Reem

Townhouse di Emaar alle porte di Dubailand: il caso in cui il prezzo di un appartamento in un quartiere medio compra una casa in una community pianificata.

• una casa con il budget di un appartamento
• inquilini con famiglia
• flusso di cassa costante

Com'è davvero questa zona

Che cos'è la community

Reem è una community di Emaar al margine orientale di Dubailand, composta dalle fasi Mira e Mira Oasis — file di townhouse con tre e quattro camere da letto disposte attorno a parchi e piscine condivise.

È stata costruita come un'unica community progettata, e non assemblata da progetti separati, e lo si vede nel tracciato delle strade, nel verde e nell'uniformità delle abitazioni.

Al centro sorge il Reem Community Centre, con supermercato, cliniche, caffè e un asilo nido. Un grande parco centrale attraversa la community.

Le fasi sono state consegnate nell'arco di diversi anni e sono ora sostanzialmente complete, con un verde abbastanza maturo da dare ombra alle strade.

Perché ci si trasferisce qui

Perché trasforma il budget di un appartamento in una casa. Tre camere da letto, un piccolo giardino e un garage per quanto costa un bilocale in pieno centro: è tutta la proposta.

La community è davvero pensata per le famiglie — piscine, parchi, un asilo nido e strade dove i bambini possono stare all'aperto — cose che a Dubai questa fascia di prezzo di solito non compra.

È un prodotto Emaar, e questo conta per inquilini e acquirenti di questo segmento: la qualità costruttiva e la gestione della community sono prevedibili in un modo in cui i progetti di sviluppatori più piccoli non lo sono.

Ed è finita. Ciò che vedete alla visita è ciò che ottenete; non arriverà una seconda fase accanto al vostro giardino.

Il prezzo della distanza

Reem si trova ben lontano, sul margine orientale della città. Downtown e Marina sono entrambe un vero tragitto in auto, e nelle ore di punta è lungo.

Non c'è metropolitana e non ne è prevista alcuna. Ogni famiglia ha bisogno di un'auto, e la maggior parte di due.

Global Village e le community di Arabian Ranches sono i punti di riferimento più vicini; la spesa quotidiana si fa all'interno della community, tutto ciò che è più grande richiede l'auto.

La base di inquilini è quindi composta da famiglie per cui lo spazio conta più degli spostamenti — una platea reale, ma specifica, che restringe l'uscita.

L'economia per un investitore

Il richiamo è un canone da casa a fronte di un acquisto da appartamento, che produce percentuali rispettabili per il segmento delle townhouse.

I contratti sono lunghi. Le famiglie che si trasferiscono in una community come questa per le scuole e lo spazio non cambiano casa per risparmi marginali, quindi ricambio e periodi di sfitto sono bassi.

I costi sono costi da casa: giardino, condizionamento per due piani e una spesa di servizio che copre parchi e piscine e non una hall.

La liquidità è moderata. La platea di acquirenti è fatta di famiglie e investitori orientati al rendimento; è reale ma non profonda, e una vendita richiede più tempo che nei quartieri centrali di appartamenti.

Cosa verificare prima di acquistare

La fase. Mira e Mira Oasis sono state consegnate in tempi diversi e la maturità del verde differisce sensibilmente tra le due.

La posizione all'interno della fila. Unità di testa, unità sul parco e unità con il retro su una strada sono tre prodotti diversi con tre canoni diversi.

Lo storico della spesa di servizio e che cosa copre — in una community con tanto verde condiviso non è una voce trascurabile.

E il tragitto, percorso all'ora in cui lo fareste davvero. È l'unico fattore che decide se la community funziona per una determinata famiglia.

A chi si adatta

A una famiglia che ha bisogno di una casa e non può arrivare ai prezzi di Arabian Ranches o Mudon, e il cui lavoro non è in centro.

A un investitore che vuole il rendimento di una townhouse con contratti lunghi ed è a proprio agio con un'uscita moderata.

Si adatta male a chi fa ogni giorno il pendolare verso Downtown o DIFC, a chi non ha l'auto e a chi conta su una rapida crescita del capitale — questa è una community da reddito d'affitto.

Si adatta male anche a un acquirente che vuole un indirizzo riconoscibile; Reem si vende per il prodotto, non per il nome.

Con che cosa confrontarla

Mudon e Town Square — la stessa idea a un prezzo simile, più vicina al centro per Mudon e con più negozi a Town Square.

Arabian Ranches — il parametro di riferimento del segmento, sensibilmente più cara e molto più consolidata.

The Valley e Damac Hills 2 — più economiche e più lontane, con community circostanti meno mature.

Ciascuna è trattata, con prezzi mediani e composizione attuale dello stock, nella sezione delle zone.

Vivere qui giorno per giorno

La community vive del proprio centro: un supermercato, una farmacia, un paio di cliniche, un asilo nido e una manciata di caffè, che coprono la settimana ordinaria senza uscire.

Il parco centrale è la parte che i residenti usano davvero. In una community di townhouse dove i giardini privati sono piccoli, il verde condiviso non è decorazione — è il luogo in cui nasce la vita di community.

Le scuole sono la domanda permanente. Le opzioni si trovano a una distanza ragionevole in auto, non all'interno della community, e per la maggior parte delle famiglie qui il tragitto mattutino verso la scuola è il punto fisso attorno a cui si organizza il resto della giornata.

I fine settimana si passano in genere altrove: Global Village e i negozi di Arabian Ranches sono i poli più vicini, e tutto ciò che è più grande significa un vero viaggio in città.

Tutto qui dipende dal tragitto. Non c'è metropolitana, il centro città è davvero lontano, e la platea di inquilini è limitata alle famiglie per cui questo compromesso funziona — percorrete il tragitto all'ora in cui lo fareste davvero prima di impegnarvi.

Approfondimenti su Reem

Analisi scritte su temi che il canale inglese non ha filmato.

• Reem: una community Emaar che trasforma il budget di un appartamento in una casa

  Tre camere da letto, un giardino e un garage per quanto costa un bilocale in pieno centro. L'intera proposta, e il tragitto che la paga.

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Ditemi di quale edificio o unità si tratta. Prima che facciate un'offerta vi porterò lo storico delle transazioni registrate, la spesa di servizio attuale e i canoni reali di affitto di unità comparabili.