Покупка недвижимости в Дубае без визита: как работает доверенность

Купить недвижимость в Дубае, не приезжая в эмират, — не экзотика, а рутина. При покупке у застройщика сделка почти полностью проходит дистанционно: бронирование, договор, оплата переводом. На вторичном рынке переход права собственности требует присутствия в офисе доверительного управляющего (trustee) регистрации — либо вашего, либо вашего представителя по доверенности.

Поэтому вопрос не в том, можно ли купить удалённо. Вопрос в том, кто подписывает за вас и на каком основании.

Как доверенность принимают

• Её заверяют нотариально по месту вашего нахождения, затем легализуют — консульской легализацией или апостилем, в зависимости от страны, — и переводят на арабский язык сертифицированным переводчиком в ОАЭ.
• Уточните точную цепочку заверений у нотариуса заранее. Переделать цепочку легализации — это недели, и об ошибке обычно узнают уже на стойке регистрации, а не заранее.
• Дешевле и быстрее — доверенность, оформленная у нотариуса внутри ОАЭ во время короткого визита. Если вы всё равно планируете приехать — сделайте это тогда.

Что должно быть в документе

• Конкретные полномочия, а не общие формулировки. Регистратор ищет прямо прописанное право подписывать договор купли-продажи, получать титул, открывать и закрывать сделку и оплачивать сборы.
• Слишком общая доверенность может быть отклонена. Слишком узкая может не покрывать нужное действие. Обе ошибки всплывают в день сделки и обходятся одинаково дорого — как сорванный трансфер права.
• Отдельно проверьте срок действия. Многие доверенности ограничены по времени, а в некоторых офисах смотрят ещё и на то, как давно документ оформлен.
• Указывайте конкретный объект, если цель — одна сделка. Доверенность под одну конкретную сделку проще оформить и проще аннулировать.

Кто никогда не должен её держать

Тот, кто представляет другую сторону той же сделки. Ситуация, при которой брокер продавца одновременно действует по вашей доверенности, — это конфликт интересов, при котором некому проверить сделку в ваших интересах. Поверенным должен быть ваш собственный юрист или человек, который не получает оплату от продавца. Это единственный пункт в удалённой покупке, где экономить нельзя.

Деньги: куда они идут и с какого счёта

• Счёт в банке ОАЭ для покупки не обязателен. Расчёт идёт банковским переводом и чеком банка-эмитента (manager's cheque) — оба варианта возможны без местного счёта.
• Счёт понадобится позже — для коммунальных платежей, для сдачи в аренду, для ипотеки и для получения арендной платы на месте. Чтобы продать объект, на практике счёт тоже нужен: деньги от сделки должны куда-то поступить.
• Открытие счёта нерезидентом — отдельный процесс, требует личного присутствия и обычно депозита при открытии. Планируйте это заранее, а не в день перевода средств.
• При покупке у застройщика оплата идёт на эскроу-счёт проекта, а не на операционный счёт компании, и название счёта должно совпадать с названием проекта. Эта единственная проверка — самая ценная строчка во всей удалённой сделке.

Что проверить, если вы не можете прийти лично

• На вторичном рынке — что титул чист и на руках есть справка от застройщика об отсутствии возражений (NOC) на переход права.
• Видеопросмотр в реальном времени. Просите провести вас по объекту на камеру одним непрерывным дублем, а не присылать набор фотографий. Рендер и подборка снимков — это не осмотр.
• Не только квартиру, но и здание целиком: коридоры, лифты, паркинг, состояние общих зон. Это показывает, за что на самом деле платит service charge.
• Кому платит ваш брокер. При покупке у застройщика платит застройщик, и услуга для вас бесплатна. На вторичном рынке покупатель платит 2% плюс НДС. Зная, какая схема действует, вы понимаете, чей интерес совпадает с вашим.

По практике регистрации в Земельном департаменте и стандартным требованиям к легализации документов в ОАЭ.