H&H

Un developer boutique con sostanzialmente un solo prodotto, la linea Eden House, ripetuto nei quartieri centrali consolidati di Dubai invece di decine di progetti scollegati che inseguono la scala.

• Vivere in un quartiere consolidato
• Abitare in edifici bassi, a scala di corte
• Acquirenti che vogliono vedere prima un esempio finito
• Un piccolo edificio al posto di una torre

L'azienda in breve

Fondazione

2007, società privata

Fondatori

Shahab Lutfi e Mohamed Al Hussaini

Portafoglio

la linea Eden House — oltre una dozzina di indirizzi tra Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, Dubai Hills Estate e Mohammed Bin Rashid City

Partner di progettazione

Eden House Dubai Hills è stato progettato con lo studio britannico Hopkins Architects

Che tipo di developer è

Che cos'è e perché ha un solo prodotto

H&H è una società privata strettamente legata alla famiglia regnante di Dubai e non insegue deliberatamente un portafoglio ampio. Invece di decine di nomi di progetto scollegati, ha una sola linea — Eden House — che pianta, indirizzo dopo indirizzo, lavorando ogni volta sulla stessa idea: un edificio basso, a scala di corte, con giardino privato, non una torre standard con piscina sul tetto.

In pratica questo significa che l'azienda porta con sé partner operativi che ci si aspetterebbe da un developer molto più grande: i suoi progetti portano nomi come Four Seasons, Aman e Rosewood, non come logo concesso in licenza su un cartellone, ma come operatore che gestisce davvero una parte dell'indirizzo. Per l'acquirente è una combinazione insolita: la scala di una società boutique con accesso a operatori alberghieri premium.

Geografia: quartieri consolidati, non nuovi cluster

Ogni indirizzo della linea si trova in un quartiere maturo, centrale o quasi centrale — Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, vicino a Dubai Hills Estate e a Mohammed Bin Rashid City — e non in un nuovo cluster ai margini della città. È una logica diversa del terreno: strade e infrastrutture ci sono già, i vicini vivono lì da anni e il developer non aspetta che il quartiere cresca.

Il compromesso è un lotto piccolo, stretto tra i vicini. Per questo ogni progetto della linea resta piccolo — decine di unità, non centinaia — e per questo vista e privacy in questi edifici dipendono molto da ciò che sorge, o potrebbe sorgere, sul lotto accanto, e non solo dal piano che si sceglie. Vale la pena verificarlo in modo specifico, invece di dedurlo da un render.

Che cosa dà un prodotto ripetuto

La ripetizione funziona per l'acquirente in modo diverso rispetto ai developer di massa nei nuovi quartieri: distribuzioni, impianti dell'edificio e dotazione di servizi comuni vengono affinati da un progetto all'altro invece di essere inventati da zero ogni volta. Gli errori di una fase precedente in un quartiere tendono a essere corretti quando la fase successiva arriva altrove. E, soprattutto, si può andare a vedere: la linea è abbastanza vecchia da avere altrove in città un edificio finito con lo stesso nome.

Il rovescio è una scelta ristretta. I progetti non sono molti, ciascuno è piccolo per numero di unità e si vendono in fretta, aiutati dai nomi alberghieri riconoscibili legati all'indirizzo. Chi vuole confrontare decine di planimetrie e di edifici troverà l'offerta stretta: la gamma dell'azienda va in profondità su un solo prodotto invece di allargarsi su un catalogo.

Gestione e mercato della rivendita

Un numero ridotto di proprietari per edificio significa che le stesse spese condominiali assolute si ripartiscono su meno appartamenti e risultano più alte per unità che in una grande torre lì vicino. Non è un segnale di problemi, è la conseguenza diretta del formato — ogni edificio boutique funziona così — ma va inserita deliberatamente nel budget di possesso, non letta come un confronto con le spese condominiali di massa della zona.

Nella rivendita i piccoli edifici hanno una loro peculiarità: ci sono meno vendite registrate comparabili che per una grande torre, semplicemente per questioni di scala, e una perizia indipendente richiede quindi più cura. La domanda per la linea Eden House in sé tende comunque a reggere: gli acquirenti che vogliono proprio questo prodotto e questa cerchia di quartieri sono di solito abbastanza perché un'unità non resti invenduta per anni.

Come lavoro con i suoi immobili

Per un nuovo lancio della linea prevedo il tempo per visitare un edificio già consegnato con lo stesso nome: la geografia dell'azienda lo rende possibile in mezz'ora attraverso la città. È l'unico modo affidabile per capire che cosa si sta davvero acquistando: qualità delle finiture, come invecchiano le aree comuni dopo qualche anno e che cosa significa in pratica un operatore alberghiero proprio su questo indirizzo.

Da lì si segue la disciplina consueta: verificare che cosa è approvato per il lotto confinante in questo quartiere denso, ricavare lo storico delle spese condominiali dagli edifici già consegnati della linea e non prendere mai sulla fiducia un «operatore premium», chiedendo il documento che spieghi esattamente che cosa fa l'operatore e per quanto tempo.

Dove questo modello non è adatto

Se l'obiettivo è costruire un portafoglio di più unità simili per diversificare, la linea ristretta lavora contro di voi: c'è poco da scegliere e ciò che esiste si vende in fretta, non sempre secondo i vostri tempi. Lo stesso vale per chi tiene soprattutto alla liquidità di uscita: un developer di massa in un nuovo cluster genera un ordine di grandezza in più di vendite comparabili per la valutazione di quante ne produrrà mai un edificio boutique di poche decine di unità.

E un caso a parte: l'acquirente che vuole proprio una torre alta, con vista dall'alto e una grande dotazione di servizi interni — palestre su più piani, zone separate per bambini e spa — qui non la troverà. Non è il formato di questo developer, e cercarlo in questa linea fa perdere un tempo meglio speso altrove.

Prima di impegnarvi su un indirizzo specifico della linea, visitate un Eden House già consegnato altrove in città: questo developer è uno dei rari per cui è letteralmente possibile nello stesso viaggio in cui vi mostrano l'unità che vi interessa. Chiedete a parte le spese condominiali: in un edificio boutique con qualche decina di proprietari sono sempre più alte per appartamento che in una grande torre accanto, e non è un campanello d'allarme, è l'aritmetica del formato.

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Domande frequenti

H&H è un developer affidabile?

Fondazione: 2007, società privata. Consegnato: la linea Eden House — oltre una dozzina di indirizzi tra Jumeirah, Al Wasl, Zabeel, Dubai Hills Estate e Mohammed Bin Rashid City. Verificate H&H nel registro aperto del Land Department, non nel marketing: stato della licenza, avanzamento dei lavori di ogni progetto e conto escrow registrato sono tutti lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano al developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Conviene acquistare da H&H direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista del denaro non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da H&H, non da voi, quindi telefonare direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non dirà che la stessa unità costa meno accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da H&H

La risposta dipende dallo scopo. Inviatemi budget e obiettivo: vi dirò quali progetti di H&H vale la pena considerare ora e quali salterei.