Select Group

Кто это

Select Group — частная компания с базой в Дубае, работающая на рынке с начала двухтысячных и специализирующаяся на высотном жилье в конкретных локациях: Дубайская Марина, Business Bay и берег Дубайского канала. Портфель у неё компактный по сравнению с массовыми застройщиками, и это осознанный выбор — компания берёт меньше площадок, но доводит их до конца.

На дубайском рынке это ценнее, чем звучит. Через кризис 2008 года прошли далеко не все девелоперы, и репутация «заканчивает начатое» — не общая черта отрасли, а различие. Select Group этой репутацией дорожит, и в её маркетинге она занимает больше места, чем архитектурные достоинства.

Где строит

Дубайская Марина — исторически ключевая для компании локация: несколько башен первой линии с видами на яхтенную гавань и море. Business Bay и берег канала — второе направление, где у неё большой многокорпусный проект на полуострове, фактически отдельный квартал с собственной набережной, ретейлом и внутренними пространствами.

Кроме того — точечные проекты в других районах и линия жилья под гостиничными брендами верхнего сегмента. Общий принцип узнаётся легко: компания заходит туда, где есть вода и уже сложившаяся городская среда, а не туда, где среду надо создавать с нуля. Для покупателя это означает, что инфраструктура вокруг её домов существует в день сдачи, а не появится через несколько лет.

Что за продукт

Это сдержанный премиум без брендов на фасаде: качественная, но не кричащая отделка, продуманные планировки с ориентацией на вид, приличные общие зоны, бассейн и спортзал на уровне, а не для галочки. Компания не пытается конкурировать эффектностью — она конкурирует локацией и исполнением.

Планировки заслуживают отдельного упоминания. В её башнях жилые зоны ориентированы на воду системно, а не случайно: панорамное остекление там, где есть на что смотреть, и служебные помещения там, где смотреть не на что. В типовой башне это часто решается наоборот — по конструктивному удобству, — и разница ощущается ежедневно.

Сроки и надёжность

Главный аргумент компании и причина, по которой её объекты стоят дороже сопоставимых в тех же районах. По её проектам история передач в целом соответствует заявленному, и это подтверждено сданными домами, а не обещаниями. Для покупки на котловане срок — параметр не менее важный, чем цена: сдвиг на два года меняет всю экономику сделки.

Рассрочка у Select Group ближе к консервативной: заметный первый взнос, платежи по этапам строительства, ограниченный хвост после передачи. Компания не привлекает символическим входом, и это фильтр, работающий в пользу покупателя, — соседями окажутся люди, которые дотянут график, а массового выхода из сделок при рыночной просадке в её проектах обычно не происходит.

Экономика

Цена за квадратный фут выше средней по району — премия за локацию, вид и надёжность сроков. Доходность в процентах, соответственно, ниже, чем в массовом сегменте: это объект для сохранения капитала и стабильной аренды, а не для максимального процента.

Зато арендный спрос в Марине и на канале не зависит от сезона и от новизны дома: это места, куда люди хотят жить по причинам, которые не меняются. Простой между арендаторами короткий, ставка предсказуемая, а при перепродаже покупатель понятен и ипотечным банкам, и иностранцам. По ликвидности её объекты ближе к Emaar, чем к массовым застройщикам, хотя имя менее раскручено.

Риски

Первый описан выше — изменение вида. В плотно застраиваемых районах панорама не гарантирована ничем, кроме расстояния до соседнего участка. Перед покупкой лота, где вид является основной частью цены, надо понимать, что находится и что может появиться напротив.

Второй — узость портфеля. Компания строит мало, поэтому выбор ограничен: конкретную планировку с конкретной ориентацией можно ждать долго, а на вторичке предложение по её домам неглубокое. Третий — общий для района: и Марина, и Business Bay насыщены предложением, и хотя объекты Select Group выделяются, продавать вы будете в конкуренции с большим числом соседних башен, часть из которых дешевле.

Как выбирать лот

Здесь всё решает конкретная квартира, а не дом. Разница между лотом с открытым видом на воду и лотом, смотрящим в стену соседней башни, в этих районах кратная — и по цене продажи, и по арендной ставке. При этом в прайсе застройщика она отражена не всегда полностью, особенно на средних этажах.

Поэтому по её объектам я смотрю лот вживую или, если дом строится, по этажным планам и градостроительной обстановке вокруг участка. Дальше — зарегистрированные сделки Земельного департамента по конкретной башне: в Марине их достаточно, чтобы увидеть, как реально оценивается этаж и ориентация, а не как это описано в объявлении.

Отдельно проверяю сервисный сбор и то, что за него получают. В башнях этого класса он выше, чем в массовом сегменте, но и содержание другое: работающие лифты без очередей, чистая набережная, охрана и обслуживаемый бассейн. Разница между домом, где сбор тратится по назначению, и домом, где он собирается формально, проявляется года через три и стоит владельцу дороже, чем сама разница в размере сбора. По сданным объектам это видно сразу — достаточно зайти в подъезд в будний вечер.