Dubai Islands

Les îles gagnées sur la mer au large de Deira, anciennement Deira Islands : plages, hôtels et nouveaux programmes résidentiels sur la côte nord.

• front de mer à des prix inférieurs à ceux de la côte sud
• emplacement central au nord
• placements à long horizon

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est Dubai Islands

Dubai Islands est un groupe d’îles gagnées sur la mer au large du littoral de Deira, lancé à l’origine sous le nom de Deira Islands, puis relancé par Nakheel avec un plan directeur révisé.

Le plan couvre cinq îles mêlant résidentiel, hôtels, marinas, plages et commerces, reliées au continent par des ponts et positionnées comme le pendant nord des aménagements de la côte sud.

La livraison est en cours, avec des programmes résidentiels de Nakheel et de plusieurs promoteurs privés, ainsi que des hôtels et les infrastructures de plage.

La thèse de la côte nord

Le littoral résidentiel de Dubaï s’est massivement concentré au sud — Marina, JBR, Palm Jumeirah, Emaar Beachfront. La côte nord, au large de Deira, est restée en grande partie vierge de tout usage résidentiel.

Dubai Islands est la tentative de changer cela, en apportant la vie de plage et de marina dans un lieu proche du centre historique, de l’aéroport et des quartiers d’affaires du nord.

L’emplacement est réellement central par la route : Deira et Bur Dubai sont à quelques minutes, l’aéroport est proche et Downtown est à une distance raisonnable en voiture.

La réalité de la phase initiale

C’est un quartier en construction, et non un quartier où l’on peut emménager en le trouvant achevé. Les plages et certains hôtels sont en activité ; une grande partie du résidentiel et des commerces ne l’est pas.

Acheter ici, c’est acheter dans un plan directeur, avec les réserves habituelles : les phases bougent, les caractéristiques changent, et ce qui est dessiné n’est pas toujours ce qui est contractualisé.

Cela signifie aussi plusieurs années de chantier autour de tout immeuble livré en premier.

Le contexte environnant

Les îles sont reliées à Deira, un quartier dense, ancien et commercial, loin de l’environnement soigné qui entoure les aménagements de la côte sud.

Pour certains acheteurs, cette proximité avec le vrai vieux Dubaï est un atout. Pour ceux qui attendent un environnement de type Palm Jumeirah, ce ne sera pas cela.

La régénération plus large du nord — Mina Rashid, les projets en bordure du Creek, les travaux du front de mer de Deira — est un facteur de soutien à long terme.

Ce qu’il faut vérifier

Quelle île et quelle phase, et ce qui est contractualisé pour la livraison avec elle.

Le promoteur, car plusieurs construisent ici et leurs antécédents diffèrent.

Ce qui est prévu sur les parcelles situées entre votre immeuble et l’eau.

L’accès par les ponts et la manière dont les îles se raccordent au réseau routier du continent aux heures de pointe.

Les charges, y compris les éventuelles composantes liées à la plage et aux infrastructures maritimes.

À qui il convient

À l’acheteur à long horizon qui croit que la côte nord se développera comme l’a fait la côte sud, et qui veut acheter du front de mer à un prix inférieur à celui des quartiers établis.

À l’investisseur à l’aise avec le risque lié à un plan directeur et avec plusieurs années avant que le quartier ne fonctionne correctement.

Il convient mal à quiconque veut du front de mer fini dès maintenant, ce que proposent Emaar Beachfront et JBR à un prix plus élevé.

Les cinq îles et le plan révisé

Le projet initial de Deira Islands était un programme de Nakheel avec un contenu précis — un centre commercial, un souk nocturne, des complexes hôteliers — dont une grande partie a été mise à l’arrêt. La relance sous le nom de Dubai Islands a conservé les terres gagnées sur la mer et réécrit ce qui s’y construit : cinq îles avec une dominante résidentielle et hôtelière plus marquée et une identité tournée vers la plage.

Cet historique est l’élément le plus important à comprendre ici. Ce terrain a déjà connu un plan qui ne s’est pas réalisé, ce qui justifie le scepticisme envers tout élément du plan actuel qui n’est ni contractualisé ni financé.

Ce qui est réel aujourd’hui : d’importantes infrastructures de plage, plusieurs hôtels en activité, l’accès par la route et les ponts, et des programmes résidentiels en construction par Nakheel et plusieurs promoteurs privés.

Ce qui ne l’est pas encore : une grande partie des commerces, l’essentiel du programme de marina, et l’impression que les îles sont une destination plutôt qu’un chantier.

Pourquoi la côte nord est différente

Le littoral résidentiel de Dubaï s’étire vers le sud — Marina, JBR, la Palm, Emaar Beachfront — et il n’existe pratiquement rien de comparable au nord. Dubai Islands est la tentative de le créer.

L’argument de l’emplacement est réellement solide : c’est du front de mer à dix ou quinze minutes de Deira, de l’aéroport et du centre historique, alors que les quartiers côtiers du sud sont à trente minutes ou plus de chacun des trois.

Le contre-argument est le contexte environnant. Deira est dense, ancien et commercial, et les acheteurs qui attendent un environnement de type Palm Jumeirah n’en trouveront pas. Que ce voisinage soit perçu comme de l’authenticité ou comme un handicap dépend entièrement de l’acheteur.

Les prix reflètent l’incertitude, et c’est là que se situe l’opportunité pour ceux qui pensent que la côte nord suivra la côte sud.

Ce qu’il faut établir avant de s’engager

Quelle île, quelle phase, quel promoteur, et ce qui est contractualisé pour la livraison avec votre immeuble. Sur un plan directeur relancé, ces quatre réponses constituent toute l’évaluation du risque.

L’enregistrement du compte séquestre et le pourcentage d’avancement des travaux déclaré au Dubai Land Department, vérifiés directement plutôt que repris d’un point d’étape commercial.

Ce qui est prévu sur les parcelles situées entre votre immeuble et l’eau. Le front de mer d’un plan directeur par phases devient fréquemment un deuxième rang.

L’accès par les ponts et son fonctionnement aux heures de pointe, car les îles se raccordent au continent par un nombre limité d’itinéraires.

Et les charges, y compris la composante liée aux infrastructures de plage et maritimes, qui sur des îles gagnées sur la mer n’est jamais négligeable.

Le plan directeur a déjà été relancé et révisé une fois. Achetez dans une phase contractualisée avec une date d’achèvement indiquée, et vérifiez ce qui est prévu entre votre immeuble et l’eau.

Pour en savoir plus sur Dubai Islands

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Dubai Islands : du front de mer sur la côte nord, dans un plan directeur réécrit une fois

  Cinq îles gagnées sur la mer au large de Deira, relancées par Nakheel après l’arrêt du projet initial. Du front de mer à dix ou quinze minutes du centre historique et de l’aéroport — et un chantier pour plusieurs années encore.

Questions fréquentes

Comment s’appelait Dubai Islands auparavant ?

Deira Islands. Le projet a été relancé par Nakheel avec un plan directeur révisé couvrant cinq îles gagnées sur la mer au large du littoral de Deira, avec résidentiel, hôtels, marinas et plages.

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