvent légèrement devant en brut et Al Furjan devant en stabilité des locataires.

Pour un propriétaire qui préfère des locations moins nombreuses et plus longues à un renouvellement maximal et un rendement maximal, Al Furjan est généralement le meilleur choix. Pour le plus grand volume de demande locative, JVC.

L’offre de produits

Les immeubles d’appartements dominent en nombre d’unités, et leur qualité varie selon le promoteur, comme partout dans le milieu de gamme à Dubaï. Les programmes récents sont généralement mieux finis que les premières phases.

Les maisons de ville et villas des sous-communautés construites par Nakheel forment une part significative du quartier et attirent des familles en location pluriannuelle.

L’efficacité des plans et l’attribution des places de parking sont les deux variables qui pèsent le plus sur la louabilité dans le parc d’appartements.

Ce qu’il faut vérifier

La distance à pied jusqu’à la station de métro, mesurée honnêtement. En été, un quart d’heure de marche n’est pas une promenade, et la prime de loyer reflète une proximité réelle plutôt que nominale.

Le promoteur et l’historique des charges de copropriété de l’immeuble concerné.

L’attribution du parking, en particulier pour les studios et les deux-pièces.

Ce qui reste en construction sur les parcelles voisines, puisque certaines parties du quartier se remplissent encore.

À qui il convient

À l’investisseur axé sur le rendement qui souhaite un accès au métro et une base de locataires plus stable que celle des quartiers milieu de gamme les plus fréquentés.

Aux locataires et propriétaires-occupants travaillant à Jebel Ali, Dubai South, Media City ou le long de la ligne rouge, qui veulent de l’espace à un prix accessible.

Il convient mal à ceux qui doivent être proches de Downtown, et à ceux qui recherchent un quartier animé — Al Furjan est délibérément calme.

Les sous-communautés

Al Furjan est divisé en secteurs nommés — Quortaj, Dubai Style, Masakin et les nouveaux ensembles d’appartements autour des deux stations de métro — qui diffèrent sensiblement par l’âge, le produit et le prix.

Les zones d’origine de villas et de maisons de ville de Nakheel sont peu denses, matures et occupées par des familles, avec la verdure qu’apporte une décennie de croissance. Les ensembles d’appartements sont plus récents, plus denses, et construits par de nombreux promoteurs indépendants sur des parcelles séparées.

C’est sur ces parcelles d’appartements que se joue la loterie de la qualité. Al Furjan, en tant que quartier, jouit d’une bonne réputation, dont certains promoteurs se sont servis pour vendre des immeubles qui ne la méritent pas. Le nom du quartier ne garantit pas l’immeuble.

Lorsque vous comparez des annonces, établissez de quelle sous-communauté, de quel promoteur et de quelle année de livraison il s’agit. Trois annonces au même prix au pied carré à Al Furjan peuvent être trois biens très différents.

Ce que le métro a réellement changé

Avant l’ouverture de Route 2020, Al Furjan était un quartier milieu de gamme sans transport public, en concurrence de prix avec JVC et Arjan. Depuis, c’est l’un des rares quartiers abordables où un locataire sans voiture peut vivre normalement.

Cela a immédiatement élargi le bassin de locataires : personnel navigant, personnel hôtelier, jeunes actifs travaillant le long de la ligne rouge, et toute personne dont l’employeur est à Media City, Business Bay ou Downtown.

Cela a aussi créé un gradient de loyers mesurable au sein du quartier. Les immeubles à une véritable distance de marche des stations Al Furjan ou Discovery Gardens obtiennent une prime ; ceux situés à quinze minutes en juillet n’en obtiennent pas, quoi qu’en dise l’annonce.

Faites le trajet à pied avant d’acheter. La distance à une station de métro à Dubaï est une question d’été, pas une question de carte, et c’est le premier facteur de variation des loyers dans ce quartier.

La position à long terme

Al Furjan se situe entre Discovery Gardens, Jebel Ali et Dubai Investment Park, sur le corridor qui descend vers Expo City et Dubai South. Tout ce corridor fait l’objet d’un investissement public soutenu, et Al Furjan en est la partie la plus classiquement résidentielle.

L’offre est le frein. Des parcelles sont encore en cours de développement dans le quartier et le stock concurrent est très abondant à proximité : la croissance des loyers est donc plafonnée et l’appréciation modérée.

Ce que le quartier offre, en revanche, c’est de la stabilité : un large bassin de locataires, un faible risque de vacance, l’accès au métro et une composante familiale qui allonge les locations.

Achetez un immeuble bien construit près d’une station, confirmez le parking, vérifiez l’historique des charges, et conservez-le. Ce plan n’a rien d’excitant, et il a fonctionné de façon constante ici.

Mesurez la distance réelle à pied jusqu’à la station de métro plutôt que de vous fier à l’annonce. Lors d’un été à Dubaï, un quart d’heure de marche n’est pas une promenade, et seule une proximité réelle justifie la prime de loyer.

En savoir plus sur Al Furjan

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Al Furjan : ce que deux stations de métro ont réellement changé

  Un quartier planifié par Nakheel entre Discovery Gardens et Jebel Ali, et l’une des rares adresses milieu de gamme de Dubaï avec un véritable accès au rail. Pourquoi le gradient de loyers y est une question d’été, pas une question de carte.

Questions fréquentes

Al Furjan dispose-t-il d’une station de métro ?

Oui, deux — Al Furjan et Discovery Gardens, sur le prolongement Route 2020 de la ligne rouge, qui relie Expo City d’un côté et Marina, Business Bay et Downtown de l’autre. C’est inhabituel pour un quartier milieu de gamme.

Al Furjan est-il meilleur que JVC ?

Ce sont des compromis différents. Al Furjan est plus calme, moins dense et bénéficie du métro ; JVC est plus central, avec plus de commodités et un bassin de locataires plus profond, mais une pression de l’offre plus forte. Les rendements sont globalement comparables.

Vous regardez Al Furjan en particulier ?

Envoyez-moi l’immeuble ou le bien et je sortirai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réellement pratiqués pour des biens comparables — avant que vous fassiez une offre, pas après.