Imtiaz Developments

Prywatny deweloper ze średniej półki, który konkuruje specyfikacją, a nie nazwiskiem: meble, sprzęt AGD i basen na balkonie są wliczone w cenę, podczas gdy sąsiednia wieża sprzedaje je jako dodatki.

• Wynajem od pierwszego dnia
• Wynajem krótkoterminowy
• Budżety ze średniej półki
• Dubai Islands i Dubailand

Firma w skrócie

Początki

Firma datuje swoje początki na rok 1993, kiedy była przedsiębiorstwem budowlanym; pion deweloperski rozwinął skalę dopiero w ostatnich latach

Kierownictwo

CEO Masih Imtiaz; firma prywatna, niepubliczna

Portfolio

ponad 40 aktywnych projektów, z deklarowanym portfelem zamierzeń o wartości powyżej 10 mld AED

Dzielnice

Dubai Islands, Dubailand, JVC, Meydan

Specyfikacja

Pakiety mebli, sprzęt AGD Miele i Bosch, ceramika sanitarna Villeroy & Boch, baseny na balkonach

Inteligentny dom

Partnerstwo z Legrand z 2024 roku wdraża system w 18 projektach

Zrównoważony rozwój

Od 2024 roku jedno drzewo posadzone za każdy sprzedany apartament, we współpracy z Emirates Environmental Group

Nagrody

Rising Star Developer of the Year 2023

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

Imtiaz wywodzi się z firmy budowlanej z lat dziewięćdziesiątych, ale deweloperem na dużą skalę stał się dopiero niedawno — większość portfolio wystartowała w ostatnich kilku latach. Dlatego publikowane daty założenia się różnią, a to mniej istotne, niż się wydaje: firmę należy oceniać po oddanych budynkach i po tym, jak bardzo przesunął się termin odbioru, a nie po roku z prezentacji.

Firma jest prywatna, niepubliczna i niezwiązana z państwem. Premiery projektów następują szybko, a linia architektoniczna jest spójna — szklane elewacje z pionową zielenią, rozpoznawalne w kolejnych inwestycjach. Pod względem skali to solidny gracz średniego szczebla, a nie deweloper kształtujący rynek.

Gdzie budują

Dwa główne fronty. W Dubailand powstaje linia Cove Edition: masowe budynki z apartamentami — kawalerkami i mieszkaniami z jedną sypialnią — przeznaczone dla najemców ze średnimi dochodami i inwestorów z ograniczonym budżetem. Na Dubai Islands powstaje droższa połowa oferty — Beach Walk, Cotier House i inne inwestycje przy wodzie, gdzie ceny wejścia są dwa do trzech razy wyższe.

Kilka projektów leży w JVC i Meydan. Firma nie próbuje budować osiedli willowych ani markowych wież; działa w segmencie, w którym decyzja zapada szybko i w dużej mierze na podstawie tego, co znajduje się wewnątrz mieszkania.

Ile jest wart pakiet wyposażenia

Umeblowanie średniej klasy apartamentu w Dubaju kosztuje od piętnastu do dwudziestu pięciu tysięcy dolarów i zajmuje sześć do ośmiu tygodni, w których lokal nie przynosi dochodu. Gdy pakiet jest wliczony w cenę, jedno i drugie znika, a mieszkanie zaczyna pracować od pierwszego miesiąca po odbiorze. W wynajmie krótkoterminowym, gdzie umeblowanie nie jest opcją, różnica jest jeszcze większa.

Koszt jednak nie zniknął — został przeniesiony do ceny zakupu i jest spłacany w ramach tego samego planu płatności. Oznacza to, że ceny za stopę kwadratową nie da się porównać wprost z nieumeblowanym sąsiadem; porównanie jest uczciwe dopiero po odjęciu pakietu od obu cen.

Druga strona standardowego pakietu

Każdy apartament w budynku ma te same meble. Gdy trzydzieści z nich trafia na rynek najmu w tym samym sezonie, nic ich nie odróżnia i konkurencja toczy się wyłącznie ceną. W Dubaju to wyróżniające się wykończenie zwiększa płynność; standardowy pakiet oszczędza pieniądze na początku, ale płynności nie dodaje.

Rozpoznawalność marki jest tu również słabsza. Zagraniczny kupujący na rynku wtórnym zna Emaar, Sobha i DAMAC, a Imtiaz nie zna, więc negocjacje opierają się na samym obiekcie — dzielnicy, piętrze, widoku, stanie — a nie na nazwie dewelopera. Za to terminowość oddawania inwestycji to element reputacji tej firmy, który się broni, a w tym segmencie ma to większe znaczenie.

Gdzie to nie jest odpowiedź

Jeśli kupujesz dla nazwy przy odsprzedaży, kup od dużego dewelopera: premia za markę wraca tam w postaci płynności. Jeśli kupujesz off-plan dla wzrostu wartości kapitału, patrz na dzielnicę, a nie na wykończenie — pakiet mebli nie drożeje razem ze stopą kwadratową.

Komunikaty o zrównoważonym rozwoju — drzewa, biodegradowalne materiały — traktuj jak marketing. Nie ma w nich nic złego, ale nie zmieniają one niczego w zwrocie z Twojego lokalu, więc nie warto płacić za nie dodatkowo.

Zawartość pakietu należy sprawdzać w specyfikacji dołączonej do umowy, a nie w broszurze. „Fully furnished” oznacza tu w różnych inwestycjach różne rzeczy — czasem kuchnię, sprzęt i każdy pokój, a czasem kuchnię i szafy. Różnica między jednym a drugim to dziesiątki tysięcy dolarów, które albo się oszczędza, albo wydaje po odbiorze.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Imtiaz Developments są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie jest 5 lokali tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 14%. Zniżka pochodzi od sprzedającego przy odsprzedaży lub cesji, a nie od dewelopera: ma on własny powód, by szybko wyjść z inwestycji. Wielkość obniżki jest wyliczana względem porównywalnych nieruchomości przez algorytm, a nie wpisywana przez brokera.

Czy Imtiaz Developments to rzetelny deweloper?

Zrealizowane: ponad 40 aktywnych projektów, z deklarowanym portfelem zamierzeń o wartości powyżej 10 mld AED. Imtiaz Developments warto sprawdzić w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Wpłaty za nieruchomości off-plan trafiają na ten rachunek escrow pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po potwierdzeniu etapów budowy. Pełna charakterystyka znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Imtiaz Developments?

Wyżej na tej stronie: 12 projektów Imtiaz Developments z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym liczbę pięter, lokali, termin odbioru i liczbę sypialni. Dzielnice, w których jest najwięcej jego lokali, zebrano w części „Gdzie budują”. Lokale na sprzedaż, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od Imtiaz Developments bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego off-plan cena jest identyczna, ponieważ prowizję brokera pokrywa deweloper. Pójście prosto do Imtiaz Developments nie jest więc tańsze, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie otrzymasz porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów odbioru. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Imtiaz Developments

Odpowiedź zależy od celu. Napisz, jaki masz budżet i cel — omówimy, które projekty Imtiaz Developments warto teraz rozważyć, a które bym pominął.