Коммерческая ипотека в Дубае

Чем коммерческая ипотека отличается от жилищной?

Первым взносом, сроком и подходом банка к оценке. Взнос — как правило, от 30–50% стоимости, срок — обычно до 10–15 лет, а ставка обычно выше жилищной и складывается из базовой ставки и маржи банка.

Отличается и сам актив. Арендатор офиса — юридическое лицо, договор сложнее жилого, а сделки с коммерческой недвижимостью в ОАЭ могут облагаться НДС, в отличие от жилой.

Что можно купить в коммерческую ипотеку?

Офисы в бизнес-центрах — например, в Business Bay или DIFC, складские и логистические помещения в промышленных зонах, торговые площади, ритейл и шоурумы. В отдельных случаях банк финансирует и строительство.

Целое здание тоже покупают через коммерческую ипотеку, обычно с первым взносом от 30–50%. Рычаг позволяет войти в более крупный актив, но денежный поток здания должен перекрывать платежи с запасом; ориентируются на чистый операционный доход (NOI), а не на валовую аренду.

Спрос подтверждают сделки: в третьем квартале 2025 года в Дубае продали 1153 офисных лота на 3,1 млрд дирхамов — на 93% больше в деньгах, чем годом ранее. Лидеры по числу сделок — Business Bay (328) и JLT (277).

Пример расчёта

Офис стоит 4 млн дирхамов. При первом взносе 40% вы вкладываете 1,6 млн, а 2,4 млн финансирует банк. Если чистый арендный доход перекрывает платёж по кредиту, собственный капитал работает эффективнее, чем при полной оплате наличными.

Ключевое правило: доходность объекта должна быть выше стоимости обслуживания долга. Считать её нужно по фактическим ставкам аренды района, за вычетом сервисного сбора, расходов на отделку и простоя.

Что решает исход заявки?

Для банка ключевой фактор — устойчивость денежного потока объекта, затем — бизнес заёмщика и чистота сделки. Заявку с аккуратной отчётностью и длинными договорами аренды банк одобряет охотнее.

Как проходит сделка

Сделка идёт в пять шагов — от предварительного одобрения до регистрации в Земельном департаменте. Документы стоит готовить за несколько месяцев до обращения в банк: это заметно повышает шансы и улучшает условия.

1. 1

   Pre-approval

   Предварительная оценка банком: доход или бизнес заёмщика, отчётность, выписки. До подачи сравнивают условия минимум трёх банков и считают нагрузку при росте ставки.

2. 2

   Выбор объекта

   Подбор офиса, склада или торговой площади и проверка юридической чистоты, арендаторов и сроков их договоров.

3. 3

   Оценка

   Недвижимость оценивает аккредитованный оценщик банка.

4. 4

   Договоры

   Подписание ипотечного договора и договора купли-продажи.

5. 5

   Регистрация

   Сделку регистрируют в Земельном департаменте Дубая.

Почему банку так важны арендаторы?

Потому что платёж по кредиту обслуживает аренда. Офис или склад с надёжными долгосрочными арендаторами банк считает менее рискованным, а пустующее или «спекулятивное» помещение оценивает осторожнее.

Рынок сейчас на стороне владельца. По данным JLL за II квартал 2026 года, вакансия премиальных офисов в Дубае — около 0,3%, общая — 6,1% против 7,7% годом ранее; аренда класса B за год выросла на 31,5%, класса A — на 26,2%.

У складов похожая картина: заполняемость современных объектов в Jafza и Dubai Investments Park — 97–100%, а средний срок аренды вырос до 7–9 лет против 3–5 лет раньше.

Какие риски заложить в расчёт?

Простой объекта, снижение арендных ставок и рост платежа при плавающей ставке. Коммерческая недвижимость чувствительнее к экономическим циклам, чем жильё, поэтому нужна финансовая «подушка» на пустующие периоды и трезвая оценка спроса на конкретный тип помещения.

Есть расходы, которых не видно в цене. Сервисный сбор у коммерции, как правило, выше, чем у квартир, и платится независимо от того, сдано помещение или нет.

Кто ведёт работу?

Приглашённый ипотечный брокер — независимый специалист-практик, а не сотрудник нашей компании. Он сравнивает условия нескольких банков, готовит документы и ведёт переговоры: по коммерческим кредитам условия обсуждаются индивидуально.

Мы подбираем эксперта под тип объекта и профиль вашего бизнеса, знакомим с ним и остаёмся на связи до результата.

Частые вопросы

Смотрите также

• Офисы в Дубае
• Управление зданиями
• Все услуги