Dubai Islands

Le isole artificiali al largo di Deira, in precedenza Deira Islands: spiagge, hotel e nuovi complessi residenziali sulla costa settentrionale.

• fronte mare a prezzi inferiori a quelli della costa meridionale
• posizione centrale a nord
• investimenti di lungo orizzonte

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Dubai Islands

Dubai Islands è un gruppo di isole artificiali al largo della costa di Deira, lanciato in origine come Deira Islands e rilanciato da Nakheel con un masterplan rivisto.

Il piano comprende cinque isole con un mix di residenze, hotel, marine, spiagge e negozi, collegate alla terraferma da ponti e posizionate come controparte settentrionale degli sviluppi della costa meridionale.

Le consegne sono in corso, con progetti residenziali di Nakheel e di diversi sviluppatori privati, oltre a sviluppi alberghieri e alle infrastrutture della spiaggia.

La tesi della costa settentrionale

La costa residenziale di Dubai si è concentrata in modo schiacciante a sud — Marina, JBR, Palm Jumeirah, Emaar Beachfront. La costa settentrionale al largo di Deira è rimasta in gran parte non sviluppata a fini residenziali.

Dubai Islands è il tentativo di cambiare questo stato di cose, portando la vita tra spiaggia e marina in una posizione vicina al centro storico, all'aeroporto e alle aree d'affari del nord.

La posizione è davvero centrale per chi viaggia in auto: Deira e Bur Dubai sono a pochi minuti, l'aeroporto è vicino e Downtown è a una distanza ragionevole.

La realtà della fase iniziale

Questo è un quartiere in costruzione, non un quartiere in cui trasferirsi trovandolo completo. Le spiagge e alcuni hotel sono in funzione; elementi residenziali e commerciali sostanziali non lo sono.

Comprare qui significa comprare in un masterplan, con le solite avvertenze: le fasi si spostano, le caratteristiche cambiano e ciò che è disegnato non sempre è ciò che è contrattualizzato.

Significa anche diversi anni di cantiere intorno a qualsiasi edificio consegnato per primo.

Il contesto circostante

Le isole sono collegate a Deira, che è un quartiere denso, antico e commerciale, non l'ambiente curato che circonda gli sviluppi della costa meridionale.

Per alcuni acquirenti quella vicinanza alla vera Dubai di un tempo è un'attrattiva. Per altri, che si aspettano un ambiente da Palm Jumeirah, non lo sarà.

La più ampia rigenerazione del nord — Mina Rashid, i progetti lungo il creek, i lavori sul waterfront di Deira — è un fattore di sostegno nel lungo periodo.

Che cosa verificare

Quale isola e quale fase, e che cosa è contrattualizzato per la consegna insieme a essa.

Lo sviluppatore, poiché qui ne costruiscono diversi e i loro precedenti differiscono.

Che cosa è previsto sui lotti tra il Suo edificio e l'acqua.

L'accesso dai ponti e il modo in cui le isole si collegano alla rete stradale della terraferma nelle ore di punta.

Le spese condominiali, comprese eventuali componenti per la spiaggia e le infrastrutture marine.

A chi si addice

A un acquirente di lungo orizzonte che crede che la costa settentrionale si svilupperà come quella meridionale e vuole comprare un immobile sul mare a un prezzo inferiore a quello dei quartieri consolidati.

A un investitore a proprio agio con il rischio del masterplan e con diversi anni prima che il quartiere funzioni a dovere.

Si addice poco a chi vuole subito un fronte mare finito, cosa che Emaar Beachfront e JBR offrono a un prezzo più alto.

Le cinque isole e il piano rivisto

Lo schema originario di Deira Islands era un progetto di Nakheel con un programma preciso — un centro commerciale, un suk notturno, resort — in gran parte rimasto fermo. Il rilancio come Dubai Islands ha mantenuto il terreno bonificato e riscritto ciò che vi sorge: cinque isole con un peso maggiore di residenza e ospitalità e un'identità incentrata sulla spiaggia.

Questa storia è la cosa più importante da capire qui. Questo terreno ha già attraversato un piano che non si è realizzato, il che è un motivo di scetticismo verso qualsiasi elemento di quello attuale che non sia contrattualizzato e finanziato.

Ciò che oggi è reale: infrastrutture balneari sostanziali, diversi hotel in funzione, accessi stradali e dai ponti, e progetti residenziali in costruzione di Nakheel e di vari sviluppatori privati.

Ciò che non è ancora reale: gran parte dei negozi, la maggior parte del programma delle marine e la sensazione delle isole come destinazione anziché come cantiere.

Perché la costa settentrionale è diversa

La costa residenziale di Dubai corre verso sud — Marina, JBR, la Palm, Emaar Beachfront — e a nord non esiste praticamente nulla di paragonabile. Dubai Islands è il tentativo di crearlo.

L'argomento della posizione è davvero forte: è un fronte mare a dieci-quindici minuti da Deira, dall'aeroporto e dal centro storico, mentre i quartieri costieri meridionali distano trenta minuti o più da tutti e tre.

Il controargomento è il contesto circostante. Deira è densa, antica e commerciale, e chi si aspetta un ambiente da Palm Jumeirah non lo troverà. Se quella contiguità sia letta come autenticità o come zavorra dipende interamente dall'acquirente.

I prezzi riflettono l'incertezza, ed è lì che si trova l'opportunità per chi pensa che la costa settentrionale seguirà quella meridionale.

Che cosa stabilire prima di impegnarsi

Quale isola, quale fase, quale sviluppatore e che cosa è contrattualizzato per la consegna insieme al Suo edificio. In un masterplan rilanciato queste quattro risposte sono l'intera valutazione del rischio.

La registrazione dell'escrow e la percentuale di costruzione presso il Dubai Land Department, verificate direttamente anziché prese da un aggiornamento commerciale.

Che cosa è previsto sui lotti tra il Suo edificio e l'acqua. Il fronte mare in un masterplan a fasi diventa spesso seconda fila.

L'accesso dai ponti e il suo comportamento nelle ore di punta, poiché le isole si collegano alla terraferma attraverso un numero limitato di percorsi.

E le spese condominiali, comprese eventuali componenti per le infrastrutture balneari e marine, che su isole bonificate non sono mai trascurabili.

Il masterplan è già stato rilanciato e rivisto una volta. Si acquisti all'interno di una fase contrattualizzata con una data di completamento dichiarata e si verifichi che cosa è previsto tra il proprio edificio e l'acqua.

Approfondimenti su Dubai Islands

Analisi scritte su temi che il canale in inglese non ha ancora filmato.

• Dubai Islands: fronte mare sulla costa settentrionale, in un masterplan riscritto una volta

  Cinque isole artificiali al largo di Deira, rilanciate da Nakheel dopo che lo schema originario si era fermato. Un fronte mare a dieci-quindici minuti dal centro storico e dall'aeroporto — e per ancora diversi anni un cantiere.

Domande frequenti

Come si chiamava prima Dubai Islands?

Deira Islands. Il progetto è stato rilanciato da Nakheel con un masterplan rivisto che copre cinque isole artificiali al largo della costa di Deira, con residenze, hotel, marine e spiagge.

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Mi indichi l'edificio o l'unità di Dubai Islands che sta valutando, e preparerò lo storico delle vendite registrate, le spese condominiali attuali e gli affitti che unità comparabili ottengono davvero — prima di fare l'offerta, non dopo.