H&H

Butikowy deweloper z w zasadzie jednym produktem — linią Eden House — powtarzanym w ugruntowanych, centralnych dzielnicach Dubaju, zamiast dziesiątek niepowiązanych projektów goniących za skalą.

• Mieszkanie w ugruntowanej dzielnicy
• Niska zabudowa w skali dziedzińca
• Kupujący, którzy chcą najpierw zobaczyć gotowy przykład
• Mały budynek zamiast wieży

Firma w skrócie

Rok założenia

2007, spółka prywatna

Założyciele

Shahab Lutfi i Mohamed Al Hussaini

Portfolio

linia Eden House — ponad tuzin adresów w Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, Dubai Hills Estate i Mohammed Bin Rashid City

Partnerzy projektowi

Eden House Dubai Hills zaprojektowano we współpracy z brytyjską pracownią Hopkins Architects

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym jest i dlaczego ma jeden produkt

H&H to prywatna firma ściśle związana z dubajską rodziną rządzącą, która celowo nie goni za szerokim portfolio. Zamiast dziesiątek niepowiązanych nazw projektów ma jedną linię — Eden House — którą sadzi adres po adresie, za każdym razem rozwijając ten sam pomysł: niski budynek w skali dziedzińca z prywatnym ogrodem, a nie standardowa wieża z basenem na dachu.

W praktyce oznacza to, że firma sprowadza partnerów operacyjnych, jakich zwykle oczekiwałoby się po znacznie większym deweloperze: jej projekty noszą nazwy takie jak Four Seasons, Aman czy Rosewood, nie jako licencjonowane logo na płocie budowy, lecz jako operator faktycznie prowadzący część adresu. Dla kupującego to nietypowe połączenie — skala butikowej firmy i dostęp do operatorów hotelarskich z najwyższej półki.

Geografia: ugruntowane dzielnice, a nie nowe klastry

Każdy adres linii leży w dojrzałej, centralnej lub niemal centralnej dzielnicy — Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, w pobliżu Dubai Hills Estate i Mohammed Bin Rashid City — a nie w nowym klastrze na skraju miasta. To inna logika gruntu: drogi i infrastruktura już są, sąsiedzi mieszkają tam od lat, a deweloper nie czeka, aż dzielnica sama się zagospodaruje.

Ceną za to jest mała działka ściśnięta przez sąsiadów. Dlatego każdy projekt linii pozostaje niewielki — dziesiątki lokali, a nie setki — i dlatego widok oraz prywatność w tych budynkach zależą w dużej mierze od tego, co stoi lub może stanąć na sąsiedniej działce, a nie tylko od wybranego piętra. Warto to sprawdzić konkretnie, a nie odczytywać z wizualizacji.

Co daje powtarzalny produkt

Powtarzalność działa tu na korzyść kupującego inaczej niż u masowych deweloperów w nowych dzielnicach: układy mieszkań, systemy budynku i zestaw części wspólnych są dopracowywane z projektu na projekt, a nie wymyślane za każdym razem od zera. Błędy z wcześniejszego etapu w jednej dzielnicy zwykle są poprawione, zanim kolejny etap pojawi się gdzie indziej. A co najbardziej praktyczne — można pójść i to zobaczyć: linia jest na tyle stara, że gotowy budynek pod tą samą nazwą istnieje w innym miejscu miasta.

Odwrotną stroną jest wąski wybór. Projektów nie ma wiele, każdy jest mały pod względem liczby lokali, a sprzedają się szybko, czemu sprzyjają rozpoznawalne nazwy operatorów hotelarskich przy adresie. Kupujący, którzy chcą porównać dziesiątki rzutów i budynków, uznają ofertę za wąską — asortyment firmy sięga głęboko w jeden produkt, zamiast rozlewać się szeroko po katalogu.

Eksploatacja i rynek wtórny

Niewielu właścicieli w budynku oznacza, że ta sama bezwzględna opłata serwisowa rozkłada się na mniej apartamentów i wychodzi wyżej w przeliczeniu na lokal niż w dużej wieży po drodze. To nie sygnał kłopotów, lecz bezpośredni skutek formatu — tak działa każdy butikowy budynek — ale warto świadomie ująć to w budżecie posiadania, a nie porównywać z masowymi opłatami serwisowymi w okolicy.

Na rynku wtórnym małe budynki mają własną cechę: jest mniej porównywalnych zarejestrowanych transakcji niż w dużej wieży, po prostu z powodu skali, i niezależna wycena wymaga przez to większej staranności. Popyt na samą linię Eden House zwykle jednak się utrzymuje — kupujących, którzy chcą właśnie tego produktu i właśnie tego kręgu dzielnic, jest zazwyczaj dość, by lokal nie stał niesprzedany latami.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

Przy nowej premierze w linii zakładam czas na wizytę w już oddanym budynku pod tą samą nazwą — geografia firmy pozwala na to w pół godziny drogi przez miasto. To jedyny wiarygodny sposób, by zrozumieć, co się naprawdę kupuje: jakość wykończenia, jak po kilku latach starzeją się części wspólne i co w praktyce znaczy operator hotelarski przy tym konkretnym adresie.

Dalej obowiązuje zwykła dyscyplina: sprawdzenie, co zatwierdzono dla sąsiedniej działki w tej gęstej dzielnicy, wyciągnięcie historii opłat serwisowych z już oddanych budynków linii i nigdy nie przyjmowanie „operatora premium” na słowo — proszę o dokument, który dokładnie określa, co operator robi i na jak długo.

Gdzie ten model się nie sprawdza

Jeśli celem jest zbudowanie portfela kilku podobnych lokali dla dywersyfikacji, wąska linia działa na niekorzyść — wybór jest niewielki, a to, co jest, szybko się sprzedaje, niekoniecznie w Państwa terminie. To samo dotyczy każdego, komu najbardziej zależy na płynności wyjścia: masowy deweloper w nowym klastrze generuje o rząd wielkości więcej porównywalnych transakcji do wyceny niż butikowy budynek z kilkudziesięcioma lokalami kiedykolwiek będzie miał.

I osobny przypadek: kupujący, który chce właśnie wysokiej wieży z widokiem z wysokości i dużym zapleczem udogodnień w budynku — wielopiętrowe siłownie, osobne strefy dla dzieci i spa — tego tu nie znajdzie. To nie jest format tego dewelopera, a szukanie tego w tej linii to strata czasu, który lepiej poświęcić gdzie indziej.

Zanim zdecydują się Państwo na konkretny adres w linii, warto odwiedzić już oddany Eden House w innym miejscu miasta — to jeden z nielicznych deweloperów, u których jest to dosłownie możliwe w trakcie tej samej wyprawy, na której pokazuje się docelowy lokal. Osobno należy zapytać o opłatę serwisową: w butikowym budynku z kilkudziesięcioma właścicielami jest ona zawsze wyższa w przeliczeniu na apartament niż w dużej wieży obok, a to nie sygnał ostrzegawczy, tylko arytmetyka formatu.

Baccarat Dubai: rezydencja z marką tuż obok Burja

Baccarat Dubai od H&H stoi przy Sheikh Zayed Road, obok Downtown. Co marka domu kryształów faktycznie wnosi do rezydencji i jak oceniać markowy ultraluksus na rynku, który jest nim już wypełniony.

Najczęstsze pytania

Czy H&H to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2007, spółka prywatna. Zrealizowane: linia Eden House — ponad tuzin adresów w Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, Dubai Hills Estate i Mohammed Bin Rashid City. H&H należy sprawdzać w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w materiałach marketingowych: są tam status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. Wpłaty na rynku off-plan trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po potwierdzeniu etapów budowy. Pełny opis znajduje się wyżej na stronie.

Czy kupować od H&H bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy różnicy nie ma: na rynku off-plan brokerowi płaci H&H, a nie Państwo, więc telefon prosto do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi zwyczajowo 2% plus VAT.

Czy warto kupić od H&H

Odpowiedź zależy od celu. Prześlij budżet i cel — omówię, które projekty H&H warto teraz rozważyć, a które bym pominął.