Волна сдачи в Дубае в 2027–2028 годах: S&P Global ждёт плюс 20% жилья и коррекцию цен на инвесторские квартиры

S&P Global ожидает, что за ближайшие два года число жилых единиц в Дубае вырастет примерно на 20%, и прирост дадут в основном квартиры. По оценке агентства, сдачи 2027–2028 годов могут ускорить коррекцию цен — прежде всего в сегментах, где квартиры покупают инвесторы под перепродажу и аренду. Обзор опубликован 7 октября 2026 года.

Что именно сказало S&P Global о рынке Дубая?

Агентство связывает три фактора: прирост предложения на 20% за два года, продолжающуюся нестабильность в регионе и уже начавшуюся коррекцию цен в отдельных сегментах. Вместе они, по мнению S&P, скорее снизят и число сделок, и цены.

Базовый сценарий агентства исходит из того, что перебои, связанные с войной в регионе, продолжатся и в следующем году. Отдельные сегменты, по словам аналитиков, корректируются уже сейчас.

Почему волна сдачи 2027–2028 бьёт именно по инвесторам?

Потому что ключи получают одновременно тысячи владельцев одинаковых квартир. Большая часть из них покупала не для жизни: кто-то хочет продать сразу после сдачи, кто-то — сдать в аренду. В одном доме и районе на рынок выходят сотни похожих объявлений.

Покупатель готового жилья в такой момент выбирает из десятков почти одинаковых вариантов и торгуется. Арендатор — тоже. Отсюда давление и на цену продажи, и на арендную ставку в первый год после сдачи.

Семейный сегмент — виллы и таунхаусы, квартиры с большой площадью в обжитых районах — S&P в этом контексте не выделяет. Прогноз касается прежде всего квартир, купленных как вложение.

Что уже видно в цифрах III квартала 2026 года?

По квартальному обзору жилого рынка, в III квартале 2026 года в Дубае прошло около 34 000 сделок с жильём на 72,6 млрд дирхамов. К тому же кварталу прошлого года сумма сделок упала на 47%, число — на 38%.

Одновременно растёт доля готового жилья. Подробно — в нашем разборе вторичного рынка Дубая в III квартале 2026 года: покупатели всё чаще выбирают то, что можно посмотреть и сразу сдать.

Показатель	Значение	Источник
Прирост жилого фонда за два года	около 20%, в основном квартиры	S&P Global
Сделки с жильём, III квартал 2026	около 34 000	квартальный обзор рынка
Сумма сделок, III квартал 2026	72,6 млрд дирхамов	квартальный обзор рынка
Изменение суммы к III кварталу 2025	минус 47%	квартальный обзор рынка
Изменение числа сделок	минус 38%	квартальный обзор рынка

Застройщикам это грозит?

По оценке S&P, у крупных застройщиков с рейтингом — Damac, Emaar, Omniyat и Sobha Realty — запас прочности есть: большой портфель уже проданных, но ещё не признанных в выручке объектов и немного просрочек по платежам покупателей. Это поддерживает их рейтинги.

Для покупателя это важная разница. Риск волны сдачи — не в том, что дом не достроят у крупного застройщика, а в том, по какой цене получится продать или сдать квартиру в момент, когда рядом сдаются сотни таких же. Про риск сроков — отдельно: главный риск рынка Дубая — задержки сдачи.

Что делать, если вы купили квартиру на котловане со сдачей в 2027–2028 годах?

Решение зависит от цели покупки и от того, сколько уже внесено. Общий порядок действий такой:

• Посчитать, сколько квартир сдаётся в вашем районе в тот же год. Чем больше похожих лотов, тем сильнее торг в первые месяцы.
• Решить заранее: продавать или сдавать. Продажа до сдачи — переуступка — уходит от пика предложения, но требует покупателя, готового доплатить остаток.
• Проверить финансирование финального платежа. Ипотеку под объект в стройке банки выдают только на поздней стадии и при условии, что значительная часть цены уже внесена.
• Если цель — аренда, закладывать в расчёт пустой месяц-два и ставку ниже рекламной в первый год.

Как устроена продажа незадолго до ключей — в материале о переуступке за полгода до сдачи. Что начинается после ключей — в разборе первого года после сдачи квартиры.

Стоит ли сейчас покупать на котловане?

Прогноз S&P не означает, что покупать off-plan нельзя. Он означает, что срок сдачи становится частью цены. Квартира со сдачей на пике волны должна стоить дешевле, чем аналог в доме, который выходит на рынок раньше или позже.

Агентство допускает стабилизацию, если геополитические риски ослабнут. Но расчёт на это — ставка, а не план. Разумнее выбирать объект, который защищён сам по себе: редкий формат, сильная локация, небольшой дом, понятный спрос со стороны жильцов, а не только инвесторов.

Частые вопросы

На сколько вырастет предложение жилья в Дубае по прогнозу S&P Global?

Примерно на 20% за ближайшие два года, в основном за счёт квартир. Прогноз опубликован 7 октября 2026 года.

Какие сегменты пострадают от волны сдачи сильнее всего?

По оценке S&P, инвесторские квартиры — те, что покупали под перепродажу и аренду. Именно в них сдачи 2027–2028 годов могут ускорить коррекцию цен.

Угрожает ли волна сдачи крупным застройщикам Дубая?

S&P считает, что нет: у Damac, Emaar, Omniyat и Sobha Realty большой портфель проданных объектов и мало просрочек по платежам покупателей.

Что делать владельцу квартиры со сдачей в 2027 году?

Заранее решить, продавать ли до ключей или сдавать, посчитать конкуренцию в своём районе и проверить, чем закрывать финальный платёж.

Хотите понять, как сдача 2027–2028 годов скажется на вашем объекте? Начните с разбора что делать, если сдвинулась дата сдачи, а по конкретной квартире — напишите нам.