Запросы ФНС о сделках с недвижимостью в ОАЭ: что известно налоговой и что делать владельцу квартиры в Дубае

С лета 2026 года ФНС направляет россиянам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ, совершённых с 2023 года. По данным РБК, речь идёт о нескольких десятках писем, в основном по продажам 2023–2024 годов в Дубае, есть запросы и по Абу-Даби. Налоговой известны даты продаж, адреса, площади и суммы сделок.

Что именно запрашивает налоговая?

Инспекция просит объяснить доход от продажи квартиры в ОАЭ: задекларирована ли сделка и уплачен ли НДФЛ. По словам консультантов, на которых ссылается РБК, у инспекторов есть выписки, похожие на данные Земельного департамента Дубая.

Массовой проверки ФНС не объявляла. Это точечные запросы по конкретным людям и сделкам. Но для крупной недоплаты, по оценке юристов, хватает и одной продажи.

Передаёт ли Дубай данные о собственниках в Россию?

Официально — нет. ФНС заявляет, что автоматического обмена данными о доходах от продажи и использования недвижимости между Россией и ОАЭ не предусмотрено. Как именно получены сведения, неизвестно.

При этом автоматический обмен данными о банковских счетах работает давно, а между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Деньги от продажи почти всегда проходят через банк — и оставляют след. Об обновлённом соглашении мы писали в материале о новом налоговом соглашении России и ОАЭ.

Кого касаются запросы?

Только налоговых резидентов России — тех, кто провёл в России 183 дня и больше за 12 месяцев подряд. Статус считается по итогам года, в котором прошла продажа.

Если в год продажи вы жили в Дубае и были в России меньше 183 дней, доход от продажи зарубежной квартиры в России не облагается. Но отвечать на запрос всё равно нужно — с документами, подтверждающими статус.

Сколько налога придётся заплатить?

В ОАЭ налога с продажи квартиры нет, поэтому зачесть нечего: российский НДФЛ считается целиком. Ставка — 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх. Налога нет, если квартира была в собственности не меньше 5 лет, а в ряде случаев — 3 лет.

Срок владения считается с даты регистрации права собственности, то есть с выдачи титула. Для квартиры, купленной в стройке, это момент оформления после сдачи, а не дата первого платежа. Подробный расчёт — в разборе налога при продаже квартиры в Дубае для резидента РФ.

Что грозит, если налог не уплачен?

Доначисление НДФЛ, пени и штраф. При недоплате в крупном и особо крупном размере возможна уголовная ответственность. Отдельно инспекция может проверить, соблюдено ли валютное законодательство при расчётах.

Что делать владельцу квартиры в Дубае сейчас

• Определить свой налоговый статус за год каждой продажи — по датам въезда и выезда.
• Проверить срок владения по дате титула, а не по договору с застройщиком.
• Собрать договор купли-продажи, титул, выписки о движении денег и подтверждение расходов на покупку — они уменьшают базу.
• Если запрос пришёл — отвечать в срок и с документами, лучше с налоговым консультантом.

Для тех, кто только собирается продавать, порядок действий тот же, но заранее. Сторону продавца в Дубае — справку NOC, погашение ипотеки и расходы — мы разбирали отдельно в материале о продаже квартиры в Дубае.

Частые вопросы

За какие годы приходят запросы?

В основном по сделкам 2023–2024 годов, есть сведения о проверке продаж 2025 года.

Нужно ли платить НДФЛ, если я живу в Дубае?

Нет, если в год продажи вы были в России меньше 183 дней и не являлись налоговым резидентом.

Через какой срок владения налога нет?

Через 5 лет владения, а в ряде случаев — через 3 года, считая с даты титула.

Платится ли налог с продажи в самом Дубае?

Нет. В ОАЭ нет налога на доход от продажи квартиры для физических лиц.

Расчёт НДФЛ по сроку владения и примеры — в разборе налога при продаже квартиры в Дубае.