Индекс цен ValuStrat за сентябрь 2026: рынок Дубая у плато, 80% вилловых комьюнити без движения

Индекс цен ValuStrat на жильё Дубая за сентябрь 2026 года — 218,6 пункта против 218,8 в августе: минус 0,1% за месяц. За год цены ниже на 4,5%, от февральского пика — на 10,3%. Главное в отчёте — без движения остались 80% вилловых и 77% квартирных комьюнити.

Что показал индекс ValuStrat за сентябрь?

Снижение почти остановилось. В августе индекс терял 0,2% за месяц, в сентябре — 0,1%. Средневзвешенная цена жилья — 3,354 млн дирхамов, или 1 511 AED за квадратный фут против 1 513 месяцем раньше.

• Виллы: в среднем 12,957 млн AED, 2 033 AED за фут, минус 0,1% за месяц и 3,4% за год;
• Квартиры: в среднем 1,781 млн AED, 1 392 AED за фут, минус 0,1% за месяц и 6,4% за год.

Об августовском отчёте, где виллы впервые с 2021 года ушли в годовой минус, мы писали в разборе индекса ValuStrat за август.

Почему говорят о плато?

Потому что неподвижных комьюнити стало заметно больше. В августе без изменения цены остались 73% вилловых и 61% квартирных комьюнити, в сентябре — уже 80% и 77%. Коррекция не разгоняется, а растекается и гаснет.

Для покупателя это смена режима: в начале года продавец уступал каждый месяц, теперь цены стоят. Ждать дальнейшего падения по всему рынку оснований меньше, чем весной.

Насколько виллы выросли с 2021 года?

Индекс вилл — 291,8 пункта при базе январь 2021 = 100, то есть виллы стоят почти втрое дороже, чем в начале 2021 года. Индекс квартир — 168,1 пункта. По оценке ValuStrat, старые вилловые комьюнити на 186% дороже постпандемийного уровня и на 75% выше пика 2014 года.

Квартиры прошли цикл скромнее: плюс 68% к постпандемийному дну и всё ещё около 9% ниже пика 2014-го.

Где виллы дорожают, а где дешевеют?

Рынок вилл расслоился. Лидер годового роста — Jumeirah Islands, плюс 9,4%.

Рост за год	%	Снижение за год	%
Jumeirah Islands	+9,4	Mudon	−9,2
Emirates Hills	+5,9	Palm Jumeirah (виллы)	−8,5
The Villa	+3,7	Dubai Hills Estate	−8,3
Reem	+2,6	Victory Heights	−8,1
The Meadows	+2,5	Arabian Ranches	−7,1

В квартирах растут доступные районы: Dubai Sports City +3,1%, Al Quoz Fourth +2,9%, Dubai Silicon Oasis +2,7%. Сильнее всего дешевеют дорогие адреса: Burj Khalifa −21,7%, JBR −18,3%, квартиры Palm Jumeirah −9,8%, Dubai Marina −8,4%.

Сколько сделок прошло в сентябре?

ValuStrat насчитал 9 791 сделку с жильём: 6 884 регистрации в стройке (70,3%) и 2 907 готовых домов. Стройка упала на 14,1% за месяц и на 51,3% за год, вторичка — на 4,3% и 23,5%.

• Стройка: Majan 7,5%, Azizi Venice 6,6%, JVC 6,3%, Jebel Ali Downtown 6,1%, City of Arabia 5%;
• Готовое жильё: JVC 11,6%, Business Bay 6,6%, Dubai Marina 3,9%, Downtown 3,8%, International City 3,4%.

Прайм не остановился: 15 сделок с готовым жильём дороже 30 млн дирхамов. Типичная вилла на Palm Jumeirah, по оценке ValuStrat, стоит около 36,5 млн AED, или 7 300 AED за фут.

Частые вопросы

Падают ли цены на недвижимость в Дубае в сентябре 2026?

Почти нет: минус 0,1% за месяц по индексу ValuStrat. За год цены ниже на 4,5%.

Какие виллы подорожали за год?

Jumeirah Islands (+9,4%), Emirates Hills (+5,9%), The Villa (+3,7%), Reem (+2,6%) и The Meadows (+2,5%).

Какая доля сделок приходится на стройку?

70,3% — 6 884 регистрации из 9 791 в сентябре 2026 года.

Что эти цифры значат на фоне волны сдачи 2027–2028 годов — в разборе прогноза S&P Global.