Форматы квартир в Дубае: студия, 1BR, 2BR с комнатой для прислуги — чем они отличаются от привычных

Первое, на чём спотыкается покупатель из СНГ, — счёт комнат. В Дубае квартиру описывают числом спален, а не комнат: 1BR (one bedroom) — это гостиная с кухонной зоной плюс отдельная спальня. По московской логике это «евродвушка», хотя в объявлении она однокомнатная. Отсюда половина недоразумений при сравнении цен: «однушка за 1,5 млн дирхамов» на самом деле квартира с двумя изолированными зонами и, как правило, двумя санузлами.

Второе — единица площади. Застройщики и порталы считают в квадратных футах: 1 м² ≈ 10,76 фута. Студия на 450 футов — это около 42 м², 1BR на 750 футов — около 70 м². И в эту цифру часто входит балкон или терраса, поэтому жилая площадь внутри стен бывает заметно меньше заявленной. Сравнивать квартиры надо по одинаково посчитанной площади, иначе цена за фут вводит в заблуждение.

Форматы по порядку: что обычно внутри

Формат	Типичная площадь	Что внутри	Кому сдаётся
Студия	350–550 фут² (32–51 м²)	Одна зона со спальным местом, кухня у стены, один санузел	Одиночки, студенты, короткие контракты
1BR	650–900 фут² (60–84 м²)	Гостиная, спальня, чаще два санузла (при спальне и гостевой)	Самый ходовой арендный формат: пары и одиночки с доходом
1BR + study	800–1 000 фут²	Плюс кабинет без окна или с малым окном — спальней по документам не считается	Те, кто работает из дома
2BR (+ maid)	1 000–1 500 фут²	Две спальни с санузлами, гостевой санузел, часто комната для прислуги и прачечная	Семьи, долгие контракты
3BR + maid	1 500–2 200 фут²	Мастер-спальня с гардеробной, комната для прислуги со своим санузлом	Семьи с детьми; конкурирует с таунхаусами

Диапазоны ориентировочные: у люксовых башен и у бюджетных домов в JVC площади одного и того же формата расходятся в полтора раза. Сколько такие квартиры стоят по районам, мы разбирали отдельно — цены по районам и по числу спален.

Детали, которых нет в Москве, — и сколько они стоят

Санузел на каждую спальню. Стандарт рынка — ванная при каждой спальне плюс гостевой туалет. Для аренды это не роскошь, а норма: 2BR с одним санузлом на двоих жильцов-соседей сдаётся хуже и дольше.

Прачечная (laundry). Отдельная ниша или кладовая со стиральной и сушильной машиной. Сушить бельё на балконе во многих домах запрещено правилами управляющей компании, поэтому отсутствие этого места — реальный минус, а не мелочь.

Комната для прислуги (maid's room). Небольшое помещение 4–8 м², часто без окна, иногда со своим санузлом. На практике её используют как кладовую, кабинет или гардероб. Добавляет к цене меньше, чем полноценная спальня, но в семейном сегменте её отсутствие сужает круг арендаторов. Превращать её в спальню «по-тихому» нельзя — об этом в разборе перепланировки.

Закрытая кухня. В домах, рассчитанных на семьи из региона, кухня бывает отдельной и с отдельным входом — так готовить может персонал, не проходя через гостиную. Европейскому покупателю привычнее открытая. Для перепродажи важно, какой формат доминирует в конкретном доме: выделяющаяся квартира продаётся дольше.

Парковка. Машино-место обычно закреплено за квартирой и вписано в документы; у больших форматов — два места. Докупить место позже в готовом доме бывает невозможно, поэтому это стоит проверить до сделки, а не после.

Какой формат брать под свою цель

• Под долгосрочную аренду с минимальным порогом входа — студия или компактная 1BR у метро. Доходность в процентах у маленьких форматов обычно выше, но и конкуренция среди одинаковых студий в новом доме жёстче.
• Под аренду с меньшей текучкой — 1BR и 2BR: семьи и пары продлевают контракты, простоев меньше.
• Для себя с семьёй — 2BR+maid или 3BR+maid; здесь уже стоит сравнить с таунхаусом в том же бюджете.
• Под перепродажу — формат, которого в районе мало. Если в новом квартале 70% лотов — студии, через три года на вторичке продавать студию будет труднее всего.

Отдельная ловушка — «1BR + study» и «2BR + maid» в рекламе нового проекта. Кабинет и комната для прислуги — не спальни, и арендатор это видит сразу. Сравнивать такие квартиры надо с обычной 1BR и 2BR, а не с форматом на спальню больше, иначе переплата за «лишнюю комнату» не вернётся ни в аренде, ни при продаже. Как считать цену, чтобы разница в площади и планировке не обманывала, — в материале цена за квадратный фут против цены за квартиру.

Прежде чем выбирать между студией и 1BR, посмотрите, сколько такие квартиры стоят в разных районах: разбор цен по районам и по числу спален.