Недвижимость в Таиланде: купить и сдать в аренду — сколько это приносит на самом деле

Это разбор с Игорем, нашим партнёром по Таиланду: он живёт на Пхукете больше четырёх лет и вышел на тайский рынок ещё в 2018 году. Все цифры ниже — его, названные в кадре, и относятся к осени 2026 года.

Где выгоднее купить до 200 тысяч долларов — в Дубае или в Таиланде?

За эти деньги Таиланд даёт больше: более интересное место, больше метров и лучше качество. Так гость отвечает прямо, без оговорок — и это сравнение бюджета, а не рынков целиком.

Основной покупатель на Пхукете — россияне, и цель у них чаще не доход в процентах, а сохранить сбережения в валютной зоне и защитить их от инфляции. Отдельный довод — ненадёжность цифровых активов: в выпуске упомянуты взлом Binance на 6,3 млрд долларов и проблемы у других крупных игроков рынка.

Сколько реально приносит квартира в аренду на Пхукете?

От 5 до 9% годовых. Это хорошие цифры для мира, потому что налог на владение в Таиланде — 0,03% в год от стоимости по контракту: для квартиры за 200 тысяч долларов это около 60 долларов в год, то есть погрешность.

Важная оговорка, о которой не предупреждают: если приезжать жить самому в январе, в высокий сезон, можно потерять до 30% годовой доходности сразу — январь даёт выручку в десять раз выше июня.

При этом жить самому выгоднее, чем кажется в процентах: когда вы приезжаете сами, вы экономите на аренде с туристической наценкой до двух раз, хотя в абсолютных деньгах получаете меньше, чем если бы сдавали.

Можно ли сдавать квартиру в Таиланде посуточно?

Нет. Посуточная аренда в многоквартирном доме запрещена законом — минимальный срок месяц. Легально сдавать короткими сроками можно в отелях и в домах с отельной лицензией; в курортных зонах правило соблюдается не всегда.

Закон написан не против инвесторов, а ради тех, кто в доме живёт постоянно: иначе соседи у семьи со школьниками менялись бы каждые три дня. В Дубае посуточная аренда так же ограничена, и не только в люксовых домах.

Отсюда практический вывод по выбору объекта: брать квартиру под зимовщиков, семьи и экспатов — тех, кто приезжает минимум на неделю, лучше на две или на месяц. Нужна посуточная сдача — покупать с отельной лицензией. Сейчас для курортных зон рассматривается закон, который ищет компромисс.

Управляющая компания не заменяет отель: она сделает уборку и консьерж-сервис, но завтраков и отельного сервиса не будет ни у кого.

Сколько можно заработать на перепродаже?

От 10 до 20% — при тщательном выборе. Срок экспозиции на вторичке сегодня от 6 до 18 месяцев, и это реальность, а не пессимизм: рынок перенасыщен предложением, особенно в нижних чеках.

Чтобы объект продался, у него должны быть уникальные характеристики, хорошая локация и репутация дома после сдачи — в том числе за счёт уровня эксплуатации. Такие дома люди сами хотят арендовать, и арендаторы становятся покупателями.

Какие кейсы сработали, а какие нет?

• Лагуна, студия около 30 м². Куплена сразу после пандемии за 4 млн бат, внесена была половина суммы. Продана за 5,5 млн на руки: плюс 1,2 млн бат за полтора года, почти 50% на вложенные деньги, то есть 30–35% годовых. Сегодня у застройщика в этом же комплексе цены 6–7 млн.
• Пляж Най Янг, покупка за 3,2 млн бат. Внесён первый взнос и небольшая часть суммы. Продажа — плюс 500 тысяч бат за год и четыре-пять месяцев, те же примерно 50% на вложенное.
• Бронь в туристической локации. Квартира 35 м² с мебелью и техникой при рыночной цене около 4 млн бат забронирована за 3,3 млн — порядка 100 тысяч долларов.
• И честный ноль. Когда на остров зашли крупные застройщики, их продукт оказался дороже на 5–10%, но значительно лучше — и перепродажа прежних объектов встала. Аренда в этих домах при этом работает.

Отдельно гость предупреждает об ошибке выжившего: удачный кейс трёхлетней давности рекламируют до сих пор, хотя окно в том комплексе давно закрылось. Каждая новая инвестиция — это новое место, и окно открывается на день, месяц, максимум полгода.

Почему студия за 100 тысяч долларов — самая опасная покупка?

Потому что это самый массовый товар на рынке. В районе Банг Тао порядка 25 тысяч квартир, и 70% из них — студии и однушки: продать такую среди тысяч таких же нечем, а 5–10 тысяч долларов разницы в цене на вторичке покупателя не удерживают.

Сдаётся лучше то, чего мало: хорошая локация, меньше квартир в доме, новый дом там, где вокруг старый фонд. Пример из выпуска — Патонг, где сейчас почти ничего не строится. Проект крупного тайского застройщика в 800 метрах от моря, с планом оплаты 50 на 50 и сроком два года, по оценке гостя может дать 10–11% именно из-за дефицита нового жилья.

Клиенту с бюджетом 220 тысяч долларов, который рассчитывал на 5 тысяч долларов дохода в месяц, он отвечает прямо: реальная максимальная доходность вдвое меньше ожидаемой.

Фрихолд и лизхолд: как иностранцу оформить квартиру?

В полную собственность иностранцы могут владеть 49% площади квартир в доме — это квота. Оставшуюся часть застройщик передаёт по аренде на 30 лет: законом гарантированы именно 30 лет, а продление — коммерческое условие контракта.

Поэтому лизхолд имеет смысл брать у крупных девелоперов: продление зависит от того, кто его обещает. Юридическая база в Таиланде, по оценке гостя, лучшая в Юго-Восточной Азии: есть земельный департамент, который регистрирует недвижимость по завершении строительства, и эскроу у адвокатов на вторичном рынке.

Почему у иностранцев отнимают виллы?

Потому что землю иностранец купить не может, а виллы годами оформляли через фиктивную тайскую компанию: 49% у иностранца, 51% у номиналов, сам покупатель — директор. Схему продавали как «распространённую практику», и часто люди не понимали, что она незаконна.

Чем это заканчивается сейчас: предписание продать за полгода, уголовные дела, возможная депортация. Люди вынуждены продавать с большим дисконтом, чтобы избежать преследования или конфискации. Дополнительный состав — неуплаченные пошлины и налоги: через компанию сделку проводили мимо них.

Легальный путь к вилле один: земля в аренду на 30 лет, дом в собственность или тоже в аренду. Команда гостя не продала ни одной виллы по номинальной схеме — и поэтому делала упор на квартиры, где структура владения понятнее.

Зачем нужна база по всему рынку острова?

Чтобы считать, а не верить рекламе. Рынок Пхукета и Паттайи сведён в одну базу и обновляется не реже раза в неделю: что строится, сколько предложений осталось у каждого застройщика, по каким ценам продавали и продают сейчас.

По этой базе на острове построено и строится больше 50 тысяч квартир, и видно, какие локации перенасыщены конкретным типом жилья, а где предложения нет вовсе. Сравнение, которое приводит гость: это как знать три карты на флопе до того, как сделать ставку.

Таиланд, Грузия или Бали — что выбрать?

Бали гость из списка исключает: структуры законодательства там, по его словам, по сути нет, и это направление его команда закрыла. Грузия, наоборот, ему нравится как спокойный вариант: 4–6% годовых в хорошем месте, Тбилиси или Батуми, с хорошим климатом и едой.

Таиланд отличается тем, что покупать можно по всей стране — Пхукет, Бангкок, Паттайя, Хуахин, Чиангмай, Самуи, — а не в одном-единственном районе.

Почему именно Пхукет?

Это сочетание инфраструктуры крупного города и лучшего курорта: пляжи с зеленью и холмами, международный аэропорт с шестью рейсами в Сингапур ежедневно, рестораны мировых брендов, отреставрированная историческая архитектура.

Для семьи решает образование и спорт: международные школы целыми кампусами — с олимпийским бассейном, трёхэтажными спортивными комплексами и планетарием, — корты, футбольные поля, открывается хоккейная арена.

Долго жить в стране позволяют визовые программы, и они не связаны с недвижимостью: элитная виза на 20 лет стоит 2 млн бат (порядка 60 тысяч долларов), на 5 лет — около 20 тысяч долларов.

Что есть в премиальном сегменте?

Пример из выпуска: в Лагуне, у международного сертифицированного гольф-поля в 800 метрах от моря, квартира 128 м² с двумя спальнями, отделкой и мебелью — 19 млн бат (порядка 600 тысяч долларов) в рассрочку на 9 лет. Ближе к морю, в 200 метрах, 100 м² стоят 25 млн бат — около 750 тысяч.

Доходность премиального сегмента ниже, чем ждут: официальные цифры управляющей компании такого проекта — от 4 до 7,5%. В одной из резиденций на первой линии застройщик платит 5% гарантированной доходности пять лет, и два месяца в году собственник может жить сам.

Какую недвижимость не стоит покупать даже со скидкой 30%?

Объекты застройщиков с уже накопленным негативным опытом: задержки сдачи, низкое качество строительства и — особенно — слабая управляющая компания, которая потом следит за домом. Скидка этого не компенсирует.

Частые вопросы

Правда ли, что квартиры на Пхукете дают 10% годовых?

В 95% случаев нет. Реальный диапазон — 5–9% годовых, по управляющей компании в среднем 7,1–7,8%. Отдельные случаи с 12–13% бывают, но это не правило, на которое стоит рассчитывать.

Сколько стоит владеть квартирой в Таиланде?

Налог на владение полной собственностью — 0,03% от стоимости по контракту в год. Для квартиры за 200 тысяч долларов это около 60 долларов в год, плюс расходы на обслуживание комплекса.

Можно ли иностранцу купить землю или виллу в Таиланде?

Землю — нет. Легальная схема для виллы одна: земля в долгосрочную аренду на 30 лет, дом в собственность или в аренду. Оформление земли через тайскую компанию с номинальными акционерами незаконно, и сейчас по таким объектам выносят предписания продать за полгода.

Сколько времени занимает перепродажа квартиры на Пхукете?

От 6 до 18 месяцев. Заработок при грамотном выборе — 10–20%; в перенасыщенных локациях с массовыми студиями перепродажа часто выходит в ноль.

Что лучше для сдачи — студия или квартира побольше?

Решает не площадь, а дефицит: в доме и локации, где таких квартир мало, сдаётся лучше. Студий и однушек на рынке больше всего, поэтому именно в них конкуренция и простои самые высокие.