Sheikh Zayed Road

Kein Stadtteil, sondern eine Adresse: die Turmwand entlang der Hauptverkehrsader der Stadt, gekauft wegen der Aussicht, der Metro und zehn Minuten bis überallhin.

• zehn Minuten bis zum Geschäftszentrum
• Metro in Gehweite
• Kurzzeitvermietung

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Sheikh Zayed Road seit 1980
• Museum of the Future seit 2022

Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist

Was für eine Adresse das ist

Die Sheikh Zayed Road ist das Rückgrat Dubais, und an ihrem städtischen Abschnitt steht eine lückenlose Reihe von Hochhäusern. Formal ist sie kein eigener Stadtteil: Die Straße führt durch Trade Centre, Downtown, Business Bay, Al Barsha und weiter nach Süden.

In Inseraten funktioniert sie dennoch als eigene Adresse, und das ist berechtigt. Ein Turm an der Schnellstraße ist anders zu bewohnen als ein zurückgesetztes Gebäude in einem der Nachbarstadtteile.

Wohnraum ist hier mit Büros und Hotels gemischt. Ein Turm kann Wohnungen, Unternehmensetagen und ein Hotel zugleich enthalten, und entlang dieser Straße ist das die normale Konfiguration.

Der Bestand umfasst Jahrzehnte: Türme aus den 1990er- und 2000er-Jahren stehen neben neueren Projekten wie Sobha Central, während der Abschnitt am Trade Centre Jumeirah Residences Emirates Towers umfasst.

Was sie bietet

Lage. Downtown, DIFC, Business Bay und das Trade Centre sind Minuten statt einer halben Stunde entfernt, und dafür zahlt hier zuallererst jeder.

Die Metro. Die rote Linie verläuft entlang der Straße, und die Stationen liegen so, dass viele Türme zu Fuß von einem Eingang erreichbar sind. In einer Stadt, die auf Autos läuft, ist das selten.

Die Aussicht. Die oberen Etagen blicken auf der einen Seite auf den Burj Khalifa und auf der anderen auf das Meer, und der Preisunterschied zwischen den Etagen ist hier größer als in den Wohnstadtteilen.

Und Wiedererkennbarkeit. Eine Adresse an der Sheikh Zayed Road muss keinem Mieter erklärt werden, was die Leerstandszeit einer Einheit verkürzt.

Was sie Sie kostet

Lärm. Das ist eine zwölfspurige Schnellstraße, und auf den unteren und mittleren Etagen zur Straße hin hört man den Verkehr ständig. Schallschutzverglasung hilft, beseitigt das Problem aber nicht.

Dichte. Die Gehwege sind schmal, Übergänge selten, und Innenhöfe gibt es nicht. Diese Adresse war nie ein fußgängerfreundliches Umfeld und wird auch keines.

Das Alter des Bestands. Ein großer Teil dieser Türme ist alt, und der Unterschied zwischen einem gut geführten und einem vernachlässigten Gebäude ist hier ungewöhnlich groß.

Parkplätze. Ältere Türme weisen pro Einheit weniger Stellplätze zu, als Käufer erwarten, und Besucherparkplätze gibt es praktisch nicht.

Wer hier wohnt

Menschen, die in Downtown, DIFC und Business Bay arbeiten und bewusst Ruhe gegen zehn Minuten Arbeitsweg eintauschen.

Viele Alleinstehende und Paare ohne Kinder: Schulen und Parks gibt es in der Nähe nicht, und der Wohnungsmix begünstigt keine Familien.

Kurzzeitvermietung funktioniert gut – zentrale Lage, Metro und Aussicht verkaufen sich einem Besucher von selbst –, doch die Regeln des jeweiligen Gebäudes müssen geprüft werden.

Lange Familienmietverhältnisse sind selten, und die Mieterfluktuation ist höher als in den Wohnstadtteilen.

Welche Gebäude hier stehen

Der Abschnitt am Trade Centre ist der prestigeträchtigste: Jumeirah Residences Emirates Towers und seine Nachbarn, neben DIFC und dem Messezentrum. Das ist das Unternehmensende der Straße, wo Wohnungen neben Firmenbüros liegen.

Weiter in Richtung Downtown verläuft eine dichte Reihe von Türmen aus den 1990er- und 2000er-Jahren. Dort entstand die wiedererkennbare Skyline der Straße, und dort befindet sich der Großteil des Wiederverkaufsangebots.

Im Süden in Richtung Al Barsha und Al Sufouh sind die Projekte neuer – darunter Sobha Central –, mit zeitgemäßeren Grundrissen und in der Regel einem niedrigeren Einstiegspreis als am Trade-Centre-Ende.

Die Spanne zwischen diesen drei Abschnitten ist größer als der Abstand zwischen manchen benachbarten Stadtteilen. „Eine Wohnung an der Sheikh Zayed Road“ sagt fast nichts aus, solange man nicht weiß, welcher Abschnitt gemeint ist.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Wohin die Einheit ausgerichtet ist. Zur Schnellstraße und von ihr abgewandt sind bei Lärm und Preis zwei verschiedene Produkte, und ein Grundriss verrät nicht, welches Sie bekommen.

Die Etage. Je tiefer, desto lauter; oberhalb der zwanzigsten Etage dringt der Verkehr kaum noch durch, dafür nehmen Wind und Aufzugsabhängigkeit zu.

Die tatsächliche Gehentfernung zu einem Metroeingang, wobei zu bedenken ist, dass Übergänge über die Schnellstraße nicht überall vorhanden sind.

Das Alter des Gebäudes und der Zustand seiner Technik: Kältemaschinen, Aufzüge und Fassaden sind bei Türmen dieses Baujahrs am Ende oder über ihren ersten Erneuerungszyklus hinaus.

Und die Regeln zur Kurzzeitvermietung, falls das Investmentargument davon abhängt.

Wie man die Rendite berechnet

Die Miete beruht auf der Lage, und die ist dauerhaft: Das Zentrum wandert nicht, und die Metro fährt bereits, daher ist von der Infrastruktur kein weiterer Aufschwung zu erwarten.

Die Service Charge wird in gemischt genutzten Türmen mit Büros und Hotel nach eigenen Regeln berechnet, und drei Jahre Historie sind unerlässlich: In Gebäuden dieses Alters steigt sie mit dem Verschleiß der Technik.

Leerstände sind dank der wiedererkennbaren Adresse kurz, die Fluktuation liegt jedoch über dem Durchschnitt – planen Sie häufigere Mieterwechsel ein als in einem Familienstadtteil.

Und planen Sie Renovierungen ein: Im Wiederverkaufsbestand entlang dieser Straße beeinflusst der Zustand der Wohnung die erzielbare Miete stärker als die Etage, weil das Angebot groß ist und Mieter nach Präsentation entscheiden.

Für wen sie geeignet ist und womit man sie vergleichen sollte

Sie eignet sich für alle, die im Zentrum arbeiten und Minuten beim Arbeitsweg höher schätzen als Ruhe, sowie für Kurzzeitvermieter, für die Adresse, Aussicht und Metro eine fertige Geschichte sind.

Schlecht eignet sie sich für Familien mit Kindern – keine Schulen, Höfe oder Parks in Gehweite – und für Lärmempfindliche, die dies abends bei geöffnetem Fenster testen sollten, statt es in einer Beschreibung zu lesen.

Vergleichen Sie mit Downtown: teurer, aber zu Fuß erlebbar, mit dem Brunnenpark und derselben zentralen Lage, ohne Schnellstraße unter dem Fenster. Und mit Business Bay: angrenzend, günstiger, ein Kanal statt einer Schnellstraße, aber weiter von der Metro entfernt.

Und mit DIFC: derselbe Geschäftskern mit einer prestigeträchtigeren Adresse und einem deutlich höheren Einstiegspreis. Medianpreise und die aktuelle Zusammensetzung des Angebots werden für jeden dieser Stadtteile aus unserem eigenen Bestand berechnet und stehen auf den jeweiligen Stadtteilseiten.

Unter dem Fenster liegt eine zwölfspurige Schnellstraße. Ausrichtung und Etage entscheiden hier mehr als die Wohnfläche: Derselbe Grundriss zur Straße hin und von ihr abgewandt sind bei Lärm wie bei Preis zwei verschiedene Produkte.

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• Die Sheikh Zayed Road ist eine Adresse, kein Stadtteil – und der Unterschied zeigt sich bei den Vergleichsobjekten

  Die Turmwand entlang der Hauptverkehrsader der Stadt wird wegen der Aussicht, der Metro und zehn Minuten bis überallhin gekauft. Sie ist zugleich eine Linie, die durch mehrere registrierte Stadtteile verläuft, und das ist ein Problem für alle, die nach dem Straßennamen bewerten.

Interessieren Sie sich konkret für die Sheikh Zayed Road?

Nennen Sie mir das Gebäude oder die Einheit an der Sheikh Zayed Road, die Sie sich ansehen, und ich hole die registrierte Verkaufshistorie, die aktuelle Service Charge und die Mieten, die vergleichbare Einheiten tatsächlich erzielen – vor Ihrem Angebot, nicht danach.