Reem

Emaar-Townhouses am Tor zu Dubailand: der Fall, in dem der Preis einer Wohnung in einem durchschnittlichen Stadtteil ein Haus in einer geplanten Community kauft.

• ein Haus zum Budget einer Wohnung
• Familien als Mieter
• stabiler Cashflow

Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist

Was dieses Quartier ist

Reem ist eine Emaar-Community am östlichen Rand von Dubailand, bestehend aus den Phasen Mira und Mira Oasis — Reihen von Townhouses mit drei und vier Schlafzimmern, angelegt um Parks und gemeinsame Pools.

Sie wurde als eine einzige durchgeplante Community gebaut und nicht aus einzelnen Projekten zusammengesetzt, was sich im Straßenverlauf, in der Bepflanzung und in der Einheitlichkeit der Häuser zeigt.

In der Mitte liegt das Reem Community Centre mit Supermarkt, Kliniken, Cafés und einem Kindergarten. Ein großer zentraler Park zieht sich durch die Mitte.

Die Phasen wurden über mehrere Jahre übergeben und sind inzwischen im Wesentlichen abgeschlossen, mit einer Bepflanzung, die ausgewachsen genug ist, um den Straßen Schatten zu geben.

Warum Menschen hierherziehen

Weil sich hier ein Wohnungsbudget in ein Haus verwandelt. Drei Schlafzimmer, ein kleiner Garten und eine Garage für das, was eine Zweizimmerwohnung mitten in der Stadt kostet — das ist das ganze Angebot.

Die Community ist wirklich für Familien gemacht — Pools, Parks, ein Kindergarten und Straßen, auf denen Kinder draußen sein können —, was der Preis in Dubai normalerweise nicht hergibt.

Es ist ein Emaar-Produkt, und das zählt für Mieter und Käufer in diesem Segment: Bauqualität und Verwaltung der Community sind berechenbar, anders als bei den Projekten kleinerer Bauträger.

Und es ist fertig. Was Sie bei der Besichtigung sehen, ist das, was Sie bekommen; neben Ihrem Garten entsteht keine zweite Phase.

Der Preis der Entfernung

Reem liegt weit draußen am östlichen Rand der Stadt. Downtown und die Marina sind beide eine echte Fahrt entfernt, und zur Stoßzeit ist diese Fahrt lang.

Es gibt keine Metro, und es ist keine geplant. Jeder Haushalt braucht ein Auto, die meisten brauchen zwei.

Global Village und die Communities von Arabian Ranches sind die nächsten Anker; der tägliche Einkauf findet in der Community statt, alles Größere erfordert eine Fahrt.

Der Mieterkreis besteht daher aus Familien, denen der Platz wichtiger ist als der Arbeitsweg — ein echter Kreis, aber ein spezieller, und er verengt den Ausstieg.

Die Wirtschaftlichkeit für Investoren

Der Reiz liegt in einer Miete in Hausgröße bei einem Kaufpreis in Wohnungsgröße, was für das Segment der Townhouses respektable Prozentwerte ergibt.

Die Mietverhältnisse sind lang. Familien, die wegen der Schulen und des Platzes in eine solche Community ziehen, wechseln nicht für geringe Ersparnisse, sodass Fluktuation und Leerstand niedrig sind.

Die Kosten sind die eines Hauses: Garten, Klimaanlage für zwei Etagen und Nebenkosten (Service Charge), die Parks und Pools abdecken statt einer Lobby.

Die Liquidität ist mäßig. Der Käuferkreis besteht aus Familien und Renditeinvestoren; er ist real, aber nicht tief, und ein Verkauf dauert länger als in den zentralen Apartmentvierteln.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Die Phase. Mira und Mira Oasis wurden zu unterschiedlichen Zeiten übergeben, und die Reife der Bepflanzung unterscheidet sich zwischen ihnen spürbar.

Die Position innerhalb der Reihe. Endhäuser, Einheiten mit Parkblick und Einheiten, die an eine Straße grenzen, sind drei verschiedene Produkte zu drei verschiedenen Mieten.

Die Historie der Nebenkosten und was sie abdecken — in einer Community mit so viel gemeinsamer Bepflanzung ist das keine unbedeutende Position.

Und den Arbeitsweg, gefahren zu der Uhrzeit, zu der Sie ihn tatsächlich fahren würden. Das ist der einzelne Faktor, der entscheidet, ob die Community für einen bestimmten Haushalt funktioniert.

Für wen sie geeignet ist

Für eine Familie, die ein Haus braucht, sich die Preise von Arabian Ranches oder Mudon nicht leisten kann und deren Arbeit nicht im Zentrum liegt.

Für Investoren, die die Rendite eines Townhouses mit langen Mietverhältnissen wollen und mit einem mäßigen Ausstieg leben können.

Schlecht geeignet ist sie für alle, die täglich nach Downtown oder ins DIFC pendeln, für alle ohne Auto und für alle, die auf rasches Kapitalwachstum setzen — dies ist eine Community für Mieteinnahmen.

Schlecht geeignet ist sie auch für Käufer, die eine bekannte Adresse wollen; Reem handelt mit dem Produkt, nicht mit dem Namen.

Womit man sie vergleichen sollte

Mudon und Town Square — dieselbe Idee zu ähnlichem Preis, bei Mudon näher am Zentrum und bei Town Square mit mehr Einzelhandel.

Arabian Ranches — der Maßstab des Segments, deutlich teurer und weit etablierter.

The Valley und Damac Hills 2 — günstiger und weiter draußen, mit weniger gereiften Communities ringsum.

Jede davon ist im Bereich der Stadtteile mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Bestands beschrieben.

Der Alltag vor Ort

Die Community lebt von ihrem eigenen Zentrum: ein Supermarkt, eine Apotheke, ein paar Kliniken, ein Kindergarten und eine Handvoll Cafés, womit sich die gewöhnliche Woche bestreiten lässt, ohne die Community zu verlassen.

Der zentrale Park ist das, was die Bewohner tatsächlich nutzen. In einer Townhouse-Community mit kleinen Privatgärten ist die gemeinsame Grünfläche keine Dekoration — dort findet das Gemeinschaftsleben statt.

Schulen sind die ständige Frage. Es gibt Angebote in angemessener Fahrentfernung statt innerhalb der Community, und für die meisten Haushalte hier ist der morgendliche Schulweg der feste Punkt, um den sich der Rest des Tages ordnet.

Wochenenden verbringt man meist anderswo: Global Village und der Einzelhandel von Arabian Ranches sind die nächsten Anziehungspunkte, und alles Größere bedeutet eine ordentliche Fahrt in die Stadt.

Hier hängt alles an der Fahrt. Es gibt keine Metro, das Stadtzentrum ist wirklich weit, und der Mieterkreis beschränkt sich auf Familien, für die dieser Kompromiss aufgeht — fahren Sie den Arbeitsweg zu der Uhrzeit, zu der Sie ihn wirklich fahren würden, bevor Sie sich festlegen.

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• Reem: eine Emaar-Community, die ein Wohnungsbudget in ein Haus verwandelt

  Drei Schlafzimmer, ein Garten und eine Garage für das, was eine Zweizimmerwohnung mitten in der Stadt kostet. Das ganze Angebot und die Fahrt, mit der man dafür bezahlt.

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