LIV Waterside

Dubai Marina ·LIV Real Estate Development

Karta projektu

Zdjęcia i wizualizacje budynku oraz jego terenu — nie tego konkretnego lokalu.

O budynku

27-piętrowy kompleks wielofunkcyjny w Dubai Marina, ukończony w 2023 roku. Deweloper — LIV Real Estate Development. Architekt — WS Atkins & Partners.

Co oferuje budynek

• Basen
• Parking
• Park i zagospodarowana zieleń

Parametry LIV Waterside według Propsearch i Dubai Land Department. Opisują cały budynek, a nie pojedynczy lokal.

O projekcie

LIV Waterside to 27-piętrowy kompleks wielofunkcyjny w Dubai Marina, ukończony w 2023 roku.

Deweloperem jest LIV Real Estate Development. Autorem architektury jest WS Atkins & Partners.

W budynku jest łącznie 151 apartamentów. Wysokość — 116 metrów.

27 kondygnacji i 151 lokali na nabrzeżu Dubai Marina, wysokość 116 metrów. Oddany w 2023 roku, architektura WS Atkins & Partners.

Co to za budynek

LIV Waterside stoi na prawdziwym nabrzeżu Dubai Marina. Wpis o budynku podaje 27 kondygnacji, 151 lokali i wysokość 116 metrów; deweloperem jest LIV Real Estate Development, architektem WS Atkins & Partners, a budynek figuruje jako ukończony w 2023 roku.

Projekt wszedł do sprzedaży w grudniu 2023 roku jako w budowie, na największej działce w tej części Mariny. W chwili startu oferta obejmowała apartamenty od jednej do trzech sypialni, dwupoziomowe penthouse’y, domy szeregowe z czterema–pięcioma sypialniami oraz wolnostojącą rezydencję o powierzchni około 900 m² z klimatyzowanym garażem na sześć samochodów i tarasem na dachu. Metraże podawano od 68 do 900 m².

Taka rozpiętość w jednej wieży w Marinie jest nietypowa i oznacza, że budynek nie powstał z myślą o jednym typie kupującego: kawalerka kupiona pod wynajem i trzykondygnacyjna rezydencja korzystają z tego samego wejścia i tego samego budżetu opłat serwisowych.

Udogodnienia i plan płatności

Reklamowano trzy kondygnacje części wspólnych: siłownię, spa z sauną, jaskinię solną, wirtualny golf, strefę grillową, strefę jogi i całodobową ochronę. Budynek potwierdza w swoim wpisie basen, parking i zagospodarowaną zieleń. Apartamenty mają system inteligentnego domu i sprzęt AGD.

Plan płatności przy starcie sprzedaży: 10% pierwszej raty plus 4% opłaty na rzecz Land Department (wnoszonej do Dubai Land Department, DLD, za rejestrację sprzedaży), 30% w trakcie budowy i 60% przy oddaniu w III kwartale 2025 roku. Plan z przesunięciem ciężaru na płatność przy oddaniu to najłagodniejsza struktura, jaką można spotkać, i zwykle oferuje się ją tam, gdzie deweloper musi szybko zebrać rezerwacje.

Wskaźnik rentowności podawany dla prime nieruchomości w Marinie przy starcie sprzedaży wynosił 8–9% rocznie. To średnia dla dzielnicy, a nie liczba dla tego budynku: Marina ma obłożenie powyżej 95%, dwie stacje metra, linię tramwajową i dostęp do Sheikh Zayed Road, i to właśnie podtrzymuje tę stawkę. Rentowność w tym przedziale jest znacznie wyższa niż zwykle osiągają właściciele w dojrzałych zachodnich metropoliach, takich jak Londyn czy Nowy Jork, choć wymaga bardziej aktywnego zarządzania niż pasywne kup i trzymaj.

Co to oznacza dziś

Budynek jest oddany, więc kupujący ma tu do czynienia z rynkiem wtórnym, a nie z dziurą w ziemi. To upraszcza due diligence: można obejrzeć rzeczywisty widok z konkretnego apartamentu, stan części wspólnych i rzeczywisty budżet opłat serwisowych zamiast obietnicy.

Kluczowe pytanie dla takiego adresu brzmi: co faktycznie widać z okna. „Nabrzeże” w Marinie oznacza bezpośredni widok na morze tylko dla części apartamentów — sąsiednie wieże zasłaniają linię widzenia pod pewnymi kątami, a różnica cen między dwoma identycznymi układami po różnych stronach może sięgać jednej trzeciej.

Dubai Marina to głęboki rynek z dużą liczbą transakcji, a odsprzedaż jest tu zauważalnie łatwiejsza niż w nowszych dzielnicach. To oznacza też ostrą konkurencję o najemców: rentowność 8–9% osiąga się zarządzaniem, a nie samym zakupem w tej dzielnicy.

Przebudowa i cena startowa

To nie jest nowy budynek od zera: deweloper kupił pięciogwiazdkowy hotel na nabrzeżu i przebudowuje go całkowicie, wraz z elewacją i instalacjami wewnętrznymi. To też tłumaczy paszport: sam budynek jest starszy niż start sprzedaży.

Przy starcie w grudniu 2023 roku apartamenty zaczynały się od około 2,4 mln AED (653 500 USD). Była to ówczesna cena wejścia, a nie dzisiejszy rynek Mariny.

Po pierwsze, trzy kondygnacje części wspólnych i rozbudowany pakiet udogodnień finansuje opłata serwisowa; w budynku, w którym kawalerki sąsiadują z rezydencją, struktura opłat zasługuje na osobną analizę. Po drugie, „nabrzeże” należy sprawdzać dla konkretnego apartamentu, a nie dla adresu budynku — proszę obejrzeć widok z faktycznego piętra, a nie wizualizację. Po trzecie, plan płatności z 60% przy oddaniu obowiązywał przy starcie sprzedaży i nie obowiązuje już na rynku wtórnym — aktualne warunki trzeba uzyskać od sprzedającego. Po czwarte, rentowność 8–9% to średnia dla dzielnicy i wymaga aktywnego zarządzania najmem.

Wpis o budynku w Propsearch (kondygnacje, wysokość, liczba lokali, deweloper, architekt, etap, udogodnienia) oraz publiczne materiały ze startu sprzedaży z 21 grudnia 2023 roku — struktura lokali, metraże, pakiet udogodnień, plan płatności i wskaźnik rentowności dla dzielnicy. Format przebudowy hotelu — materiały projektu, od grudnia 2023 do stycznia 2024; cena startowa — ogłoszenie, grudzień 2023.

Najczęstsze pytania

Kto jest deweloperem LIV Waterside?

LIV Real Estate Development. Autorem architektury jest WS Atkins & Partners.

Ile pięter ma LIV Waterside?

27. W budynku jest 151 apartamentów, wysokość 116 m.

Czy LIV Waterside został oddany?

Tak, budynek został oddany w 2023 roku. To gotowe mieszkania: zaraz po transakcji można się wprowadzić lub wynająć je.

Gdzie jest LIV Waterside?

Dubai Marina. Pierwotne wysokościowe nabrzeże: gęsty las wieżowców wokół sztucznej mariny i nadal najbardziej ruchliwy rynek najmu w mieście.

Co znajduje się na terenie LIV Waterside?

Basen, parking, park i zagospodarowana zieleń. Lista pochodzi z opisu projektu i obejmuje cały kompleks.