Налог при продаже квартиры в Дубае для резидента РФ: НДФЛ 13–15%, сроки владения и вычеты

В ОАЭ налога с продажи квартиры нет, но налоговый резидент России должен задекларировать доход и заплатить НДФЛ: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх. Налога нет, если квартира была в собственности не меньше 5 лет, а в ряде случаев — 3 лет.

Кто платит НДФЛ с продажи квартиры в Дубае?

Только налоговый резидент РФ — человек, который провёл в России 183 дня и больше за 12 месяцев подряд. Статус определяется по итогам календарного года, в котором прошла продажа.

Если в год продажи вы жили в Дубае и в России были меньше 183 дней, вы нерезидент. Доход от продажи зарубежной квартиры нерезидента в России не облагается, и декларация не нужна.

Есть ли налог на продажу недвижимости в самих ОАЭ?

Нет. В Дубае нет налога на доход от продажи и нет ежегодного налога на имущество для физических лиц. При сделке платятся сборы: 4% DLD по рынку обычно платит покупатель, продавец — комиссию агенту и сбор застройщика за справку NOC об отсутствии долгов.

Поэтому зачёта налога, уплаченного за рубежом, у вас не будет: в ОАЭ платить нечего, и российский налог считается целиком.

Через сколько лет можно продать без налога?

Общий минимальный срок владения — 5 лет. Он сокращается до 3 лет, если:

• квартира — ваше единственное жильё на дату продажи;
• она получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
• она получена по договору ренты.

Срок считается с даты регистрации права собственности, то есть с выдачи титула DLD. Для квартиры, купленной в стройке, это момент оформления титула после сдачи, а не дата первого платежа.

Как считается НДФЛ, если срок не прошёл?

Налог берут не со всей цены, а с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. Документов на покупку нет — вместо расходов применяется вычет 1 млн рублей.

• 13% — с налоговой базы до 2,4 млн рублей за год;
• 15% — с части базы сверх 2,4 млн рублей.

Пример: доход сверх расходов — 4 млн рублей. Налог: 312 тысяч (13% от 2,4 млн) плюс 240 тысяч (15% от 1,6 млн) — итого 552 тысячи рублей.

Как пересчитывать дирхамы в рубли?

Доход пересчитывается по курсу ЦБ на дату получения денег, расходы — по курсу на дату их оплаты. Из-за этого налог может появиться даже при продаже по цене покупки в дирхамах: если рубль за время владения ослаб, рублёвая разница выходит положительной.

Сохраните договор купли-продажи (SPA), платёжки по каждому взносу, титул и договор продажи. Без них расходы не подтвердить.

Когда подавать декларацию и платить налог?

Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей. Налог платится до 15 июля того же года. Если налога нет, потому что минимальный срок владения прошёл, декларацию по такой продаже подавать не нужно.

Если деньги приходят на ваш зарубежный счёт, о движении средств по нему резиденту тоже нужно отчитываться в ФНС — это отдельная обязанность от НДФЛ.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог в ОАЭ при продаже квартиры?

Нет. Налога на доход от продажи недвижимости в ОАЭ нет; платятся только сборы по сделке.

Сколько лет владеть квартирой в Дубае, чтобы не платить НДФЛ?

5 лет по общему правилу или 3 года, если это единственное жильё, наследство, подарок близкого родственника или рента.

Какая ставка НДФЛ при продаже?

13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх неё.

Платит ли НДФЛ нерезидент РФ?

Нет, если в год продажи он провёл в России меньше 183 дней: доход от зарубежной квартиры в России не облагается.

Как подготовить квартиру к продаже и сколько она стоит сейчас — на странице «Продать недвижимость в Дубае»; если продать нужно быстро — срочная продажа квартиры.