Reem

Des maisons de ville Emaar aux portes de Dubailand : le cas où le prix d’un appartement dans un quartier moyen achète une maison dans une communauté planifiée.

• une maison au budget d’un appartement
• locataires familiaux
• flux de trésorerie régulier

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est cette communauté

Reem est une communauté d’Emaar en bordure est de Dubailand, composée des phases Mira et Mira Oasis — des rangées de maisons de ville de trois et quatre chambres disposées autour de parcs et de piscines communes.

Elle a été construite comme une seule communauté dessinée, et non assemblée à partir de projets distincts, ce qui se voit dans le tracé des rues, les plantations et l’homogénéité des logements.

Au centre se trouve Reem Community Centre, avec un supermarché, des cliniques, des cafés et une crèche. Un grand parc central traverse le milieu du quartier.

Les phases ont été livrées sur plusieurs années et sont aujourd’hui essentiellement achevées, avec des aménagements paysagers assez mûrs pour ombrager les rues.

Pourquoi on s’y installe

Parce qu’il convertit un budget d’appartement en maison. Trois chambres, un petit jardin et un garage pour le prix d’un deux-pièces au centre de la ville : c’est toute la proposition.

La communauté est réellement conçue pour les familles — piscines, parcs, crèche et rues où les enfants peuvent être dehors — ce que ce niveau de prix n’achète généralement pas à Dubaï.

C’est un produit Emaar, et cela compte pour les locataires et les acheteurs de ce segment : la qualité de construction et la gestion de la communauté sont prévisibles, ce que ne sont pas les programmes de promoteurs plus petits.

Et il est terminé. Ce que vous voyez à la visite est ce que vous obtenez ; aucune seconde phase n’arrivera à côté de votre jardin.

Le prix de l’éloignement

Reem se situe loin, en bordure est de la ville. Downtown et la Marina sont toutes deux un vrai trajet en voiture, et aux heures de pointe ce trajet est long.

Il n’y a pas de métro et aucun n’est prévu. Chaque foyer a besoin d’une voiture, et la plupart de deux.

Global Village et les communautés d’Arabian Ranches sont les points d’ancrage les plus proches ; les courses du quotidien se font dans la communauté, tout ce qui est plus grand demande un trajet.

La base de locataires est donc constituée de familles pour qui l’espace compte plus que le trajet domicile-travail — un bassin réel, mais spécifique, et qui rétrécit la sortie.

L’économie pour un investisseur

L’attrait est un loyer de taille de maison pour un achat de taille d’appartement, ce qui produit des pourcentages respectables pour le segment des maisons de ville.

Les locations sont longues. Les familles qui s’installent dans une communauté comme celle-ci pour les écoles et l’espace ne déménagent pas pour des économies marginales : le renouvellement et les périodes de vacance sont donc faibles.

Les coûts sont des coûts de maison : jardin, climatisation sur deux niveaux et charges de copropriété qui couvrent parcs et piscines plutôt qu’un hall d’entrée.

La liquidité est modérée. Le bassin d’acheteurs se compose de familles et d’investisseurs en rendement ; il est réel mais peu profond, et une vente prend plus de temps que dans les quartiers d’appartements centraux.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

La phase. Mira et Mira Oasis ont été livrées à des moments différents et la maturité des aménagements paysagers diffère sensiblement entre elles.

La position dans la rangée. Les unités d’angle, celles donnant sur le parc et celles adossées à une route sont trois produits différents à trois loyers différents.

L’historique des charges de copropriété et ce qu’elles couvrent — dans une communauté avec autant d’espaces verts partagés, ce n’est pas une ligne négligeable.

Et le trajet domicile-travail, parcouru à l’heure à laquelle vous le feriez réellement. C’est le seul facteur qui décide si la communauté convient à un foyer donné.

À qui il convient

À une famille qui a besoin d’une maison, ne peut atteindre le prix d’Arabian Ranches ou de Mudon, et dont le travail n’est pas au centre.

À un investisseur qui veut un rendement de maison de ville avec des locations longues et s’accommode d’une sortie modérée.

Il convient mal à ceux qui se rendent chaque jour à Downtown ou au DIFC, à ceux qui n’ont pas de voiture, et à ceux qui comptent sur une croissance rapide du capital — c’est une communauté de revenus locatifs.

Il convient aussi mal à l’acheteur qui veut une adresse reconnaissable ; Reem se vend sur le produit, pas sur le nom.

À quoi le comparer

Mudon et Town Square — la même idée à un prix similaire, plus proche du centre pour Mudon et avec plus de commerces à Town Square.

Arabian Ranches — la référence du segment, nettement plus cher et bien plus établi.

The Valley et Damac Hills 2 — moins chers et plus éloignés, avec des communautés moins mûres autour.

Chacun est traité, avec prix médians et composition actuelle du stock, dans la section des quartiers.

La vie ici au quotidien

La communauté fonctionne autour de son propre centre : un supermarché, une pharmacie, quelques cliniques, une crèche et une poignée de cafés, ce qui couvre la semaine ordinaire sans en sortir.

Le parc central est l’élément que les résidents utilisent réellement. Dans une communauté de maisons de ville où les jardins privés sont petits, l’espace vert partagé n’est pas de la décoration — c’est là que la communauté se vit.

Les écoles sont la question permanente. Il existe des options à une distance raisonnable en voiture plutôt qu’à l’intérieur de la communauté, et pour la plupart des foyers d’ici, le trajet scolaire du matin est le point fixe autour duquel s’organise le reste de la journée.

Les week-ends se passent plutôt ailleurs : Global Village et les commerces d’Arabian Ranches sont les attraits les plus proches, et tout ce qui est plus grand suppose un vrai trajet vers la ville.

Tout ici dépend du trajet en voiture. Il n’y a pas de métro, le centre-ville est à une vraie distance, et le bassin de locataires se limite aux familles pour qui ce compromis fonctionne — faites le trajet domicile-travail à l’heure où vous le feriez réellement avant de vous engager.

En savoir plus sur Reem

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Reem : une communauté Emaar qui convertit un budget d’appartement en maison

  Trois chambres, un jardin et un garage pour le prix d’un deux-pièces au centre de la ville. Toute la proposition, et le trajet en voiture qui la finance.

Vous regardez Reem en particulier ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quelle unité il s’agit. Avant que vous fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réellement pratiqués pour des biens comparables.