Дистрессы в Дубае: +26% за полтора месяца на срочных продажах

В выпуске подкаста INSIDER разговор с брокером, который четыре года работает в Дубае на вторичном рынке и занимается только дистрессами. Ниже — то, что из разговора полезно покупателю и собственнику: как мерить скидку, какие кейсы бывают, что продаётся быстрее всего и как срочно продать свою квартиру.

Что считать дистрессом: скидку от OP или от рынка?

Смотрят на оба числа. Первое — скидка от OP, цены, по которой квартиру продал застройщик. Второе, главное, — три самые низкие цены в открытом рынке по этому же дому: открываете Property Finder, выбираете здание и смотрите первые три предложения.

Цена на уровне этих трёх — хорошая сделка, ниже них — отличная. Пример по-простому: если квартира в среднем стоит миллион долларов, а самые дешёвые лоты в доме — 900 тысяч, то дистресс начинается от 900 тысяч и ниже.

Насколько дешевле рынка бывают дистрессы?

Обычная скидка — 10–30% от OP. Самая большая из виденных в практике гостя — 50% от OP, но это был номер в отеле, и такие номера он не советует брать даже с такой скидкой. По хорошему жилому юниту потолок — около 30%; на дату записи в работе был юнит со скидкой 32%.

Скидка от OP ещё не делает лот ликвидным. В выпуске прямо сказано, что юниты нескольких крупных и известных застройщиков не продавались даже на 25% ниже OP. Хорошая сделка — та, где скидка большая и новому покупателю объект тоже выгоден.

Сколько можно заработать на дистрессе: кейс +26%

Двухкомнатный таунхаус в проекте Aeon купили за 2,3 млн дирхамов (около 626 тысяч долларов). Через полтора месяца после трансфера первая цена такого же лота на рынке — 2,9 млн дирхамов (около 790 тысяч долларов).

Разница — 600 тысяч дирхамов, то есть около 26% к цене покупки. Вывод из разговора: заработок инвестора на дистрессе равен его скидке от среднего рынка, и выставить лот по рыночной цене он может хоть в день покупки.

Бывают ли дистрессы в дорогом сегменте?

Бывают. Незадолго до записи в продажу взяли целый этаж в Dubai Harbour со скидкой около 21% от OP. То есть дистресс — не только неизвестные застройщики в непопулярных районах.

Самый дорогой дистресс из разговора — вилла на Пальме: OP около 56–58 млн дирхамов, продавали за 48 млн. Скидка около 10 млн дирхамов, это примерно 2,7 млн долларов. На старте продаж за такими виллами по 60 млн дирхамов стояла очередь из агентов.

Как работает схема Joint Venture и почему там бывают скидки?

При Joint Venture владелец земли отдаёт участок, застройщик строит, а владелец получает свою долю частью деньгами и частью квартирами. Эти квартиры он продаёт сам и может отдать их дешевле, чем застройщик.

Пример из выпуска — Dubailand Residence Complex: двухкомнатные квартиры по 130 м² с бассейном на балконе, сдача в конце 2028-го или первом квартале 2029-го. Квартиры владельца земли на дату записи шли заметно ниже цены застройщика, и таких юнитов было около пятнадцати.

Как быстро уходит хороший дистресс?

По-разному: день-два, неделя, а иногда и месяц. Быстро объект выкупают, когда покупатель уже ждал конкретный тип в конкретном комьюнити и сидел с чеком. Обычную квартиру со скидкой клиенту нужно показать, он советуется с семьёй и только потом даёт оффер.

Самая быстрая сделка из разговора: квартиру с OP около 3,4 млн продали за 2,8 млн дирхамов, на 600 тысяч ниже OP. За пару часов до получения чека появился такой же юнит на пару этажей выше и на 100 тысяч дешевле, за 2,7 млн, — тот же покупатель подписал и его в тот же вечер.

В каком бюджете дистресс легче всего перепродать?

Самый ходовой товар — таунхаусы до 2,5 млн дирхамов (около 681 тысячи долларов) и недорогие виллы до 5 млн дирхамов (около 1,36 млн долларов). Это товар для жизни, а не только для инвестиций, спрос на него очень большой, и перепродавать его потом заметно легче.

Совет для бюджета в несколько миллионов долларов — не один объект, а несколько таунхаусов со скидкой. Торговаться при этом стоит всегда: офферы ниже выставленной цены приходят постоянно, и иногда продавец на них соглашается.

Можно ли купить дистресс в ипотеку?

Можно, но с оговорками. На неготовый объект ипотечная сделка потребовала 50% первого взноса — больше обычных 20%: в выпуске это кейс трёхкомнатной квартиры за 4,2 млн дирхамов.

Готовая квартира, которая после сдачи стоит ниже OP, по честной оценке гостя чаще всего не самая хорошая недвижимость. Но удачные кейсы есть: угловую двухкомнатную в доме, сданном пару месяцев назад, с OP 2,12 млн плюс сбор DLD (около 2,2 млн) подписали в ипотеку за 2,15 млн дирхамов. Подробно о кредите — на странице ипотеки в Дубае.

Как срочно продать квартиру в Дубае и за сколько?

Реалистичный самый короткий срок до денег — около двух недель; договор можно подписать за 1–7 дней. Цену ставят лесенкой: чуть выше, смотрят на реакцию, без реакции снижают, пока не придёт нужный оффер. Насколько глубоко снижаться, зависит от того, насколько сильно собственник торопится.

Документы, чтобы начать: Oqood или Title Deed, договор купли-продажи (SPA), паспорт, Emirates ID, если есть, и Statement of Account от застройщика — по нему видно, есть ли долги по объекту. Заявка на срочную продажу — на странице быстрого выкупа квартиры.

Что делать, если у продавца долг перед застройщиком?

Это обычная ситуация: больше половины сделок из разговора — те, где покупатель гасит долг продавца перед застройщиком вместо него. Тяжёлые случаи — когда юнит уже заблокирован и продавцу приходят письма о том, что без оплаты остатка договор расторгнут.

Такие сделки проводят с юридическим сопровождением, а в самых сложных случаях привлекают профильную компанию по оформлению, чтобы закрыть риски и покупателя, и продавца.

Какие объекты бывают в дистрессе?

В основном жилые: квартиры, виллы и таунхаусы. Коммерческие объекты — магазины, офисы — попадаются редко. Отельные номера даже с большой скидкой брать не советуют.

Актуальные предложения ниже рынка собраны в каталоге дистрессов, а подбор под ваш бюджет — на странице «Купить дистресс в Дубае».

Частые вопросы

Чем дистресс выгоднее офф-плана?

Он дешевле: продавец купил у застройщика раньше, не может платить дальше и отдаёт квартиру на 10–30% ниже OP. Разница со средним рынком и есть заработок покупателя.

Как проверить, что цена действительно ниже рынка?

Сравнить её с тремя самыми низкими ценами по этому же дому на Property Finder. На уровне этих трёх — хорошая сделка, ниже — отличная. Одной скидки от OP для этого мало.

За сколько можно срочно продать квартиру в Дубае?

Самый короткий реалистичный срок до денег — около двух недель, договор подписывается за 1–7 дней. Квартиру при этом не выкупают, а находят на неё покупателя.

Нужен ли большой взнос, чтобы купить дистресс в ипотеку?

На неготовый объект в разобранном кейсе понадобилось 50% первого взноса. На готовую квартиру работает обычная ипотека, и такие сделки тоже проходят.

Смотреть выпуск на YouTube: Дистрессы в Дубае: +26% за полтора месяца