LIV Waterside

Dubai Marina ·LIV Real Estate Development

Scheda del progetto

Foto e render dell'edificio e delle aree comuni — non di questa singola unità.

Sull'edificio

Complesso a uso misto di 27 piani a Dubai Marina, completato nel 2023. Developer — LIV Real Estate Development. Architetto — WS Atkins & Partners.

Cosa offre l'edificio

• Piscina
• Parcheggio
• Parco e aree verdi

Specifiche di LIV Waterside secondo Propsearch e il Dubai Land Department. Descrivono l'intero edificio, non la singola unità.

Sul progetto

LIV Waterside è un complesso a uso misto di 27 piani a Dubai Marina, completato nel 2023.

Il developer è LIV Real Estate Development. Il progetto architettonico è di WS Atkins & Partners.

L'edificio conta 151 appartamenti in totale. Altezza — 116 metri.

27 piani e 151 residenze sul waterfront di Dubai Marina, alto 116 metri. Consegnato nel 2023, progetto architettonico di WS Atkins & Partners.

Di che edificio si tratta

LIV Waterside sorge sul vero waterfront di Dubai Marina. La scheda dell'edificio riporta 27 piani, 151 residenze e un'altezza di 116 metri; il developer è LIV Real Estate Development, l'architetto è WS Atkins & Partners e l'edificio risulta completato nel 2023.

Il progetto è stato lanciato nel dicembre 2023 come in costruzione, sul lotto più grande di questa parte di Marina. Al lancio la gamma comprendeva appartamenti da uno a tre camere, attici su due livelli, townhouse da quattro a cinque camere e una villa indipendente di circa 900 mq con un garage climatizzato per sei auto e una terrazza sul tetto. Le superfici indicate andavano da 68 a 900 mq.

Una simile varietà all'interno di una sola torre di Marina è insolita e significa che l'edificio non è stato concepito per un solo tipo di acquirente: un monolocale acquistato per l'affitto e una villa su tre piani condividono lo stesso ingresso e lo stesso budget di service charge.

Servizi e piano di pagamento

Erano pubblicizzati tre piani di aree comuni: una palestra, una spa con sauna, una grotta di sale, golf virtuale, una zona barbecue, un'area yoga e sicurezza continua. Confermati dalla scheda dell'edificio: una piscina, il parcheggio e le aree verdi. Gli appartamenti sono dotati di sistema smart home ed elettrodomestici.

Il piano di pagamento al lancio: 10% di prima rata più una tassa del 4% al Land Department (versata al Dubai Land Department, DLD, per registrare la vendita), 30% durante la costruzione e 60% alla consegna nel terzo trimestre del 2025. Un piano sbilanciato sul pagamento alla consegna è la struttura più morbida che si possa incontrare e di solito viene offerto quando il developer ha bisogno di concludere rapidamente le prenotazioni.

Il rendimento di riferimento indicato per gli immobili prime di Marina al lancio era l'8–9% annuo. È una media del distretto, non una cifra di questo edificio: Marina supera il 95% di occupazione, ha due stazioni della metropolitana, una linea del tram e l'accesso a Sheikh Zayed Road, ed è ciò che sostiene il tasso. Un rendimento in quella fascia è ben superiore a quello che i locatori ottengono di solito nelle mature città occidentali come Londra o New York, ma richiede una gestione più attiva di un semplice acquisto da tenere in portafoglio.

Che cosa significa oggi

L'edificio è stato consegnato, quindi qui l'acquirente ha a che fare con il mercato secondario, non con un buco nel terreno. Questo semplifica la due diligence: si può vedere la vista reale da un appartamento specifico, lo stato delle aree comuni e il vero budget di service charge invece di una promessa.

La domanda chiave per un indirizzo come questo è che cosa si vede davvero dalla finestra. «Waterfront» a Marina significa vista diretta sul mare solo per alcuni appartamenti — le torri vicine coprono la visuale con certe angolazioni e la differenza di prezzo tra due planimetrie identiche sui lati opposti può arrivare a un terzo.

Dubai Marina è un mercato profondo, con un grande volume di transazioni, e rivendere qui è sensibilmente più facile che nei distretti più recenti. Significa anche una forte concorrenza per gli inquilini: il rendimento dell'8–9% si ottiene con la gestione, non semplicemente acquistando nel distretto.

Riqualificazione e prezzo di lancio

Non è una nuova costruzione da zero: il developer ha acquistato un hotel cinque stelle sul waterfront e lo sta ricostruendo completamente, facciata e impianti interni compresi. Questo spiega anche i dati della scheda: l'edificio in sé è più vecchio del lancio delle vendite.

Al lancio del dicembre 2023 gli appartamenti partivano da circa AED 2,4 milioni (653 500 $). Era il prezzo d'ingresso di allora, non l'attuale mercato di Marina.

Primo: tre piani di aree comuni e un ampio pacchetto di servizi sono finanziati dal service charge; in un edificio con monolocali accanto a una villa, la struttura delle spese merita un esame a parte. Secondo: «waterfront» va verificato sull'appartamento specifico, non sull'indirizzo dell'edificio — guardate la vista dal piano reale, non da un render. Terzo: il piano di pagamento con il 60% alla consegna valeva al lancio e non vale più nel mercato secondario — ottenete le condizioni attuali dal venditore. Quarto: il rendimento dell'8–9% è una media del distretto e richiede una gestione attiva degli affitti per essere raggiunto.

La scheda dell'edificio di Propsearch (piani, altezza, numero di residenze, developer, architetto, stato, servizi) e i materiali pubblici del lancio del 21 dicembre 2023 — mix di formati, superfici, pacchetto di servizi, piano di pagamento e rendimento di riferimento del distretto. Formato di conversione dell'hotel — materiali del progetto, da dicembre 2023 a gennaio 2024; prezzo di lancio — annuncio, dicembre 2023.

Domande frequenti

Chi è il developer di LIV Waterside?

LIV Real Estate Development. Il progetto architettonico è di WS Atkins & Partners.

Quanti piani ha LIV Waterside?

27. L'edificio conta 151 appartamenti, alto 116 m.

LIV Waterside è stato consegnato?

Sì, l'edificio è stato consegnato nel 2023. Si tratta di un immobile pronto: si può andare ad abitarci o metterlo in affitto subito dopo l'operazione.

Dove si trova LIV Waterside?

Dubai Marina. Il waterfront di grattacieli originale: una fitta foresta di torri attorno a una marina artificiale, tuttora il mercato degli affitti più attivo della città.

Che cosa c'è a LIV Waterside?

Piscina, parcheggio, parco e aree verdi. L'elenco proviene dalla descrizione del progetto e riguarda l'intero complesso.