HQ by Rove

Business Bay ·Irth Group

Karta projektu

Zdjęcia i wizualizacje budynku oraz terenu — nie tego konkretnego lokalu.

O budynku

31-piętrowy budynek biurowy w Business Bay. Deweloper — Irth Group.

Co oferuje budynek

• Siłownia
• Parking
• Ochrona całodobowa
• Boiska sportowe
• Park i zieleń

Parametry HQ by Rove według Propsearch i Dubai Land Department. Opisują cały budynek, a nie pojedynczy lokal.

O projekcie

HQ by Rove to 31-piętrowy budynek biurowy w Business Bay.

Deweloperem jest Irth Group.

W bazie nie ma obecnie ani jednej oferty z tego projektu — baza odświeża się co noc, a oferty pojawiają się i znikają.

Pierwszy w Dubaju projekt biurowy klasy A pod marką hotelową: 31 pięter w Business Bay, modułowe biura od 58 m², przekazanie w I kwartale 2029 roku.

Czym jest ten budynek

HQ by Rove to wieżowiec biurowy w Business Bay. Karta nieruchomości podaje 31 pięter i klasyfikuje obiekt jako budynek biurowy, z Irth Group jako deweloperem; potwierdzone udogodnienia to siłownia, parking, ochrona, boiska sportowe i zieleń.

Idea projektu to biuro zarządzane jak hotel. Dwadzieścia trzy piętra premium przestrzeni biurowej, przy czym budynkiem i jego infrastrukturą zarządza ROVE, a częścią biurową — Cushman & Wakefield. Dla najemcy oznacza to, że sprzątanie, ochrona, utrzymanie techniczne i części wspólne leżą po stronie firmy zarządzającej, a nie właściciela.

Format lokali jest modułowy: od 58 m², z możliwością łączenia aż do całego piętra o powierzchni około 2 090 m². To nietypowa elastyczność jak na dubajskie nieruchomości komercyjne — projekty biurowe zwykle sprzedaje się albo w małych jednostkach, albo całymi piętrami, ale rzadko i tak, i tak.

Liczby i warunki

Cena od AED 4 200 za stopę kwadratową (~$1 145/ft²) przy zakupie całego piętra. Plan płatności 50/50, z 15 % wpłaty początkowej plus 4 % opłaty na rzecz Land Department (płatnej Dubai Land Department, który rejestruje transakcję). Start sprzedaży odbył się 25 września 2025 roku, a przekazanie zaplanowano na I kwartał 2029 roku.

Deklarowane udogodnienia są na dużą skalę: 11 000 metrów kwadratowych przestrzeni lifestyle — food hall, lounge, sale spotkań, coworking — a także 988 miejsc parkingowych i 21 wind. Osobno wspomina się też o penthouse'ach typu loft z panoramicznym widokiem.

Stosunek liczby miejsc parkingowych do powierzchni jest tu wyraźnie lepszy niż przeciętna w Business Bay, a dla najemcy biura to jeden z decydujących czynników: parkingów w dzielnicy brakuje, a ich niedobór zwykle wlicza się w negocjacje stawek.

Jak ocenić biuro w Dubaju?

Popyt na biura wysokiej jakości w mieście jest strukturalnie wysoki: pustostany w najlepszych lokalizacjach mieszczą się w jednocyfrowych wartościach, a czynsze rosną wraz z napływem firm. Na tym tle projekty biurowe klasy A sprzedaje się jako inwestycje.

Sprawdzić trzeba jednak nie popyt w ogóle, lecz popyt w 2029 roku. Od startu sprzedaży do przekazania mijają cztery lata, a w tym czasie na rynek Business Bay trafi kilka konkurencyjnych projektów biurowych. Stawka, od której liczy się zwrot, to przyszła stawka rynkowa, a nie dzisiejsza.

Druga kwestia to zarządzanie. Operator hotelowy w parze z międzynarodową firmą doradczą daje serwis, ale też wyższy niż zwykle koszt utrzymania. Do wyliczenia zwrotu potrzebna jest wysokość service charge (rocznej opłaty za utrzymanie budynku za stopę kwadratową) w dirhamach za stopę rocznie, a nie opis usług.

Cena wejścia w dniu startu sprzedaży

Podczas startu sprzedaży we wrześniu 2025 roku najmniejsze biuro, 58 m², oferowano od 723 200 USD — około 2,66 mln AED. To punkt wejścia dla pojedynczego lokalu, a nie dla całego piętra.

Biura sprzedaje się „pod klucz” — wykończone, umeblowane i obsługiwane w hotelowym standardzie. Wieża stoi w dolnej części Business Bay, z łatwiejszym dojazdem i mniejszymi korkami.

Po pierwsze, cena 4 200 AED za stopę podawana jest dla zakupu całego piętra; mniejsze jednostki zwykle kosztują więcej za stopę, więc cenę dla własnego lokalu trzeba potwierdzić. Po drugie, zwrot liczy się od stawki najmu z 2029 roku, a nie dzisiejszej — przed przekazaniem w Business Bay wystartują konkurencyjne projekty biurowe. Po trzecie, service charge przy zarządzaniu przez operatora hotelowego jest powyżej średniej; warto zapytać o kwotę za stopę rocznie. Po czwarte, moduły są wygodne, ale łączenie przestrzeni wymaga zgody — przepisy należy sprawdzić przed transakcją.

Karta nieruchomości z Propsearch (liczba pięter, typ budynku, deweloper, dzielnica, udogodnienia) oraz publiczne materiały z premiery z 12 września 2025 roku — koncepcja zarządzania, wielkości lokali, cena za stopę, plan płatności, pakiet udogodnień, liczba miejsc parkingowych i wind, data startu sprzedaży i harmonogram przekazania. Cena wejścia dla lokalu 58 m² i format sprzedaży — komunikat o starcie sprzedaży, wrzesień 2025.

Gdzie to jest

Oferty z tego projektu pojawiają się i znikają, a baza jest uzupełniana co noc. Proszę napisać do mnie — przejrzę zamknięte bazy i znajdę najbliższe alternatywy w Business Bay.

Najczęstsze pytania

Kto jest deweloperem HQ by Rove?

Irth Group.

Ile pięter ma HQ by Rove?

31.

Gdzie znajduje się HQ by Rove?

W Business Bay. To dzielnica nad kanałem obok Downtown: pomyślana jako biurowa, zabudowana głównie apartamentami, dziś jedna z najbardziej zasiedlonych części miasta.

Ile kosztuje biuro w HQ by Rove?

W bazie nie ma obecnie otwartych ofert dla tego budynku. Sprawdzę cenę konkretnego układu w zamkniętych bazach i prześlę ją wraz z wyliczeniem kosztów transakcji.

Co znajduje się na terenie HQ by Rove?

Siłownia, parking, ochrona całodobowa, boiska sportowe, park i zieleń. Lista pochodzi z opisu projektu i dotyczy całego kompleksu.