Фото района Jumeira Bay Island
Насыпной остров в форме морского конька напротив Джумейры: Bulgari, конечное число участков и самый узкий рынок города.
В стоке 1 лот. По медианной цене — 1-й район из 87.
- ультра-прайм
- море в черте города
- ограниченное предложение
Медианная цена $11 млн 39 500 000 AED
Цена входа $11 млн 39 500 000 AED — самый дешёвый лот
За квадратный фут $4 121 15 134 AED / sq.ft, медиана
Что за район
Что это за место
Искусственный остров у побережья Джумейры, спроектированный в форме морского конька. С материком связан дамбой, то есть до центра города отсюда несколько минут, а не полчаса, как с Пальмы.
Ядро острова — курорт и резиденции Bulgari с собственным пляжем, маринoй и яхт-клубом. Вокруг — участки под частные виллы и небольшое число домов, построенных по индивидуальным проектам.
Остров достроен и по размеру конечен: новых участков здесь не появится. Это тот редкий случай в Дубае, когда предложение действительно закрыто, а не «пока не открыто».
Иностранец получает полную собственность, сделки идут на общих основаниях.
Чем этот рынок отличается
Здесь не работает арифметика, привычная по остальному городу. Цена квадратного фута на острове одна из самых высоких в Дубае, а доходность как показатель почти не имеет смысла: арендный рынок штучный, и покупают тут не поток, а сам актив.
Сделок в год мало, и каждая заметна. Из этого следует и хорошее, и плохое: цена почти не проседает в спад, потому что вынужденных продавцов среди таких владельцев мало, — но и найти покупателя, когда выходить надо вам, можно очень долго.
Сравнение с Пальмой напрашивается и здесь неточно. Пальма — большой район со своей инфраструктурой, тысячами квартир и живым вторичным рынком. Jumeira Bay — несколько десятков объектов и близость к центру. Это разные товары.
Кому подходит
Тому, кто покупает для себя и кому важна приватность вместе с пятиминутной дорогой до центра.
Тому, кто держит часть капитала в редком активе и не рассчитывает на быстрый выход.
И не подходит инвестору с горизонтом в два-три года: этот рынок не про скорость.
Что проверить до сделки
Сторону: у острова есть виды на город и виды в море, и разница в цене между ними существенная.
Правила застройки участка, если покупается земля: высота, пятно, отступы от воды.
Расходы на содержание. У островных объектов с собственным пляжем и мариной сервисный сбор высокий, и это постоянная строка на всё время владения.
И реалистичный срок выхода. Спросите брокера, сколько похожих объектов продано за последние двенадцать месяцев, а не сколько выставлено.
Рынок по данным Земельного департамента
Индекс цен на жильё 167.33 IV квартал 2025
К прошлому кварталу +3.32% QoQ
Год к году +8.9% YoY
Итог 2025 года +9.81% индекс 162.51
Это официальный индекс по всему эмирату, а не по Jumeira Bay Island: разбивки по районам DLD в открытом доступе не публикует. Он нужен как фон — понять, растёт рынок или стоит, когда смотрите на цены выше. Данные по сделкам в конкретном доме я поднимаю отдельно, под запрос. Источник: Dubai Land Department, значения от 15.08.2026.
Свежий срез рынка: июль 2026
Индекс Земельного департамента выше — квартальный и общий по эмирату. Помесячный индекс цен считает отдельно виллы и квартиры, и в 2026 году это принципиально: усреднённая цифра по рынку прячет то, что два эти рынка разъехались.
Виллы и таунхаусы 292,5
за год без изменений
Квартиры 168,7 за год −4,2%
Весь жилой рынок 219,2 за месяц −0,3%
Цена за фут 2 039 виллы · квартиры 1 397 AED
Рынок за месяц разделился по срокам сдачи: 72,8% сделок — строящееся жильё, 27,2% — готовое. При этом готовое за месяц прибавило 11,4% по числу сделок, а стройка — единственная, кто просел и к прошлому месяцу, и к прошлому году (−45,3%). Практический вывод простой: торг сейчас идёт по квартирам и по стройке, а на готовые виллы в сложившихся комьюнити скидок не ждут. База индекса — январь 2021 = 100: значение 292,5 по виллам означает рост на 192,5% с этой отметки, а не «превышение пика 2021 года». Данные месячного обзора рынка ValuStrat за июль 2026, сверены 24.08.2026.
Объекты в Jumeira Bay Island
Все 1 → Фото района Об этом районе в новостях
Краткосрочная или долгосрочная аренда в Дубае: что выбрать владельцу квартиры
Посуточная сдача даёт более высокую валовую доходность и требует управления, лицензии и постоянных расходов. Годовой контракт — предсказуемый поток при меньшей цифре. Разбираем, чем эти две модели отличаются на самом деле.
Аренда квартиры в Дубае: ставки, депозит, Ejari и что из этого достаётся собственнику
Что платит арендатор при въезде, как считается допустимое повышение аренды, зачем нужен Ejari — и главное, сколько из арендного потока реально доходит до владельца после service charge, DEWA, комиссии агента и простоя. Обе стороны сделки в одной статье.
Средние цены по районам Дубая: от 1301 дирхама за фут в JVC до 2433 в Downtown
JVC — 1301 AED за фут, Dubai Marina — 1845, Business Bay — 1871, Dubai Hills Estate — 2313, Downtown — 2433. Пять районов дают более 60% всех поисковых запросов. И именно на этой таблице проще всего проверить, не переплачиваете ли вы за новостройку.
Видеоразборы Jumeira Bay Island
Цены, застройщики и подводные камни — смотрите разборы на YouTube-канале.
Ответы на вопросы о районе Jumeira Bay Island
Что эти цифры значат, а что нет
Это цены предложения из нашего стока по Jumeira Bay Island, а не цены закрытых сделок. Разрыв между ними и есть пространство для торга — по конкретному дому я поднимаю зарегистрированные сделки Земельного департамента и показываю, где реально закрывались.
Медиана взята намеренно вместо среднего: один дорогой лот сдвигает среднее так, что оно перестаёт описывать район. Цена за sq.ft считается только по лотам с указанной площадью.
В сводке выше суммы в долларах — так порядок величины понятен сразу. Курс дирхама к доллару зафиксирован Центробанком ОАЭ с 1997 года (3,6725 за доллар), поэтому пересчёт точный и от даты не зависит. В карточках объектов цена оставлена в дирхамах: именно она будет в договоре и в расчётах с Земельным департаментом.
Другие районы
Все районы → Вопросы
Jumeira Bay Island: вопросы и ответы
Сколько стоит квартира в районе Jumeira Bay Island?
Медианная цена по нашему стоку — $11 млн (39 500 000 AED), самый дешёвый лот — от $11 млн. Медианная цена за квадратный фут — $4 121. Это цены предложения из нашей базы (1 лот в стоке), пересчитываются каждую ночь; цены закрытых сделок по конкретному дому поднимаю отдельно, по запросу.
Может ли иностранец купить квартиру в районе Jumeira Bay Island?
Да: район входит в зоны, где иностранец оформляет полную собственность — freehold — с регистрацией в Земельном департаменте и без требования жить в ОАЭ; вся наша база собрана по таким районам. Дистанционная покупка по доверенности — обычная практика: просмотр по видеосвязи, подписание через поверенного. Покупка от 2 млн дирхамов даёт право подать на десятилетнюю золотую визу (порог действует с 2022 года).
Стоит ли брать в Jumeira Bay Island
Зависит от того, зачем покупаете. Напишите бюджет и цель — скажу, что здесь берут под аренду, что под перепродажу, и в каких домах я бы сейчас не брал.
Спросить в TelegramЗадать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram