Самая выгодная стратегия в ипотеке: 30% своих денег и перепродажа через три года

В чём суть стратегии

Покупатель приобретает квартиру по сегодняшней цене и вносит около 30% её стоимости своими деньгами. Оставшиеся 70% оплачивает банк по ипотеке. Дальше квартира остаётся у владельца примерно три года. За это время рынок проходит часть цикла, с него уходят продавцы, вынужденные продавать со скидкой, и объект можно продать дороже. Наша оценка, которую мы называем в ролике, — плюс 15–20% к сегодняшней цене.

Ключевое слово здесь — рычаг. Рост цены считается от всей стоимости квартиры, а своих денег в сделке только треть. Поэтому прибыль на вложенный капитал получается в несколько раз больше, чем сам процент роста цены.

Почему новые проекты будут дороже

Цена квартиры у застройщика складывается из стоимости земли, строительства и его маржи. Строительные материалы за последнее время заметно подорожали. По нашей оценке, все новые проекты, которые будут выходить на рынок, стартуют минимум на 20% дороже нынешних. Застройщики не продают ниже себестоимости, поэтому снизить цену им просто некуда.

Для покупателя из этого следует простой вывод. Квартира, купленная сегодня, через несколько лет будет конкурировать с новыми проектами, которые стоят заметно дороже. Это поддерживает цены на уже построенное и строящееся жильё и даёт сегодняшней покупке запас.

Зачем ждать три года

На любом рынке есть так называемые стрессовые продавцы. Это владельцы, которым срочно нужны деньги, или те, кто не рассчитал платежи. Они выставляют квартиры ниже рынка, и пока такие предложения продаются, цена в районе держится ниже, чем могла бы.

Три года — горизонт, за который, по нашей оценке, основная часть таких продавцов уходит с рынка. После этого квартиру можно продавать без давления дешёвых лотов по соседству. Владелец при этом не обязан держать квартиру пустой: её можно сдавать, и аренда покроет часть ежемесячного платежа.

Как выглядит расчёт на условном примере

Возьмём квартиру за $300 тыс. Своих денег покупатель вносит $90 тыс., ипотека — $210 тыс. Если через три года квартира продаётся на 15% дороже, то есть за $345 тыс., рост цены составляет $45 тыс. Это половина вложенных $90 тыс. При росте на 20% разница составит уже $60 тыс., то есть около двух третей вложенного капитала.

Из этой суммы нужно вычесть проценты по ипотеке за три года, сборы на оформление и расходы на продажу. Часть процентов при этом может покрыть аренда. Пример условный: мы показываем механику, а реальную сделку считаем на конкретных ставках и ценах.

• Свои деньги: около 30% стоимости плюс сборы на оформление.
• Ипотека: около 70% стоимости, ставка и срок зависят от банка и профиля заёмщика.
• Горизонт: около трёх лет владения.
• Ориентир роста: по нашей оценке, 15–20% к сегодняшней цене.
• Свободный капитал: около 70% суммы остаётся у покупателя в резерве или для второго объекта.

Что проверить перед сделкой

Первое — ставку и срок ипотеки. Разные банки дают разные условия под один и тот же профиль, и разница в ставке за три года превращается в заметную сумму. Стоит сравнить предложения нескольких банков и получить предварительное одобрение до выбора квартиры.

Второе — нагрузку на доход. Платёж нужно вносить каждый месяц все три года, независимо от того, сдана квартира или нет. Мы советуем держать резерв минимум на несколько месяцев платежей.

Третье — расходы на выход. При продаже квартиры в ипотеке банку гасят остаток долга, а за досрочное погашение может взиматься комиссия. Плюс комиссия агента и сборы. Всё это нужно заложить в расчёт заранее.

Четвёртое — ликвидность. Перепродавать будет проще квартиру в востребованном районе и в популярном формате. Сравните цену выбранного объекта с новыми проектами рядом: запас должен быть виден уже в момент покупки.

Какие риски у стратегии

Главный риск — рынок вырастет меньше, чем ожидается, или позже. Тогда выгода сократится, а горизонт владения может растянуться, и всё это время придётся обслуживать ипотеку. Второй риск — изменение личной ситуации, из-за которого платить станет тяжелее. Именно поэтому важны резерв и аренда, которая снижает нагрузку. Цифры, которые мы называем, — наша оценка рынка, а не гарантия доходности.

Кому подходит эта стратегия

Стратегия подходит покупателям со стабильным доходом, которые готовы держать квартиру около трёх лет и хотят задействовать капитал эффективнее, чем при покупке на все деньги. Она подходит и тем, кто планирует купить несколько объектов: вместо одной квартиры за свои деньги можно зайти в две-три сделки с ипотекой.

Если доход нестабилен или горизонт короче года, лучше сравнить эту схему с другими вариантами на цифрах.

Частые вопросы

Сколько своих денег нужно на ипотеку в Дубае? В нашей стратегии — около 30% стоимости плюс сборы на оформление. Точная доля зависит от банка, статуса покупателя и цены объекта.

Почему цены на новые проекты вырастут? Подорожали строительные материалы. По нашей оценке, новые проекты будут выходить минимум на 20% дороже нынешних.

Сколько можно заработать через три года? Наша оценка — плюс 15–20% к сегодняшней цене квартиры. С учётом рычага доходность на вложенный капитал выше, но из неё нужно вычесть проценты и расходы.

Можно ли сдавать квартиру в это время? Да, аренда покрывает часть ежемесячного платежа и снижает нагрузку на бюджет.

Итог

Самая выгодная стратегия в ипотеке, по нашей оценке, — купить квартиру по сегодняшней цене с 30% своих денег, подождать около трёх лет, пока с рынка уйдут стрессовые продавцы, и продать с плюсом 15–20%. Новые проекты дорожают из-за стоимости стройки, и это поддерживает цену сегодняшней покупки. По этой схеме мы сейчас покупаем и сами, а каждую сделку для клиентов считаем отдельно на реальных ставках.

Смотреть ролик на YouTube: Самая выгодная стратегия в ипотеке: 30% своих денег и перепродажа через три года