HQ by Rove

Первый в Дубае офисный проект класса A под гостиничным брендом: 31 этаж в Business Bay, модульные блоки от 58 м², сдача в первом квартале 2029 года.

Что это за объект

HQ by Rove — офисная башня в Business Bay. Паспорт объекта даёт 31 этаж и относит здание к офисным, девелопер — Irth Group; из подтверждённой инфраструктуры фитнес, парковка, охрана, спортивные площадки и озеленение.

Идея проекта — офис, устроенный как отель. Двадцать три этажа премиальных рабочих пространств, само здание и его инфраструктуру ведёт ROVE, а офисной частью управляет Cushman & Wakefield. Для арендатора это означает, что вопросы уборки, охраны, инженерии и общих зон закрыты управляющей компанией, а не арендодателем.

Формат блоков модульный: от 58 м² с возможностью объединения вплоть до целого этажа площадью около 2090 м². Это редкая для дубайской коммерции гибкость — обычно офисные проекты продаются либо мелкой нарезкой, либо этажами, но не тем и другим сразу.

Цифры и условия

Цена от 4200 дирхамов за квадратный фут при покупке целого этажа. План оплаты 50/50 при первом взносе 15% плюс 4% сбора Земельного департамента. Запуск проходил 25 сентября 2025 года, сдача заявлена на первый квартал 2029-го.

Инфраструктура заявлена крупная: 11 тысяч квадратных метров lifestyle-зон — фудхолл, лаунджи, переговорные, коворкинг, — 988 парковочных мест и 21 лифт. Отдельно упоминаются пентхаусы-лофты с панорамными видами.

Соотношение парковок к площади здесь заметно лучше среднего по Business Bay, и для офисного арендатора это один из решающих параметров: парковка в районе дефицитна, и её нехватка обычно закладывается в переговоры по ставке.

Как оценивать офис в Дубае

Спрос на качественные офисы в городе структурно высокий: вакансия в лучших локациях держится на однозначных величинах, а ставка аренды растёт вместе с притоком компаний. Именно на этом фоне проекты офисов класса A и выводятся на рынок как инвестиционные.

Проверять при этом нужно не спрос вообще, а спрос к 2029 году. Между запуском и сдачей четыре года, за которые в Business Bay выйдет несколько конкурирующих офисных проектов. Ставка, по которой считается доходность, — это ставка будущего рынка, а не сегодняшнего.

Второй вопрос — управление. Гостиничный оператор и международный консультант в связке дают сервис, но и стоимость содержания выше обычной. Для расчёта доходности нужна цифра сервисного сбора в дирхамах за фут в год, а не описание услуг.

Цена входа на старте

На запуске в сентябре 2025 года минимальный офис площадью 58 м² предлагался от 723,2 тысячи долларов — около 2,66 млн дирхамов. Это вход для покупателя одного блока, а не этажа целиком.

Офисы продаются под ключ: с отделкой, мебелью и сервисом гостиничного уровня. Здание стоит в «нижней» части Business Bay — с удобными выездами и меньшими пробками.

Паспорт объекта propsearch (этажность, тип здания, девелопер, район, инфраструктура) и публичные материалы запуска от 12.09.2025 — концепция управления, метраж блоков, цена за фут, план оплаты, состав инфраструктуры, число парковок и лифтов, дата запуска и срок сдачи. Цена входа за блок 58 м² и формат продажи — анонс запуска, сентябрь 2025 года.