H&H

Ein Boutique-Developer mit im Grunde einem einzigen Produkt – der Linie Eden House –, das sich in Dubais etablierten zentralen Vierteln wiederholt, statt dutzende unzusammenhängende Projekte auf Masse zu bauen.

• Wohnen in einem etablierten Viertel
• Niedrige Bebauung im Maßstab eines Innenhofs
• Käufer, die zuerst ein fertiges Beispiel sehen möchten
• Ein kleines Gebäude statt eines Turms

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2007, Privatunternehmen

Gründer

Shahab Lutfi und Mohamed Al Hussaini

Portfolio

die Linie Eden House – über ein Dutzend Adressen in Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, Dubai Hills Estate und Mohammed Bin Rashid City

Designpartner

Eden House Dubai Hills wurde gemeinsam mit dem britischen Büro Hopkins Architects entworfen

Was für ein Developer das ist

Was es ist und warum es nur ein Produkt gibt

H&H ist ein Privatunternehmen mit engen Verbindungen zur Herrscherfamilie Dubais, das bewusst kein breites Portfolio anstrebt. Statt dutzender unzusammenhängender Projektnamen gibt es eine Linie – Eden House –, die Adresse für Adresse gesetzt wird und jedes Mal dieselbe Idee verfolgt: ein niedriges Gebäude im Maßstab eines Innenhofs mit privatem Garten, kein Standardturm mit Pool auf dem Dach.

In der Praxis heißt das, dass das Unternehmen Betreiberpartner gewinnt, die man normalerweise von einem viel größeren Developer erwarten würde: Seine Projekte tragen Namen wie Four Seasons, Aman und Rosewood, nicht als lizenziertes Logo auf dem Bauzaun, sondern als Betreiber, der einen Teil der Adresse tatsächlich führt. Für den Käufer ist das eine ungewöhnliche Kombination – der Maßstab einer Boutique-Firma mit Zugang zu Premium-Hotelbetreibern.

Geografie: etablierte Viertel, keine neuen Cluster

Jede Adresse der Linie liegt in einem gereiften, zentralen oder zentrumsnahen Viertel – Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, nahe Dubai Hills Estate und Mohammed Bin Rashid City – und nicht in einem neuen Cluster am Stadtrand. Das ist eine andere Logik beim Bauland: Straßen und Infrastruktur sind bereits da, die Nachbarn wohnen seit Jahren dort, und der Developer wartet nicht darauf, dass das Viertel erst in sich hineinwächst.

Der Preis dafür ist ein kleines, von Nachbarn eingeengtes Grundstück. Deshalb bleibt jedes Projekt der Linie klein – Dutzende Einheiten, nicht Hunderte – und deshalb hängen Aussicht und Privatsphäre in diesen Gebäuden stark davon ab, was auf dem Nachbargrundstück steht oder gebaut werden darf, und nicht nur davon, welche Etage Sie wählen. Das sollte man gezielt prüfen, statt es von einem Rendering abzulesen.

Was ein wiederholtes Produkt bringt

Wiederholung wirkt hier für den Käufer anders als bei Massen-Developern in neuen Vierteln: Grundrisse, Gebäudetechnik und der Umfang der Gemeinschaftsflächen werden von Projekt zu Projekt verfeinert, statt jedes Mal neu erfunden zu werden. Fehler einer früheren Phase in einem Viertel sind meist behoben, wenn die nächste Phase an anderer Stelle entsteht. Und ganz praktisch: Man kann es sich ansehen – die Linie ist alt genug, dass es anderswo in der Stadt ein fertiges Gebäude unter demselben Namen gibt.

Die andere Seite ist eine enge Auswahl. Es gibt nicht viele Projekte, jedes ist nach Einheitenzahl klein, und sie verkaufen sich schnell, unterstützt von den bekannten Hotelnamen an der Adresse. Käufer, die dutzende Grundrisse und Gebäude vergleichen möchten, empfinden das als eng – das Angebot des Unternehmens geht tief in ein Produkt hinein, statt breit über einen Katalog zu streuen.

Betrieb und Wiederverkaufsmarkt

Wenige Eigentümer pro Gebäude bedeuten, dass dieselben absoluten Nebenkosten (Service Charge) auf weniger Apartments verteilt werden und pro Einheit höher ausfallen als in einem großen Turm die Straße hinunter. Das ist kein Zeichen von Problemen, sondern die direkte Folge des Formats – jedes Boutique-Gebäude funktioniert so –, gehört aber bewusst in Ihr Budget für das Eigentum und nicht in einen Vergleich mit den Service Charges der Massenobjekte in der Nähe.

Beim Wiederverkauf haben kleine Gebäude ihre eigene Besonderheit: Es gibt allein schon wegen des Maßstabs weniger vergleichbare registrierte Verkäufe als bei einem großen Turm, und eine unabhängige Bewertung erfordert deshalb mehr Sorgfalt. Die Nachfrage nach der Linie Eden House selbst hält sich aber in der Regel: Es gibt genug Käufer, die genau dieses Produkt in genau diesem Kreis von Vierteln wollen, sodass eine Einheit nicht jahrelang unverkauft bleibt.

Wie ich mit diesen Objekten arbeite

Bei einem neuen Launch der Linie plane ich Zeit für den Besuch eines bereits übergebenen Gebäudes unter demselben Namen ein – die Geografie des Unternehmens macht das binnen einer halben Stunde quer durch die Stadt möglich. Es ist der einzige verlässliche Weg zu verstehen, was Sie tatsächlich kaufen: Qualität der Ausstattung, wie die Gemeinschaftsflächen nach einigen Jahren altern und was ein Hotelbetreiber an dieser konkreten Adresse in der Praxis wirklich bedeutet.

Danach folgt die übliche Disziplin: prüfen, was für das Nachbargrundstück in diesem dichten Viertel genehmigt ist, die Service-Charge-Historie bereits übergebener Gebäude der Linie einholen und einen „Premium-Betreiber“ nie auf Treu und Glauben hinnehmen – das Dokument verlangen, das genau festhält, was der Betreiber leistet und für wie lange.

Wo dieses Modell nicht passt

Wer ein Portfolio aus mehreren ähnlichen Einheiten zur Diversifikation aufbauen will, dem arbeitet die schmale Linie entgegen – es gibt wenig Auswahl, und was es gibt, verkauft sich schnell, nicht immer nach Ihrem Zeitplan. Dasselbe gilt für alle, denen die Liquidität beim Ausstieg am wichtigsten ist: Ein Massen-Developer in einem neuen Cluster erzeugt für die Bewertung eine Größenordnung mehr vergleichbare Verkäufe als ein Boutique-Gebäude mit einigen Dutzend Einheiten je erreichen wird.

Und ein eigener Fall: Ein Käufer, der gezielt einen hohen Turm mit Aussicht aus der Höhe und einem großen hauseigenen Angebot an Annehmlichkeiten sucht – mehrgeschossige Fitnessstudios, getrennte Kinder- und Spa-Bereiche –, wird das hier nicht finden. Das ist nicht das Format dieses Developers, und die Suche danach in dieser Linie kostet Zeit, die man besser anderswo einsetzt.

Bevor Sie sich auf eine konkrete Adresse der Linie festlegen, besuchen Sie ein bereits übergebenes Eden House an anderer Stelle der Stadt – dieser Developer gehört zu den wenigen, bei denen das buchstäblich auf derselben Fahrt möglich ist, die Ihnen Ihre Zieleinheit zeigt. Fragen Sie gesondert nach der Service Charge: In einem Boutique-Gebäude mit einigen Dutzend Eigentümern liegt sie pro Apartment immer höher als in einem großen Turm nebenan, und das ist kein Warnsignal, sondern die Arithmetik des Formats.

Baccarat Dubai: die Marken-Residenz neben dem Burj

Baccarat Dubai von H&H liegt an der Sheikh Zayed Road neben Downtown. Was eine Kristallmanufaktur als Marke in einer Residenz tatsächlich liefert und wie man Marken-Ultraluxus in einem Markt bewertet, der inzwischen voll davon ist.

Häufige Fragen

Ist H&H ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2007, Privatunternehmen. Geliefert: die Linie Eden House – über ein Dutzend Adressen in Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, Dubai Hills Estate und Mohammed Bin Rashid City. Prüfen Sie H&H im offenen Register des Land Department und nicht im Marketing: Lizenzstatus, Baufortschritt je Projekt und das registrierte Treuhandkonto (Escrow) stehen dort. Off-plan-Zahlungen gehen auf dieses Escrow-Konto unter Aufsicht der RERA und erreichen den Developer nur gegen bestätigte Bauabschnitte. Das vollständige Dossier steht weiter oben auf der Seite.

Sollte ich bei H&H direkt oder über einen Broker kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf bezahlt H&H den Broker und nicht Sie, der direkte Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Unterschiedlich ist der Blick auf den Markt – das Verkaufsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und erwähnt nicht, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei H&H

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von H&H jetzt in Frage kommen und welche ich auslassen würde.