Bay Villas

Dubai Islands ·Nakheel

Karta projektu

Zdjęcia i wizualizacje osiedla oraz terenu — nie tego konkretnego lokalu.

O osiedlu

Osiedle mieszkaniowe na Dubai Islands. Deweloper — Nakheel.

Co oferuje osiedle

• Park i zieleń

Parametry Bay Villas według Propsearch i Dubai Land Department. Dotyczą całego osiedla, a nie pojedynczego lokalu.

O projekcie

Bay Villas to osiedle mieszkaniowe na Dubai Islands.

Deweloperem jest Nakheel.

Kompleks obejmuje łącznie 615 apartamentów.

Wille i domy szeregowe Nakheel na Dubai Islands: 615 domów z dostępem do prywatnych plaż, oddanie zapowiedziano na II kwartał 2027 roku.

Czym jest to osiedle?

Bay Villas to osiedle willowe Nakheel na Dubai Islands, w ofercie 615 domów. Zapowiedziany dostęp do prywatnych plaż i zagospodarowanych ogrodów to cały sens zakupu w tym miejscu: na wyspach prywatna plaża wpływa na cenę bardziej niż wielkość domu.

Wspólne udogodnienia wymienione przy premierze obejmowały siłownię, basen, sklepy, plac zabaw, kawiarnie, restauracje, parking i zagospodarowane ogrody. Same Dubai Islands opisano przy premierze jako linię brzegową z 20 kilometrami plaż i ponad osiemdziesięcioma planowanymi hotelami.

Struktura oferty i ceny z premiery

Zestawienie z lutego 2024 roku, w dolarach: domy szeregowe z 3–4 sypialniami od $1.089 mln przy powierzchni od 317 m²; wille bliźniacze z 3–4 sypialniami od $1.416 mln przy 376 m²; wille Garden z 4–5 sypialniami od $1.440 mln przy 505 m²; wille Waterfront z 5 sypialniami od $3.757 mln przy 622 m².

Plan płatności: 15 % przy rezerwacji, 65 % w trakcie budowy, 20 % przy oddaniu. Oddanie zapowiedziano na II kwartał 2027 roku.

Różnica między Garden a Waterfront to dwuipółkrotność ceny przy zaledwie jednej czwartej większej powierzchni. Tyle kosztuje pierwszy rząd: płaci się za wodę przed domem, a nie za metry kwadratowe.

Jak deweloper uzasadniał cenę?

Rachunek strony sprzedającej z czasów premiery wyglądał tak: dom szeregowy o powierzchni 343 m² w pobliżu La Mer od Meraas sprzedano za około $3 mln, a wynajmowano za $136 000 rocznie; Bay Villas, wchodzące od $1,1 mln, oznaczały więc około 100 % potencjału wzrostu w pięć lat i stopę zwrotu z najmu około 9,6 %.

To porównanie strony sprzedającej, a nie nasze własne wyliczenie. Należy je zweryfikować w dwóch miejscach: w rzeczywistych transakcjach w ukończonych osiedlach na wyspach oraz w prawdziwych umowach najmu — a nie w stawce podanej w prezentacji. W momencie premiery żadnych z nich dla Bay Villas jeszcze nie było — osiedle nie było zbudowane.

Jak przebiegła premiera?

Bay Villas weszły do sprzedaży w lutym 2024 roku, a rynek odczytał ceny z premiery jako niższe niż porównywalne wille nad wodą: według relacji z premiery brokerzy czekali w kolejce pod biurem Nakheel od piątej rano.

Oprócz wymienionych wyżej udogodnień zapowiedź obejmowała miejsce cumowania jachtu. Szał na premierze mówi o popycie na rynku pierwotnym, a nie o wartości przy odsprzedaży: tu trzeba kierować się zarejestrowanymi transakcjami, a nie kolejką pod biurem sprzedaży.

Po pierwsze — powyższe ceny pochodzą z lutego 2024 roku i są podane w dolarach; aktualne ceny i dostępność należy uzyskać od dewelopera. Po drugie — stopa zwrotu 9,6 % i 100 % wzrostu w pięć lat to szacunek strony sprzedającej z czasów premiery, a nie zobowiązanie Nakheel. Po trzecie — Dubai Islands budowane jest jako całość, a w chwili oddania tego osiedla okolica będzie w intensywnej budowie; widok i logistyka w dniu wprowadzenia się różnią się od tych z dnia zakupu. Po czwarte — utrzymanie willi nie jest wyceniane za stopę kwadratową, lecz według budżetu osiedla: warto zapytać o opłaty eksploatacyjne wspólnoty.

Struktura oferty, powierzchnie, ceny, plan płatności i termin oddania — materiały dewelopera Nakheel, luty 2024. Porównanie z domami szeregowymi Meraas w pobliżu La Mer i wyliczenie stopy zwrotu to szacunek strony sprzedającej z tych samych materiałów. Liczba domów i deweloper — oferta w propsearch. Popyt w dniu premiery i lista udogodnień — branżowe podsumowania premiery, luty 2024.

Najczęstsze pytania

Kto jest deweloperem Bay Villas?

Nakheel.

Gdzie znajduje się Bay Villas?

Na Dubai Islands. To sztuczne wyspy u wybrzeży Deiry, dawniej Deira Islands: plaże, hotele i nowa zabudowa mieszkaniowa na północnym wybrzeżu.