Как банки заманивают клиентов: ипотека в Дубае под 3,75%

Что такое рекламная ставка по ипотеке

Рекламная, или стартовая, ставка — это пониженный процент на первый период кредита. Банк выносит её на баннер, потому что большинство заёмщиков сравнивает предложения по одной цифре. Срок действия у таких ставок разный: бывает один месяц, бывает фиксация на три–пять лет. От этого срока и зависит, насколько выгодно предложение.

В примере, который разбирает Олег, ставка 3,75% действует всего первый месяц. Это маркетинговый приём: он привлекает нового заёмщика, а основную часть срока кредит обслуживается уже по другим условиям.

Как банк считает ставку после стартового периода

После окончания стартового периода ипотека в ОАЭ обычно становится плавающей. Процент складывается из двух частей:

• EIBOR — базовая межбанковская ставка ОАЭ. Она меняется вслед за рынком и одинакова для всех банков.
• Маржа банка — надбавка конкретного банка, прописанная в договоре. Она зависит от банка, профиля заёмщика и суммы кредита.

На момент записи ролика EIBOR был около 3,66%, маржа банка в примере — около 2%. В сумме это примерно 5,66% годовых. Именно столько заёмщик платит уже со второго месяца вместо обещанных 3,75%.

Сколько это стоит в деньгах

Разница почти в два процентных пункта кажется небольшой, пока не перевести её в ежемесячный платёж. Мы посчитали пример по аннуитетной формуле для кредита на 25 лет:

Параметр	Ставка 3,75%	Ставка 5,66%
Кредит $300 тыс., платёж в месяц	около $1 540	около $1 870
Кредит $400 тыс., платёж в месяц	около $2 060	около $2 500
Разница в год при $400 тыс.	—	около $5 300

Расчёт не включает страховки, комиссии и сборы банка. Это пример для понимания масштаба, а не условия конкретного банка. Чем больше сумма и длиннее срок, тем заметнее разница: за весь срок кредита она складывается в десятки тысяч долларов.

Почему банки так делают

Рынок ипотеки в Дубае конкурентный, и банки борются за новых клиентов. Низкая цифра на баннере работает лучше, чем честная формула с EIBOR и маржой. При этом заёмщик, который уже оформил кредит, редко уходит в другой банк: мешают штраф за досрочное погашение, расходы на оценку объекта и регистрацию, да и просто привычка.

Поэтому смотреть нужно на условия после стартового периода. Именно они определяют, сколько вы заплатите за 20–25 лет.

Если ипотека взята 4–7 лет назад

У многих, кто оформлял кредит несколько лет назад, фиксированный период уже закончился. Платёж идёт по плавающей ставке, и маржа в старом договоре нередко выше той, что банки сейчас предлагают новым клиентам. Такую ипотеку стоит пересчитать.

Инструмент здесь — рефинансирование, то есть перевод кредита в другой банк на новых условиях. Оно выгодно, когда экономия на платежах за несколько лет превышает расходы на переход. Для расчёта нужны остаток долга, текущая ставка и маржа, сумма штрафа за досрочное погашение и предложения двух–трёх банков.

Как проверить предложение банка

1. Узнать, на какой срок действует рекламная ставка: месяц, год или несколько лет.
2. Попросить формулу ставки после этого периода: EIBOR какого срока и сколько процентов маржи.
3. Проверить минимальный порог ставки, ниже которого она не опустится даже при падении EIBOR.
4. Посчитать платёж по ставке после стартового периода, а не по рекламной.
5. Уточнить штраф за досрочное погашение и стоимость перехода в другой банк.
6. Сравнить полную переплату у нескольких банков на одинаковом сроке.

Риски плавающей ставки

EIBOR меняется. Если рыночные ставки вырастут, платёж по плавающей ипотеке вырастет вместе с ними. Если упадут, платёж снизится, но только до порога, указанного в договоре. Поэтому при покупке квартиры в ипотеку стоит закладывать запас на рост ставки хотя бы на один процентный пункт и держать резерв на несколько месяцев платежей.

Фиксированная ставка на три–пять лет делает платёж предсказуемым, но после окончания фиксации кредит всё равно переходит на плавающую формулу. Сравнивать варианты нужно по полной переплате за весь срок.

Частые вопросы

Правда ли, что в Дубае дают ипотеку под 3,75%? Да, но обычно на короткий стартовый период. В примере из ролика — на один месяц, после чего ставка около 5,66%.

Что такое EIBOR? Базовая межбанковская ставка ОАЭ. Плавающая ипотека считается как EIBOR плюс маржа банка.

Какая маржа у банков по ипотеке? В примере из ролика около 2%. У разных банков и для разных заёмщиков она отличается.

Можно ли снизить ставку по старой ипотеке? Да, через рефинансирование. Выгоду считают с учётом штрафа за досрочное погашение и расходов на переход.

Что выбрать — фиксированную или плавающую ставку? Фиксация даёт предсказуемый платёж на несколько лет, плавающая зависит от рынка. Решение принимают по полной переплате и запасу по бюджету.

Итог

Ипотека в Дубае под 3,75% — стартовое предложение. В примере из ролика со второго месяца ставка становится около 5,66%: EIBOR около 3,66% плюс маржа банка около 2%. На кредите $400 тыс. это около $440 в месяц сверх рекламного платежа. Перед подписанием договора считайте платёж по ставке после стартового периода, а владельцам старой ипотеки стоит проверить, не выгоднее ли рефинансирование. Команда INSIDER поможет сравнить предложения банков и посчитать ваш вариант.

Смотреть ролик на YouTube: Как банки заманивают клиентов: ипотека в Дубае под 3,75%