ВНЖ ОАЭ за недвижимость: виза на 2 года от 750 000 AED и Golden Visa на 10 лет

Коротко: недвижимость в ОАЭ от 750 000 дирхамов даёт резидентскую визу на 2 года, от 2 000 000 дирхамов — Golden Visa на 10 лет. Виза продлевается, пока объект в собственности, и позволяет спонсировать семью. Гражданства за инвестиции в ОАЭ не существует — и это первое, что нужно понимать, если вы искали «как получить гражданство Дубая».

Почему «гражданство Дубая» — неправильный запрос

Во-первых, Дубай — не страна, а эмират в составе ОАЭ, и гражданство бывает только эмиратское. Во-вторых, ОАЭ не имеют программы гражданства за инвестиции: паспорт может быть предоставлен по особому решению властей за выдающиеся заслуги — учёным, врачам, изобретателям, инвесторам исключительного масштаба, — но это индивидуальное решение, а не покупаемый продукт. Любое агентство, обещающее «паспорт ОАЭ за недвижимость», продаёт то, чего нет.

Зато резидентская виза — реальный, массовый и понятный инструмент, и именно её обычно имеют в виду, когда говорят «ВНЖ Дубая».

Виза инвестора на 2 года

Порог — 750 000 AED стоимости объекта (примерно $204 тысячи).
Объект должен быть жилым и находиться в собственности заявителя.
Долевая собственность считается по вашей доле — она должна дотягивать до порога.
Ипотечный объект тоже подходит, но банк должен подтвердить, что выплачена достаточная часть, и выдать соответствующее письмо.
Виза продлевается, пока вы владеете объектом.

Golden Visa на 10 лет

Порог — 2 000 000 AED (примерно $545 тысяч).
Порог можно набрать несколькими объектами, а не обязательно одним.
Допускается строящаяся недвижимость у одобренных застройщиков — условия зависят от проекта и стадии, это проверяется до сделки.
Даёт больше свободы, чем двухлетняя: длиннее срок, проще спонсирование семьи и персонала.

Есть и другие основания для Golden Visa, не связанные с недвижимостью, — специалисты, предприниматели, учёные, спортсмены, отличники школ. Если вы подходите сразу под несколько, выбирать нужно осознанно: у оснований разные требования к продлению.

Что резидентская виза даёт на самом деле

Право жить в ОАЭ без ограничений по срокам пребывания и без выездов «на обнуление».
Emirates ID — местный идентификатор, без которого не работает почти ничего: банк, связь, аренда, школа, медстраховка.
Открытие банковского счёта резидента — существенно проще, чем нерезиденту.
Спонсирование семьи — супруга и детей, при выполнении требований по доходу и жилью.
Водительские права ОАЭ и всё, что к ним прилагается.

Чего она не даёт

Не даёт гражданства и не ведёт к нему по выслуге лет.
Не даёт автоматического налогового резидентства ОАЭ. Это отдельная история, которая считается по фактическим дням и центру жизненных интересов, а не по наличию визы. Подробнее — в статье про налоги владельца недвижимости.
Не отменяет обязанностей в стране прежнего резидентства — уведомления о счетах, декларации, всё остаётся.
Не даёт безвизового въезда в третьи страны: паспорт остаётся вашим прежним.

Практические детали, о которых узнают поздно

Медицинский тест и медстраховка обязательны при оформлении. Это не формальность и это занимает время.
Длительное отсутствие в стране может обнулить визу. Правила по максимальному сроку отсутствия различаются для разных типов виз — уточняйте под свой тип.
Продажа объекта прекращает основание. Если виза держится на квартире, продажа квартиры — это событие, которое нужно планировать вместе с визовым статусом семьи.
Порог считается по оценке, а не по вашему договору. Объект, купленный за 740 тысяч, под порог не подводится «округлением».

Как выбрать объект под визу

Соблазн понятен: купить самое дешёвое, что дотягивает до порога. Но виза живёт, пока живёт объект, и все годы, что она действует, вы держите этот актив. Поэтому логика обратная: сначала выбираете объект, который вы согласны держать пять-десять лет и который сдаётся без простоя, и только потом проверяете, проходит ли он по порогу.

При бюджете около 750 тысяч дирхамов разумный выбор — ликвидные однокомнатные квартиры в районах с постоянным арендным спросом: JVC, Business Bay, Dubai Marina, JLT, Dubai South. Цены и сток по каждому — в разделе районов.

При бюджете от 2 миллионов выбор шире, и здесь имеет смысл смотреть не только на доходность, но и на то, что объект будет ликвиден при выходе. Подобрать варианты под конкретный порог — каталог или напишите мне, соберу подборку под ваш бюджет и задачу.