Maple

Dubai Hills Estate ·Emaar Properties

Scheda del progetto

Foto e render della community e delle aree comuni, non di questa specifica abitazione.

La community

Una community di ville a Dubai Hills Estate, completata nel 2019. Developer: Emaar Properties.

Che cosa offre la community

• Parcheggio
• Parco e aree verdi

Le specifiche di Maple 1 a Dubai Hills Estate secondo Propsearch e il Dubai Land Department descrivono l'intera community, non la singola casa.

Il progetto

Maple è una community di ville a Dubai Hills Estate, completata nel 2019.

Il developer è Emaar Properties.

Tre fasi di townhouse di Emaar all'interno di Dubai Hills Estate, consegnate tra il 2019 e il 2022: da tre a cinque camere da letto, una stanza per la domestica, un posto auto coperto e un giardino per ogni casa. Il modo più economico per entrare in una casa in questo distretto, con un margine di quasi 3 milioni di AED.

Tre fasi, una sola scheda

Maple non è un edificio. Sono tre cluster recintati all'interno di Dubai Hills Estate (Maple 1, Maple 2 e Maple 3) costruiti da Emaar come townhouse a schiera: case che condividono le pareti, non ville indipendenti. Maple 1 si trova nel sud del distretto, su Umm Suqeim Street, Maple 2 sempre a sud ma più vicino a Al Khail Road, Maple 3 più verso il centro del distretto.

Il nostro catalogo li tiene su un'unica scheda perché così fanno i feed dei broker: un annuncio è etichettato «Maple» senza numero di fase, e l'unico modo per ricondurlo al suo cluster è l'indirizzo della singola casa. Quindi la prima domanda su qualsiasi annuncio è in quale fase si trovi: da questo dipendono l'età del contesto urbano e quanto sia cresciuto il verde.

La scheda di Maple 1 conta 118 case con tre, quattro e cinque camere da letto, ciascuna con stanza per la domestica, un posto auto coperto e un giardino. Valori di costruzione presentati al Land Department prima dell'inizio dei lavori: 532,3 milioni di AED per Maple 1, 533,4 milioni di AED per Maple 2, 454 milioni di AED per Maple 3.

Le date vale la pena leggerle anche quando si acquista un immobile già completato. Maple 1 è partito a dicembre 2016, era previsto per maggio 2018 ed è stato terminato a settembre 2019. Maple 2 è partito nello stesso momento, era previsto per settembre 2020 ed è stato terminato a gennaio 2022. Entrambe le fasi hanno accumulato circa sedici mesi di ritardo rispetto alla propria data di consegna: con Emaar, in un distretto consolidato, su costruzioni a basso sviluppo verticale. Maple 3 è andato da ottobre 2017 a maggio 2020.

«Villa» nell'annuncio, townhouse nella realtà

Il Land Department registra le case di Maple come ville e i portali ripetono la parola. Nel nostro stock, nove dei dieci lotti Maple sono etichettati come villa e uno come townhouse, mentre la casa è la stessa in ogni caso: a schiera, con le pareti in comune con il vicino, su un lotto compatto.

La conseguenza è una trappola sui prezzi. Se confrontate una «villa a Dubai Hills a 5 milioni di AED» con una «villa a Sidra a 9 milioni di AED», state confrontando una townhouse con una casa indipendente. La maggior parte di quel divario dipende dalla tipologia edilizia, non dalle finiture o dalla vista.

Una seconda trappola si nasconde negli stessi dati aperti. Oltre alle vendite, il Land Department pubblica le registrazioni di mutui, in cui la cifra è l'importo del prestito e non il prezzo della casa. A luglio 2026 un record di questo tipo a Maple 3 riporta 1 387 600 AED per un appartamento con tre camere da letto di 2 182 sq ft: un implicito di 636 AED per sq ft che non è mai esistito. Verificate il tipo di record prima di calcolare qualsiasi media.

Che cosa si paga e che cosa si chiede

Vendite del Land Department di luglio 2026, solo record di vendita. Maple 1: una tre camere da 2 094 sq ft a 4,0 milioni di AED, una cinque camere da 3 250 sq ft a 6,2 milioni di AED, una cinque camere da 2 980 sq ft a 5,6 milioni di AED. Maple 2: una tre camere da 2 103 sq ft a 4,4 milioni di AED. Maple 3: tre camere a 4,95, 4.999 e 5,18 milioni di AED e una quattro camere da 3 397 sq ft a 5,55 milioni di AED.

Queste otto transazioni mostrano la regola del posto: il piede quadrato costa meno man mano che la casa è più grande. Le tre camere compatte si scambiano intorno a 2 300–2 500 AED per sq ft, le quattro e cinque camere più grandi intorno a 1 600–1 900. Un prezzo medio al piede per «Maple» non descrive nessuna di esse ed è inutile in una trattativa.

Sul fronte delle richieste, il nostro stock al 22 agosto 2026 contava dieci lotti Maple, tutti completati, da 4,8 a 6,7 milioni di AED, da 2 167 a 4 047 sq ft, tutti con quattro e cinque camere da letto. La media è di 1 961 AED per sq ft, con uno sconto dal 4% al 15% sul prezzo originale del venditore.

Mettendo i due elenchi a confronto emerge un punto pratico: le tre camere compatte, quelle che spuntano il prezzo al piede più alto nel registro, in questo momento non sono affatto sul mercato aperto. Se è quella la casa che volete, aspettate che ne esca una anziché scegliere dallo stock.

Perché è la casa più economica del distretto

Il 22 agosto 2026 le dieci case più economiche di Dubai Hills Estate nel nostro stock erano i dieci lotti Maple. La casa successiva nel distretto costava 7,7 milioni di AED: un divario di quasi tre milioni rispetto all'undicesima riga.

Il prezzo al piede racconta la stessa storia: 1 961 AED per Maple contro 2 851 AED per le case del distretto nel suo insieme. Le Sidra Villas sono intorno a 2 550, Golf Place da 2 800 a 3 600, Club Villas 3 219, Parkways 3 862.

Il motivo è la tipologia edilizia e la posizione, non la qualità. Maple è un'edilizia a schiera su lotti compatti, lontano dal campo da golf; i cluster costosi vendono una casa indipendente, un lotto più grande e la vista sul fairway. Il developer, la società di gestione e le infrastrutture del distretto sono gli stessi per tutti.

Per un acquirente questo rende Maple l'unico modo, a Dubai Hills, di possedere una casa con giardino al prezzo di un appartamento: 4,8 milioni di AED sono il livello di un grande appartamento nello stesso distretto, dove il nostro stock conta oltre cento appartamenti con una media di 2 668 AED per sq ft.

Che cosa c'è intorno

Maple non ha servizi propri; condivide quelli del distretto. Un campo da golf da campionato a diciotto buche, Dubai Hills Park, Dubai Hills Mall, scuole e cliniche all'interno del perimetro, piste ciclabili e piscine comuni. Il distretto stesso è trattato nella nostra pagina su Dubai Hills Estate.

Non c'è la metropolitana. Per una casa con quattro o cinque camere da letto non è un dettaglio: la vita qui presuppone un'auto, di solito due. Le uscite sono su Al Khail Road e Umm Suqeim Street, e Downtown o la Marina distano da quindici a venti minuti fuori dall'ora di punta.

Conta anche la posizione all'interno del distretto. Il mall e il parco servono l'intera città, quindi i cluster vicini sono sensibilmente più frequentati nelle serate della stagione fresca. Maple 3 si trova più vicino al centro del distretto, Maple 1 e Maple 2 più a sud, più vicini alle autostrade.

A chi si adatta

Una famiglia che si trasferisce a lungo termine: scuole, parco e cliniche all'interno del perimetro, vicini stabili e, di fatto, nessuna locazione di breve periodo nel distretto. Qui si compra per viverci, e la maggior parte lo fa.

Chi sceglie tra un appartamento e una casa con lo stesso budget. Ciò che compra un grande appartamento a Dubai Hills compra qui una casa con quattro camere da letto, con giardino, stanza per la domestica e ingresso indipendente.

Non si adatta a un investitore che insegue il rendimento più alto: è un distretto per famiglie, gli affitti si muovono lentamente, la locazione turistica è quasi assente. Non si adatta a chi vive senza auto. E non si adatta a chi vuole specificamente una villa indipendente: le pareti qui sono condivise, e questo non cambierà.

Primo, la fase. Maple 1 è stato consegnato nel 2019, Maple 3 nel 2020, Maple 2 nel 2022, e questo si vede nell'età della strada, nel verde e nelle condizioni della casa; gli annunci raramente indicano la fase, quindi chiedetela. Secondo, la superficie: la scheda di Maple 1 indica 2 200–2 700 sq ft, eppure le transazioni di luglio nel registro per la stessa fase includono case da 2 980 e 3 250 sq ft, quindi stabilite quale superficie citi un annuncio prima di visitare. Terzo, «villa» in un annuncio qui significa una townhouse a schiera. Quarto, gli open data del Land Department mescolano vendite e registrazioni di mutui, e queste ultime non sono prezzi. Quinto, la specifica (stanza per la domestica, un posto auto coperto, giardino) è riportata nella scheda di Maple 1; per le fasi 2 e 3 confermatela casa per casa. Sesto, le spese condominiali in un cluster di ville sono inferiori a quelle di una torre, ma a queste si aggiungono lotto e giardino: calcolate la cifra annuale in dirham anziché una tariffa al piede.

Composizione delle case, metrature, numero di unità, inizio dei lavori, consegna prevista ed effettiva e valori di costruzione del Land Department: schede di Maple 1, Maple 2 e Maple 3 su Propsearch, consultate il 22 agosto 2026. Transazioni di luglio 2026: open data del Dubai Land Department, solo record di vendita. Prezzi richiesti, metrature, sconti e confronto con altri cluster: il nostro stock al 22 agosto 2026 (10 lotti Maple, 167 in tutto Dubai Hills Estate). Infrastrutture del distretto: la nostra pagina su Dubai Hills Estate.

All'interno di una townhouse

Una visita a una townhouse Maple completata: ciò che nessun render mostra, cioè le dimensioni reali delle stanze, la luce e la distribuzione interna della casa.

Domande frequenti

Chi è il developer di Maple?

Emaar Properties.

Maple è stato consegnato?

Sì. Maple è stato completato nel 2019: sono abitazioni pronte, in cui vivere o da affittare subito dopo l'acquisto.

Dove si trova Maple?

A Dubai Hills Estate. Il masterplan familiare di punta di Emaar: un campo da golf, un parco, un mall e scuole, a undici minuti da Downtown.