Digest del mercato immobiliare degli Emirati: la rivendita sale al 29 % delle vendite e i prezzi si stabilizzano — dal 16 ottobre al 1° novembre 2026

Tre numeri riassumono il mercato degli Emirati dal 16 ottobre al 1° novembre 2026. La rivendita ha pesato per il 29 % delle vendite di abitazioni a Dubai nel T3, con 10 055 compravendite per 27,1 mld AED. L'indice ValuStrat di settembre è sceso di appena lo 0,1 % su base mensile. E S&P Global prevede che il patrimonio abitativo di Dubai cresca di circa il 20 % in due anni.

Quante rivendite sono state concluse a Dubai nel T3 2026?

10 055 vendite di case pronte per 27,1 mld AED, il 16 % in più rispetto al T2. La quota della rivendita è passata dal 24 % al 29 % per numero e dal 30 % al 37 % per valore, mentre le vendite residenziali complessive sono rimaste a 34 615. La nostra analisi della rivendita nel T3.

Il cambiamento è stato guidato dagli appartamenti, con le rivendite in crescita del 22 % a 7 879 unità. Il prezzo mediano di un appartamento pronto a settembre era di 1 404 AED per sq ft, il 2,4 % sotto giugno ma il 2,2 % sopra settembre 2025. Le richieste di locazione sono salite del 45 % nel trimestre, ma i canoni mediani degli appartamenti sono scesi del 3,8 %.

I prezzi delle case a Dubai hanno smesso di scendere?

Quasi. L'indice ValuStrat di settembre 2026 si è fermato a 218,6 punti contro i 218,8 di agosto, un calo mensile dello 0,1 %. I prezzi sono inferiori del 4,5 % rispetto a un anno fa e del 10,3 % rispetto a febbraio. La nostra analisi dell'indice ValuStrat di settembre.

Il segnale più chiaro della stabilizzazione è la quota di comunità senza variazioni: l'80 % delle comunità di ville e il 77 % di quelle di appartamenti non ha registrato cambiamenti, contro il 73 % e il 61 % di agosto. Jumeirah Islands guida i rialzi annui delle ville con il 9,4 %, mentre Mudon cala del 9,2 % e le ville di Palm Jumeirah dell'8,5 %.

Cosa significa per gli investitori l'ondata di consegne 2027–2028?

S&P Global prevede che il numero di abitazioni a Dubai aumenti di circa il 20 % in due anni, soprattutto appartamenti. Secondo l'agenzia, le consegne del 2027–2028 potrebbero accelerare la correzione dei prezzi dove gli investitori hanno comprato appartamenti per rivenderli o affittarli. La nostra analisi delle prospettive di S&P Global.

La rassegna trimestrale del mercato ha contato circa 34 000 compravendite residenziali per 72,6 mld AED nel T3 2026, con un calo del 47 % in valore e del 38 % in numero rispetto al T3 2025. S&P vede un margine sufficiente presso gli sviluppatori con rating: Damac, Emaar, Omniyat e Sobha Realty.

Separatamente, S&P Global Ratings ha confermato il rating di Emaar a BBB+ con outlook stabile. Il portafoglio ordini dello sviluppatore era di 164,9 mld AED, ovvero 44,9 mld $, al 30 giugno 2026, in crescita del 13 % su un anno. Maggiori dettagli sul rating di Emaar.

Cosa prevede l'FMI per l'economia degli Emirati?

Una contrazione del 3,9 % nel 2026 e una crescita del 7,7 % nel 2027, quest'ultima superiore di 2,4 punti percentuali rispetto alla previsione di aprile. Il Fondo attribuisce la colpa alla chiusura dello Stretto di Hormuz e collega la ripresa a una graduale riapertura da marzo 2027. La nostra analisi della previsione dell'FMI.

La flessione degli Emirati è più lieve di quella della maggior parte dei vicini: il Kuwait affronta un calo del 16,7 % nel 2026 e il Qatar del 15,6 %. In estate la Banca Centrale degli Emirati prevedeva una crescita dell'1,7 % per il 2026 e del 9,8 % per il 2027.

I lanci: Aldar vicino a Dubai Silicon Oasis e il Ritz-Carlton ad Al Maryah

Aldar e Dubai Holding prevedono di lanciare entro la fine del 2026 un'ampia comunità di ville e townhouse vicino a Dubai Silicon Oasis, sopra il prolungamento della metropolitana Blue Line. Sarà il quarto progetto di Aldar a Dubai; i prezzi non sono ancora pubblici. Cosa sappiamo finora.

Ad Abu Dhabi, SAAS Properties ha lanciato The Ritz-Carlton Residences, Al Maryah Island: 165 residenze da uno a quattro camere, duplex e un attico. L'architetto è Killa Design, la consegna è prevista nel T2 2030 e i prezzi sono su richiesta. I dettagli della torre.

Infrastrutture di Abu Dhabi: reti, ponti e tunnel

Abu Dhabi investirà 250 mld AED in dieci anni in reti elettriche, idriche e di teleraffrescamento. Una pipeline PPP separata da 55 mld AED comprende 24 progetti, di cui 35 mld AED per strade, ponti e tunnel. La nostra analisi delle infrastrutture.

L'8 ottobre 2026 l'Abu Dhabi Projects and Infrastructure Centre ha firmato un accordo con The Boring Company per studiare tunnel sotterranei per trasporti e servizi. Non ci sono tracciati, date né budget: è uno studio, non un contratto di costruzione. Maggiori dettagli sull'accordo.

Quanto dura il periodo di tolleranza del visto per i proprietari immobiliari negli Emirati?

90 giorni se il visto di residenza è stato rilasciato come proprietario di immobile e 180 giorni per i titolari di Golden Visa. Dopo tale termine la multa per il soggiorno oltre la scadenza è di 50 AED al giorno, e per i visti turistici non è previsto alcun periodo di tolleranza. La nostra guida alle norme dell'ICP.

Nuove scuole di Dubai per il 2026/27: Harrow, Rugby e Queen Elizabeth's

La KHDA ha annunciato 26 nuovi istituti di istruzione privati per il 2026/27, tra cui sette scuole con 16 846 posti. Tra queste Harrow su Hessa Street, Rugby School a Nad Al Sheba e Queen Elizabeth's School a Dubai Sports City. Cosa significano le nuove scuole per i quartieri.

Domande frequenti

Quale quota delle vendite di Dubai proviene dal mercato della rivendita?

Nel T3 2026, il 29 % per numero di compravendite e il 37 % per valore: 10 055 operazioni per 27,1 mld AED.

I prezzi immobiliari di Dubai stanno scendendo in autunno 2026?

Appena: l'indice ValuStrat di settembre è sceso dello 0,1 % su base mensile. I prezzi sono inferiori del 4,5 % rispetto a un anno fa.

Quanto crescerà l'offerta abitativa di Dubai?

S&P Global prevede circa il 20 % di abitazioni in più nei prossimi due anni, soprattutto appartamenti.

Quale crescita prevede l'FMI per gli Emirati?

Una contrazione del 3,9 % nel 2026 e una crescita del 7,7 % nel 2027, a condizione che lo Stretto di Hormuz inizi a riaprire a marzo 2027.

Possiede un appartamento in consegna nel 2027–2028? Parta dalla nostra analisi dell'ondata di consegne: cosa decidere prima delle chiavi e come valutare la concorrenza nel suo quartiere.