Главная стратегия для выхода в плюс: вторичка в Дубае дешевле цен 2022 года

В чём суть стратегии

Мы ищем квартиры, которые первый покупатель взял у застройщика ещё на этапе стройки, а теперь перепродаёт до сдачи дома. Дом при этом почти готов: до передачи ключей остаётся полгода-год. Через брокеров такие лоты удаётся найти на 10–15% ниже цены, по которой застройщик продавал эти квартиры в 2022 году. Это не единичные случаи: в одном из проектов у нас на руках целый этаж таких квартир.

Покупатель в итоге получает сразу две вещи. Первая — цену входа ниже прайса 2022 года, хотя рынок с тех пор вырос. Вторая — короткий срок до ключей: деньги не лежат в стройке годами, и квартира быстро начинает работать.

Почему продавцы готовы уступить в цене

В Дубае застройщики продают квартиры с рассрочкой на весь срок строительства. Многие инвесторы, которые покупали на старте в 2022 году, изначально рассчитывали выйти из проекта до ключей. Ближе к сдаче дома по плану платежей обычно идут крупные суммы, и продавцу важно успеть найти покупателя до них.

Причины у всех разные. Кому-то деньги нужны в другом проекте или бизнесе, у кого-то изменились семейные планы, кто-то уже получил свою прибыль и не хочет ждать. Когда продавцу важнее скорость, чем последний процент цены, лот выставляется ниже рынка. Задача брокера — найти такие предложения раньше других покупателей.

Почему мы ждём роста цен в следующем году

Себестоимость строительства в Дубае растёт вместе с ценами на материалы. Застройщики закладывают эти расходы в цены новых проектов, а готовое жильё со временем подтягивается к уровню первички. По нашей оценке, в следующем году цены вырастут ещё примерно на 10% относительно сегодняшнего уровня.

Это оценка, а не гарантия доходности. Рынок Дубая неоднороден: районы, классы домов и планировки растут с разной скоростью. Поэтому ориентир на выход для каждого конкретного лота мы считаем по ценам готовых квартир в том же районе и в похожих домах.

Вторичка со сдачей через год и покупка у застройщика: в чём разница

У застройщика покупатель получает длинную рассрочку и минимальный первый платёж, но платит текущий прайс и ждёт ключей два-три года. Строительный риск в этом случае выше: дом ещё нужно построить, а сроки сдачи иногда сдвигаются.

Во вторичке со сдачей через год картина другая. Ключи ближе, дом уже видно, и срок сдачи проще оценить. Цена входа может быть ниже прайса застройщика 2022 года. Взамен покупатель быстрее доплачивает остаток по плану платежей и сам проверяет продавца и документы по сделке.

Что проверить перед покупкой

• Сколько продавец уже заплатил застройщику и какой остаток осталось внести по плану платежей.
• Разрешает ли застройщик переуступку на этом этапе и какие сборы за неё берёт.
• Реальную стадию строительства и обещанный срок сдачи дома.
• Цены на готовые квартиры в том же районе — это ваш ориентир на выход.
• Этаж, вид и планировку: они сильно влияют на будущую цену и спрос арендаторов.
• Ваш план после ключей: аренда или перепродажа.

Как выглядит сделка по шагам

Сначала мы определяем бюджет покупателя с учётом остатка по плану платежей, а не только суммы, которую получит продавец. Затем подбираем дома со сдачей в ближайшие 6–12 месяцев и сравниваем каждый лот с прайсом 2022 года и с ценами на готовое жильё рядом.

После выбора квартиры проверяем документы продавца, историю платежей и условия переуступки у застройщика. Только когда все цифры сходятся, переходим к сделке. На каждом этапе покупатель видит расчёт: сколько он платит сейчас, сколько доплачивает застройщику и на какую цену может рассчитывать после сдачи дома.

Что делать с квартирой после получения ключей

Вариантов два. Можно сдавать квартиру в аренду: после ремонта и меблировки она начинает приносить доход. Можно продать её уже как готовый объект: покупателей готового жилья больше, и стоит оно обычно дороже, чем квартира в стройке.

Какой сценарий выгоднее, зависит от района, планировки и ваших целей. Мы считаем оба варианта до сделки, чтобы покупатель заранее знал свою точку выхода и не принимал решение в спешке после ключей.

Кому подходит эта стратегия

Стратегия подходит инвесторам, которые хотят зайти в рынок Дубая с запасом по цене и не готовы ждать сдачи дома два-три года. Она подходит и тем, кто покупает квартиру для себя: ключи через полгода-год и цена ниже, чем у застройщика несколько лет назад, — хороший вход для переезда.

Важно трезво оценить свой бюджет. Во вторичке со сдачей через год остаток по плану платежей вносится быстрее, чем при покупке у застройщика на старте. Если вам нужна длинная рассрочка, стоит сравнить оба варианта на цифрах.

Итог

Главная стратегия для выхода в плюс на рынке Дубая сейчас, по нашей оценке, — вторичка в домах со сдачей через 6–12 месяцев. Через брокеров такие квартиры находятся на 10–15% дешевле цен застройщика 2022 года, а в следующем году мы ждём ещё около 10% роста цен. Цифры в ролике — наша оценка рынка, а выгоду каждого лота мы считаем отдельно.

Смотреть ролик на YouTube: Главная стратегия для выхода в плюс: вторичка в Дубае дешевле цен 2022 года