Przegląd rynku nieruchomości w ZEA: rynek wtórny z 29% sprzedaży, ceny na plateau — od 16 października do 1 listopada 2026

Trzy liczby podsumowują rynek ZEA od 16 października do 1 listopada 2026. Rynek wtórny odpowiadał w III kwartale za 29% sprzedaży mieszkań w Dubaju: 10 055 transakcji o wartości 27,1 mld AED. Wrześniowy indeks ValuStrat spadł w ujęciu miesięcznym o zaledwie 0,1%. A S&P Global spodziewa się, że zasób mieszkaniowy Dubaju wzrośnie w dwa lata o około 20%.

Ile transakcji na rynku wtórnym zawarto w Dubaju w III kwartale 2026?

Sprzedano 10 055 gotowych nieruchomości za 27,1 mld AED, czyli o 16% więcej niż w II kwartale. Udział rynku wtórnego wzrósł z 24% do 29% pod względem liczby transakcji i z 30% do 37% pod względem wartości, przy czym łączna sprzedaż nieruchomości mieszkalnych utrzymała się na poziomie 34 615. Nasz przegląd rynku wtórnego w III kwartale.

Zmianę napędzały apartamenty: liczba transakcji wtórnych wzrosła o 22%, do 7 879 lokali. Mediana ceny gotowego apartamentu we wrześniu wyniosła 1 404 AED za stopę kwadratową, czyli o 2,4% mniej niż w czerwcu, ale o 2,2% więcej niż we wrześniu 2025. Liczba zapytań o wynajem wzrosła w kwartale o 45%, jednak mediana czynszów za apartamenty spadła o 3,8%.

Czy ceny domów w Dubaju przestały spadać?

Prawie. Indeks ValuStrat za wrzesień 2026 wyniósł 218,6 pkt wobec 218,8 w sierpniu, co oznacza miesięczny spadek o 0,1%. Ceny są o 4,5% niższe niż rok temu i o 10,3% niższe niż w lutym. Nasz przegląd wrześniowego indeksu ValuStrat.

Najlepszym sygnałem plateau jest odsetek osiedli bez zmian cen: 80% osiedli willowych i 77% osiedli z apartamentami nie odnotowało zmiany, wobec 73% i 61% w sierpniu. Jumeirah Islands prowadziły pod względem rocznych wzrostów cen willi (9,4%), podczas gdy Mudon straciło 9,2%, a wille na Palm Jumeirah 8,5%.

Co fala oddań w latach 2027–2028 oznacza dla inwestorów?

S&P Global spodziewa się, że liczba mieszkań w Dubaju wzrośnie w ciągu dwóch lat o około 20%, głównie za sprawą apartamentów. Jego zdaniem dostawy w latach 2027–2028 mogą przyspieszyć korektę cen tam, gdzie inwestorzy kupowali apartamenty z myślą o odsprzedaży lub wynajmie. Nasz przegląd prognozy S&P Global.

Kwartalny przegląd rynku odnotował w III kwartale 2026 około 34 000 transakcji na nieruchomości mieszkalne o wartości 72,6 mld AED, czyli o 47% mniej pod względem wartości i o 38% mniej pod względem liczby niż w III kwartale 2025. S&P widzi wystarczający bufor u ocenianych deweloperów: Damac, Emaar, Omniyat i Sobha Realty.

Osobno S&P Global Ratings potwierdziła rating Emaar na poziomie BBB+ z perspektywą stabilną. Portfel przychodów dewelopera wynosił na 30 czerwca 2026 roku 164,9 mld AED, czyli 44,9 mld USD, o 13% więcej niż rok wcześniej. Więcej o ratingu Emaar.

Jakie są prognozy MFW dla gospodarki ZEA?

Spadek PKB o 3,9% w 2026 roku i wzrost o 7,7% w 2027, przy czym ta druga wartość jest o 2,4 punktu procentowego wyższa niż w prognozie kwietniowej. Fundusz obwinia za spadek zamknięcie Cieśniny Ormuz, a odbicie wiąże z stopniowym otwieraniem jej od marca 2027. Nasz przegląd prognozy MFW.

Spadek w ZEA jest łagodniejszy niż u większości sąsiadów: Kuwejt czeka spadek o 16,7% w 2026 roku, a Katar o 15,6%. Latem Bank Centralny ZEA prognozował wzrost o 1,7% w 2026 roku i o 9,8% w 2027.

Premiery: Aldar przy Dubai Silicon Oasis i Ritz-Carlton na Al Maryah

Aldar i Dubai Holding planują przed końcem 2026 roku wprowadzić do sprzedaży duże osiedle willi i domów szeregowych w pobliżu Dubai Silicon Oasis, nad przedłużeniem linii metra Blue Line. Będzie to czwarty projekt Aldar w Dubaju; ceny nie są jeszcze publiczne. Co wiemy do tej pory.

W Abu Zabi firma SAAS Properties wprowadziła do sprzedaży The Ritz-Carlton Residences, Al Maryah Island: 165 mieszkań od jednej do czterech sypialni, dupleksy i penthouse. Architektem jest Killa Design, oddanie planowane jest na II kwartał 2030, a ceny podawane są na zapytanie. Szczegóły dotyczące wieżowca.

Infrastruktura Abu Zabi: sieci, mosty i tunele

Abu Zabi zainwestuje w ciągu dziesięciu lat 250 mld AED w sieci energetyczne, wodne i chłodzenia dzielnicowego. Osobny program PPP o wartości 55 mld AED obejmuje 24 projekty, z czego 35 mld AED przypada na drogi, mosty i tunele. Nasze zestawienie inwestycji infrastrukturalnych.

8 października 2026 roku Centrum Projektów i Infrastruktury Abu Zabi podpisało z The Boring Company umowę dotyczącą zbadania podziemnego transportu i tuneli dla sieci uzbrojenia. Nie podano tras, terminów ani budżetu: to badanie, a nie kontrakt budowlany. Więcej o umowie.

Jak długi jest okres karencji wizowej dla właścicieli nieruchomości w ZEA?

90 dni, jeśli wiza pobytowa została wydana w związku z posiadaniem nieruchomości, i 180 dni dla posiadaczy Golden Visa. Po tym terminie kara za przekroczenie okresu pobytu wynosi 50 AED dziennie, a wizy turystyczne nie mają okresu karencji w ogóle. Nasz przewodnik po przepisach ICP.

Nowe szkoły w Dubaju na rok 2026/27: Harrow, Rugby i Queen Elizabeth’s

KHDA ogłosiła 26 nowych prywatnych placówek edukacyjnych na rok 2026/27, w tym siedem szkół z 16 846 miejscami. Wśród nich są Harrow na Hessa Street, Rugby School w Nad Al Sheba i Queen Elizabeth’s School w Dubai Sports City. Co nowe szkoły oznaczają dla dzielnic.

Najczęstsze pytania

Jaki odsetek sprzedaży w Dubaju przypada na rynek wtórny?

W III kwartale 2026: 29% pod względem liczby transakcji i 37% pod względem wartości, czyli 10 055 transakcji o wartości 27,1 mld AED.

Czy ceny nieruchomości w Dubaju spadają jesienią 2026?

Ledwie: wrześniowy indeks ValuStrat spadł o 0,1% w ujęciu miesięcznym. Ceny są o 4,5% niższe niż rok temu.

O ile wzrośnie podaż mieszkań w Dubaju?

S&P Global spodziewa się około 20% więcej mieszkań w ciągu najbliższych dwóch lat, głównie apartamentów.

Jakiego wzrostu oczekuje MFW dla ZEA?

Spadku o 3,9% w 2026 roku i wzrostu o 7,7% w 2027, przy założeniu, że Cieśnina Ormuz zacznie się otwierać w marcu 2027.

Masz apartament oddawany w latach 2027–2028? Zacznij od naszego przeglądu fali oddań: co rozstrzygnąć przed odbiorem kluczy i jak ocenić konkurencję w swojej dzielnicy.