HQ by Rove

Business Bay ·Irth Group

Fiche du projet

Photos et rendus de l’immeuble et de ses abords — et non de ce lot en particulier.

À propos de l’immeuble

Immeuble de bureaux de 31 étages à Business Bay. Promoteur : Irth Group.

Ce que propose l’immeuble

• Salle de sport
• Parking
• Sécurité 24 h/24, 7 j/7
• Terrains de sport
• Parc et espaces paysagers

Caractéristiques de HQ by Rove selon Propsearch et le Dubai Land Department. Elles décrivent l’ensemble de l’immeuble, et non le lot individuel.

À propos du projet

HQ by Rove est un immeuble de bureaux de 31 étages à Business Bay.

Le promoteur est Irth Group.

Aucun lot de ce projet ne figure actuellement dans la base : elle est actualisée chaque nuit, et les annonces y apparaissent et disparaissent.

Le premier projet de bureaux de classe A de Dubaï sous une marque hôtelière : 31 étages à Business Bay, des unités modulaires à partir de 58 m², livraison au premier trimestre 2029.

Qu’est-ce que cet immeuble ?

HQ by Rove est une tour de bureaux à Business Bay. La fiche du bien indique 31 étages et classe l’immeuble comme immeuble de bureaux, avec Irth Group comme promoteur ; parmi les équipements confirmés figurent une salle de sport, un parking, la sécurité, des terrains de sport et des espaces paysagers.

L’idée du projet : un bureau géré comme un hôtel. Vingt-trois étages d’espaces de travail haut de gamme, l’immeuble et son infrastructure étant exploités par ROVE, tandis que la partie bureaux est gérée par Cushman & Wakefield. Pour un locataire, cela signifie que le nettoyage, la sécurité, la maintenance technique et les parties communes sont pris en charge par la société de gestion plutôt que par le propriétaire.

Le format des unités est modulaire : à partir de 58 m², regroupables jusqu’à un étage entier d’environ 2 090 m². C’est un degré de flexibilité inhabituel pour l’immobilier commercial à Dubaï : les projets de bureaux se vendent en général soit en petites surfaces, soit à l’étage, mais rarement des deux manières.

Chiffres et conditions

Prix à partir de 4 200 AED le pied carré (~1 145 $/ft²) pour l’achat d’un étage entier. Plan de paiement 50/50, avec un apport de 15 % plus les frais de 4 % du Land Department (versés au Dubai Land Department, qui enregistre la vente). Le lancement a eu lieu le 25 septembre 2025, avec une livraison prévue au premier trimestre 2029.

Les équipements annoncés sont de grande ampleur : 11 000 mètres carrés d’espaces de vie — un food hall, des lounges, des salles de réunion, du coworking — ainsi que 988 places de parking et 21 ascenseurs. Des penthouses en loft avec vue panoramique sont également mentionnés à part.

Le ratio entre places de parking et surface est ici nettement meilleur que la moyenne de Business Bay, et pour un locataire de bureaux c’est l’un des critères décisifs : le stationnement est rare dans le quartier, et cette pénurie finit généralement par peser dans la négociation des loyers.

Comment évaluer un bureau à Dubaï ?

La demande de bureaux de qualité dans la ville est structurellement élevée : la vacance dans les meilleurs emplacements reste à un chiffre, et les loyers montent avec l’afflux d’entreprises. C’est dans ce contexte que les projets de bureaux de classe A sont vendus comme investissements.

Ce qu’il faut vérifier, toutefois, ce n’est pas la demande en général, mais la demande en 2029. Quatre ans séparent le lancement de la livraison, et plusieurs projets de bureaux concurrents arriveront sur le marché de Business Bay d’ici là. Le loyer sur lequel le rendement est calculé est un loyer de marché futur, et non celui d’aujourd’hui.

La deuxième question est la gestion. Un exploitant hôtelier associé à un cabinet de conseil international apporte du service, mais aussi un coût d’entretien supérieur à la normale. Pour calculer le rendement, il faut un montant de service charge (les frais annuels d’entretien de l’immeuble au pied carré) en dirhams par pied par an, et non une description des services.

Prix d’entrée au lancement

Lors du lancement de septembre 2025, le plus petit bureau, de 58 m², était proposé à partir de 723 200 USD, soit environ 2,66 millions d’AED. C’est le ticket d’entrée pour une unité, et non pour un étage entier.

Les bureaux sont vendus clés en main : aménagés, meublés et entretenus selon les standards hôteliers. La tour se situe dans la partie basse de Business Bay, avec un accès routier plus facile et moins de congestion.

Premièrement, le prix de 4 200 AED le pied est annoncé pour l’achat d’un étage entier ; les surfaces plus petites coûtent généralement plus cher au pied, il faut donc confirmer le prix de votre unité. Deuxièmement, les rendements sont calculés sur le loyer de 2029, et non sur celui d’aujourd’hui : des projets de bureaux concurrents seront lancés à Business Bay avant la livraison. Troisièmement, la service charge sous la gestion d’un exploitant hôtelier est supérieure à la moyenne ; demandez le montant par pied et par an. Quatrièmement, les unités modulaires sont pratiques, mais leur regroupement exige une autorisation : vérifiez les règles avant la transaction.

La fiche du bien de Propsearch (nombre d’étages, type d’immeuble, promoteur, quartier, équipements) et les documents publics du lancement du 12 septembre 2025 — concept de gestion, tailles des unités, prix au pied, plan de paiement, offre d’équipements, nombre de places de parking et d’ascenseurs, date de lancement et calendrier de livraison. Prix d’entrée d’une unité de 58 m² et format de vente — annonce du lancement, septembre 2025.

Où se trouve-t-il ?

Les lots de ce projet vont et viennent, et le stock est réapprovisionné chaque nuit. Écrivez-moi — je passerai en revue les bases fermées et trouverai les alternatives les plus proches à Business Bay.

Questions fréquentes

Qui est le promoteur de HQ by Rove ?

Irth Group.

Combien d’étages compte HQ by Rove ?

31.

Où se trouve HQ by Rove ?

À Business Bay. Le quartier du canal, à côté de Downtown : conçu pour les bureaux, construit surtout en appartements, aujourd’hui l’un des quartiers les plus occupés de la ville.

Combien coûte un bureau dans HQ by Rove ?

Il n’y a actuellement aucune annonce ouverte pour cet immeuble dans la base. Je vérifierai le prix d’une configuration précise dans les bases fermées et vous l’enverrai avec les frais de transaction calculés.

Que trouve-t-on sur place à HQ by Rove ?

Salle de sport, parking, sécurité 24 h/24 et 7 j/7, terrains de sport, parc et espaces paysagers. La liste provient de la description du projet et couvre l’ensemble du complexe.