Arjan

Ein dicht bebauter Apartmentbezirk neben dem Dubai Science Park, Besuchern vor allem durch den Miracle Garden bekannt, Investoren durch seine Renditen.

• überdurchschnittliche Renditen
• niedriger Einstiegspreis
• Nähe zum Dubai Science Park

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Hills Mall seit 2022

Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist

Was Arjan ist

Arjan ist ein Wohnbezirk mittlerer Dichte in der Region Dubailand, begrenzt vom Dubai Science Park und Al Barsha South und fast ausschließlich aus Apartmenthäusern statt aus Einfamilienhäusern aufgebaut.

Er hat sich in den späten 2010er- und den 2020er-Jahren rasch gefüllt und erweitert das Angebot weiter, wobei eine breite Palette von Developern unabhängig voneinander auf getrennten Grundstücken baut.

Hier liegen der Dubai Miracle Garden und der Butterfly Garden, die erheblichen saisonalen Besucherverkehr bringen und für Bewohner keinerlei Nutzen.

Der Mieterkreis

Mitarbeiter des Dubai Science Park und der umliegenden Gewerbeparks, Familien, die sich Al Barsha und Dubai Hills nicht leisten können, und viele Paare und Wohngemeinschaften, die neuere Gebäude wollen, als der ältere Mittelklassebestand bietet.

Es ist per Definition ein preissensibler Mieterkreis – sie haben sich für Arjan entschieden, weil es günstiger war –, das heißt: Senkt ein vergleichbares Gebäude zwei Straßen weiter seine Miete, ziehen sie um.

Die Mietdauer ist moderat, die Fluktuation höher als in den Familienvierteln.

Das Renditeargument

Arjan konkurriert über den Einstiegspreis. Die Mieten pro Quadratfuß sind niedriger als in zentralen Bezirken, die Kaufpreise aber deutlich niedriger, und das Verhältnis war im Allgemeinen günstig – die Bruttorenditen liegen hier über dem Durchschnitt Dubais.

Das ist das ganze Investmentargument, und ein legitimes. Ein Argument für Kapitalwachstum ist es nicht: Land ist verfügbar, das Angebot reagiert, und die Preise bleiben verankert.

Neuere Gebäude vermieten sich schneller und erzielen einen Aufschlag gegenüber dem älteren Bestand, was bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen ist.

Die Einschränkungen

Keine Metro und keine geplant, daher ist der Bezirk vollständig auf das Auto angewiesen, und die Stellplatzzuteilung bestimmt die Miete tatsächlich mit.

Der Verkehr rund um den Miracle Garden ist in der Wintersaison wirklich störend, mit Reisebussen und Autos auf den umliegenden Straßen.

Das Angebot ist funktional: Supermärkte, Kliniken, Kindergärten und eine wachsende Zahl von Restaurants, aber kein Stadtteilzentrum. Die Bewohner fahren zur Mall of the Emirates, zur Dubai Hills Mall oder nach Cityland.

Die Schulen liegen in den umliegenden Gebieten, nicht im Bezirk.

Worauf Sie achten sollten

Das Gebäude und sein Developer, denn Arjan hat dasselbe Problem unabhängiger Grundstücke wie JVC und dieselbe Qualitätsstreuung.

Den Abstand zu den Verkehrskorridoren des Miracle Garden, wenn Sie oder Ihr Mieter in der Wintersaison fahren.

Die Stellplatzzuteilung, besonders bei Studios.

Die Service Charge im Verhältnis zur erzielbaren Miete, die in einem Bezirk mit niedrigeren Mieten einen größeren Anteil der Bruttoeinnahmen verschlingt, als der absolute Betrag vermuten lässt.

Die Übergabepläne benachbarter Grundstücke, denn eine Massenübergabe nebenan drückt die Mieten für eine Saison.

Für wen es passt

Für einen renditeorientierten Investor mit langem Horizont, der einen niedrigen Einstiegspreis will und eine Ausstattung im Mittelklassesegment sowie minimale Wertsteigerung akzeptiert.

Für einen Käufer, der Immobilien in Dubai in einer Ticketgröße besitzen will, die keine Finanzierung erfordert.

Es passt schlecht zu jedem, der in einem Bezirk mit Tausenden konkurrierender Einheiten auf einen Weiterverkauf mit Gewinn hofft, und zu jedem, der ein unverwechselbares Objekt braucht.

Der Dubai Science Park als Anker

Arjan grenzt an den Dubai Science Park, eine Freizone für Biowissenschaften, Pharma, Gesundheitswesen und Umweltunternehmen. Nach Dubaier Maßstäben ist er nicht groß, aber ein echter Beschäftigungscluster mit Laboren, Büros und Firmenzentralen statt eines leeren Gewerbeparks.

Dieser Anker unterscheidet Arjan von einem rein spekulativen Bezirk. Es gibt Menschen, die in kurzer Fahrdistanz zu einem bestimmten Gebäude wohnen müssen, und sie sind qualifiziert, angemessen bezahlt und bleiben gern.

Al Barsha South und Dubai Hills nebenan erweitern den Kreis weiter um Beschäftigte im Gesundheitswesen, Lehrkräfte aus dem Schulcluster und Haushalte, die sich Dubai Hills selbst nicht leisten können.

Kalkulieren Sie mit diesem Kreis, nicht mit dem Marketing des Bezirks. Er ist real, er ist stabil, und er ist zugleich begrenzt – deshalb war das Mietwachstum hier bescheiden, obwohl die Bevölkerung wuchs.

Leben mit dem Miracle Garden

Etwa von November bis Mai ziehen der Dubai Miracle Garden und der angrenzende Butterfly Garden sehr viele Besucher an, und der Verkehr kommt per Reisebus und Auto auf den Straßen, die auch die Bewohner von Arjan nutzen.

Der Effekt ist konzentriert: Gebäude an den Hauptzufahrten spüren ihn während der Saison täglich, Gebäude wenige Straßen weiter kaum. Es lohnt sich zu klären, auf welcher Seite dieser Linie ein Objekt liegt.

Einen Nutzen für Bewohner gibt es nicht – die Gärten sind kostenpflichtige Touristenattraktionen, keine Annehmlichkeit der Community, und die Bewohner nutzen sie nicht.

Positiv ist, dass die Attraktionen eine Reihe von Cafés und Restaurants ins Gebiet gebracht haben, die es zu diesem Preisniveau sonst nicht gäbe und die das ganze Jahr geöffnet sind.

Wie Sie hier ein Gebäude auswählen

Arjan hat dasselbe Entwicklungsmuster unabhängiger Grundstücke wie JVC und dieselbe Folge: Der Bezirksdurchschnitt verbirgt eine sehr große Bandbreite. Zwei Türme in derselben Straße können sich in Grundrisseffizienz, Stellplatzangebot, Aufzugsleistung und Management erheblich unterscheiden.

Bevorzugen Sie neueren Bestand von einem Developer mit fertiggestellten Gebäuden, die Sie besichtigen können. In einem Bezirk, in dem jede Einheit über den Preis konkurriert, vermietet sich das neuere Gebäude zuerst und hält seinen Mieter länger.

Bestätigen Sie den Stellplatz. Arjan hat keine Metro und keine realistische Aussicht darauf, und eine Einheit ohne Stellplatz vermietet sich mit Abschlag gegenüber einer mit.

Prüfen Sie den Übergabeplan der Nachbargrundstücke, bevor Sie Ihr erstes Jahr kalkulieren. Eine Massenübergabe nebenan drückt die Mieten für eine ganze Vermietungssaison, und Arjan hat mehrere erlebt.

Prüfen Sie den Übergabeplan der Grundstücke um Sie herum. In einem Bezirk mit anhaltendem Angebot drückt es die Mieten für eine ganze Vermietungssaison, wenn mehrere hundert nahezu identische Einheiten im selben Quartal fertig werden.

Häufige Fragen

Ist Arjan ein gutes Gebiet für Investitionen in Dubai?

Es bietet überdurchschnittliche Bruttorenditen bei niedrigen Einstiegspreisen und einem stabilen Mieterkreis aus dem Dubai Science Park und nahen Geschäftsvierteln. Die Einschränkungen sind: keine Metro, ein preissensibler Mieterkreis und anhaltend neues Angebot, das die Wertsteigerung deckelt.

Ist der Miracle Garden ein Problem für die Bewohner von Arjan?

In der Wintersaison verursacht er erheblichen Besucherverkehr auf den umliegenden Straßen, darunter Reisebusse. Gebäude abseits der Hauptzufahrten sind spürbar weniger betroffen.

Sie interessieren sich konkret für Arjan?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es geht. Bevor Sie ein Angebot abgeben, lege ich Ihnen die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten vor.