Orla by Omniyat

Palm Jumeirah ·Omniyat Properties

Karta projektu

Zdjęcia i wizualizacje budynku oraz terenu — nie tego konkretnego lokalu.

Układy mieszkań i termin oddania pochodzą z ogłoszenia o starcie sprzedaży; data tego ogłoszenia widnieje obok cen. To deklaracja dewelopera z momentu startu, a nie wpis w rejestrze — w off-plan etapy i terminy bywają korygowane. Aktualne wyślę przez WhatsApp.

O budynku

Budynek mieszkalny na Palm Jumeirah. Deweloper — Omniyat Properties. Architekt — Foster + Partners.

Parametry Orla by Omniyat według danych opublikowanych przez dewelopera — projekt jest w budowie, więc nie ma jeszcze wpisu w Land Department. Dotyczą całego budynku, a nie pojedynczego lokalu.

O projekcie

Orla by Omniyat to budynek mieszkalny na Palm Jumeirah, obecnie w budowie.

Deweloperem jest Omniyat Properties. Autorem architektury jest Foster + Partners.

W budynku jest łącznie 91 apartamentów. Układy według ogłoszenia o starcie sprzedaży — 2, 3 i 4 sypialnie.

W bazie nie ma teraz ani jednej oferty w tym projekcie — baza odświeża się co noc, a oferty pojawiają się i znikają.

Budynek Omniyat zarządzany przez Dorchester Collection na Palm Jumeirah: 91 rezydencji, każda z własnym układem, architektura Foster + Partners. Cena wejściowa około 26 000 USD za metr kwadratowy — i ani jednej zarejestrowanej odsprzedaży do końca 2024 roku.

Co to za budynek?

Orla to trzeci projekt Omniyat pod marką hotelową Dorchester Collection, po One at Palm Jumeirah i budynku w Business Bay. Sprzedaż ruszyła na początku 2023 roku, projekt wykonało Foster + Partners — pracownia, z którą deweloper współpracował już wcześniej.

W budynku jest 91 rezydencji, a każda reklamowana jest jako mająca unikalny układ. Przy takiej wielkości budynku to nie tylko slogan, lecz konsekwencja jego bryły: prawie nie ma powtarzalnych kondygnacji.

Lista udogodnień dla mieszkańców jest długa i sama wiele mówi: kręgielnia, centrum biznesowe, kabany, strefy dla dzieci i basen dziecięcy, cygarownia, kino, concierge i strefy wypoczynku, centrum fitness, basen kryty, biblioteka, jadalnia na świeżym powietrzu, salon pielęgnacji zwierząt, pawilony piknikowe, klub tylko dla mieszkańców, spa i sauna.

Cena wejściowa i co z niej wynika

Ceny startowe są tu wyraźnie wyższe niż w oddanych już projektach dewelopera — około 26 000 USD za metr kwadratowy.

To kluczowy fakt dla inwestora i działa w obie strony. Z jednej strony taka cena stawia budynek na szczycie rynku Palm i odsiewa przypadkowych kupujących. Z drugiej cały przyszły wzrost wartości sprzedający już wliczył w cenę, więc nie należy liczyć na szybkie wyjście przez cesję.

Potwierdzają to dane: do końca 2024 roku rejestr Land Department nie wykazywał w projekcie ani jednej zarejestrowanej odsprzedaży. Nie dlatego, że budynek jest zły, lecz dlatego, że przy takim poziomie cen grono nabywców jest bardzo wąskie, a transakcje trwają miesiącami.

Jak to odczytywać na tle sąsiadów?

Na Palm rozrzut wyników między podobnymi z wyglądu projektami jest ogromny i tłumaczy go nie marka, lecz cena wejściowa. Budynki, w których inwestorzy wchodzili po około 13 000 USD za metr kwadratowy, pokazały wzrost do czasu oddania; budynki w cenie dwukrotnie wyższej wykazują zero odsprzedaży.

Wynika z tego praktyczna reguła: przed transakcją patrz nie na marketing projektu, lecz na trzy liczby z rejestru — ile odsprzedaży zarejestrowano, ile ofert jest aktywnych jednocześnie i jaka jest cena za metr kwadratowy na tle porównywalnych budynków tej samej klasy w pobliżu.

Orla jest dla kupującego z długim horyzontem, który kupuje, by trzymać lub przekazać rodzinie. Jako pozycja spekulacyjna nie działa i dane już to pokazały.

Po pierwsze — zero odsprzedaży oznacza, że nie ma jeszcze rynkowej ceny wyjścia: trzeba opierać się na cenniku dewelopera, a nie na faktycznych transakcjach. Po drugie — cena około 26 000 USD za metr kwadratowy już zawiera premię za markę i architekturę, co zostawia niewiele miejsca na dalszy wzrost. Po trzecie — zarządzanie hotelowe oznacza wysoką opłatę serwisową; poproś o budżet kosztów bieżących na lokal w AED. Po czwarte — unikalny układ każdej rezydencji jest dobry do mieszkania, a zły do wyceny: w obrębie budynku prawie nie ma porównywalnych ofert.

Skład budynku, liczba rezydencji, architekt, lista udogodnień dla mieszkańców, wzorcowa cena za metr kwadratowy i brak zarejestrowanych odsprzedaży do końca 2024 roku — analiza projektu z 26 września 2024. Dane o odsprzedażach podano z odniesieniem do rejestru Land Department.

Gdzie to jest?

Pinezka wskazuje dzielnicę — dokładny adres wyślę na prośbę.

Zasób odświeża się co noc, a oferty pojawiają się i znikają. Napisz do mnie — sprawdzę zamknięte bazy i zaproponuję najbliższe alternatywy na Palm Jumeirah.

Najczęstsze pytania

Kto jest deweloperem Orla by Omniyat?

Omniyat Properties. Autorem architektury jest Foster + Partners.

Kiedy Orla by Omniyat zostanie oddana do użytku?

Orla by Omniyat jest nadal w budowie. Termin oddania konkretnego lokalu weryfikuję w jego umowie przed transakcją.

Jakie układy są w Orla by Omniyat?

Dwupokojowe, trzypokojowe i czteropokojowe (2, 3 i 4 sypialnie), według ogłoszenia o starcie sprzedaży. Które metraże są faktycznie wolne w tej chwili, zależy od tego, co jest na rynku; aktualną listę wyślę.

Gdzie znajduje się Orla by Omniyat?

Na Palm Jumeirah. Wyspa w kształcie palmy: wille na gałęziach, apartamenty wzdłuż pnia, kurorty wokół półksiężyca.

Ile kosztuje apartament w Orla by Omniyat?

Dziś nie ma otwartych ofert w tym budynku. Sprawdzę cenę poszukiwanego układu w zamkniętych bazach i wyślę ją wraz z wyliczeniem wszystkich kosztów transakcji.