The Yards Plaza

Аналитика · октябрь 2026 года

Аналитика: цена входа, рост и доходность The Yards Plaza

The Yards Plaza продаётся по 2 200–2 300 AED за квадратный фут — на 4–14% дешевле новых офисных запусков в Motor City и Sports City, которые идут по 2 400–2 550 AED. При аренде 250 AED за фут в год это 10,9–11,4% валовой доходности, но ставку ещё предстоит подтвердить: офисы сдадут в третьем квартале 2029 года.

Источник — аналитическая записка застройщика The Yards Plaza (Beyond) об офисном рынке Дубая, октябрь 2026 года. Это материал самого застройщика, а не независимого консультанта: цифры рынка в нём взяты из открытых отчётов, а сценарии роста и аренды — расчётная иллюстрация, не прогноз. Наши оговорки стоят под таблицами.

• ~123 млн кв. футов — действующий офисный фонд Дубая
• ~94% заполняемость офисов по городу
• 238 AED средняя ставка аренды за кв. фут в год
• 24,2 млн кв. футов новых офисов заявлено на 2026–2030 годы
• 5 123 сделки с офисами за последние 12 месяцев
• 4,82 млн AED средняя сумма сделки с офисом
• 55,47 млрд AED сделки с коммерческой недвижимостью за 8 месяцев 2026 года
• ~2/3 доля офисов в этих сделках
• +21% рост объёма сделок с коммерческой недвижимостью за год
• +16% рост ставок на лучшие офисы за год, II квартал 2026

Для масштаба: средняя ставка за офис с отделкой в деловых районах, AED за квадратный фут в год: DIFC — 400, Dubai Design District — 280, The Greens — 260, Business Bay — 251.

Сколько в пригородах офисов Grade A?

Мало — и в этом главный довод за новые проекты. По городу к Grade A относится 35–45% действующих офисов, в Motor City — 25–35%, в Sports City — 5–10%. Исключение — Dubai Hills, где новый фонд почти целиком этого класса, но юнитами там офисы почти не продают.

Сколько стоят офисы в пригородах — готовые и на стройке?

Готовый офис в Sports City продаётся по 800–1 400 AED за квадратный фут, в Motor City — по 1 700–2 500. Новые проекты на стройке стоят 2 000–2 550 AED: это цена замены старого фонда зданием другого класса. Показатель цены сделок в Motor City, по данным Земельного департамента, вырос примерно на 26%, запрашиваемые цены — на 17–18% за шесть месяцев.

У The Yards Plaza записка берёт диапазон 2 000–2 300 AED; на старте продаж застройщик называет 2 200–2 300 AED за фут. Аренды у проектов на стройке нет: ставку покажут первые договоры после сдачи.

Насколько The Yards Plaza дешевле соседних запусков?

При цене старта 2 200–2 300 AED за фут — на 4–14%. Сравнение идёт с двумя новыми проектами и с лучшими готовыми офисами Motor City. Цифра «до 22%» из записки получается только при 2 000 AED за фут, а по такой цене проект не продаётся.

Минус означает, что The Yards Plaza дешевле ориентира. Это разница цен входа, а не обещание роста: 2 400 AED для готовых офисов Motor City — верх диапазона 1 700–2 500, то есть цена лучшего дома района.

Сколько офис в The Yards Plaza может стоить к сдаче?

При росте 8% в год офис, купленный по 2 200 AED за фут, к третьему кварталу 2029 года стоил бы около 2 770 AED. Сценариев три, и все они скромнее недавнего роста цен в пригородах на 18–26%: записка сама оговаривает, что такой темп не повторяется бесконечно.

Сложный процент за 3 года от цены покупки, AED за фут, округлено до десяти. Это арифметика сценария, а не оценка: цену к сдаче определят сделки в готовом доме.

Какую доходность даёт аренда офиса в The Yards Plaza?

От 8,7% до 13,6% валовых при цене старта — если офис сдаётся без отделки за 200–300 AED за фут в год. Офисы передают в состоянии shell & core, поэтому записка считает два варианта: сдать как есть или вложить в отделку ещё 400 AED за фут.

Выделены строки с ценой старта. Доходность валовая — годовая аренда к вложенному: без сбора Земельного департамента 4%, сервисного сбора, простоя между арендаторами, комиссии за сдачу и расходов на кредит.

С чем сравнивать эти ставки

• Dubai Hills Business Park Grade A с отделкой 350 AED
• Control Tower, Motor City готовые с отделкой, выше среднего по району 155–270 AED
• Stadium Point, Dubai Sports City лучший обычный офис района 125–165 AED

Готовые офисы с отделкой в Motor City сейчас просят 150–170 AED за фут в год, в Sports City — 120–165. Базовый сценарий записки — 250  AED за офис без отделки — выше этих ставок и предполагает, что новый Grade A возьмёт премию к старому фонду. Подтвердить её можно будет только договорами после сдачи.

Кому сдавать офис в жилом квартале?

Компаниям, которым нужен адрес рядом с домом сотрудников и клиентов, а не вывеска в деловом центре. Записка называет четыре группы арендаторов и собственников:

• профессиональные услуги, агентства недвижимости, технологические и креативные компании;
• инженерные и проектные бюро, торговля и интернет-магазины, подбор персонала;
• администрации школ и клиник, сервисы для жителей района;
• компании, покупающие офис для себя, и инвесторы под аренду.

Что в этих цифрах условно?

• Записку подготовил застройщик The Yards Plaza. Сценарии роста цены и ставки аренды в ней — модель, а не прогноз и не гарантия; так сказано и в самом документе.
• Доли Grade A по районам — оценка по составу зданий, а не классификация Земельного департамента.
• Цены продажи и аренды — запрашиваемые и по недавним сделкам на 2026 год; у проектов на стройке это прайс застройщика, который пересматривают по нескольку раз в год.
• Истории аренды у проекта нет. Доходность в таблицах — валовая и зависит от ставки, которой на рынке этого района ещё не существует.

Данные рынка в записке — со ссылкой на Knight Frank (обзоры офисного рынка за I и II полугодия 2025 года), Savills (I квартал 2026), CBRE (II квартал 2026), Cushman & Wakefield (стоимость отделки, 2026), Земельный департамент Дубая, Bayut и Property Finder (2026). Ещё три офиса на стройке посчитаны по схеме «вход — выход — аренда» в разделе «Три проекта: расчёт».